공시가 8억이 6억5천 거래…'가격 역전' 급증

공시가보다 낮은 아파트 거래
작년 794건, 12월 124건 몰려
집값 하락폭 커 이례적 증가
역전 늘수록 조세저항 우려

집값 하락으로 지난해 최저 공시가보다 낮게 거래된 전국 아파트가 794건에 달하는 것으로 나타났다. 사진은 지난해 10월 전용면적 76㎡가 공시가보다 2800만원 이상 낮게 거래된 서울 송파구 잠실주공5단지 전경. 【연합뉴스】

지난해 아파트 가격이 역대 최대 하락폭을 기록하면서 실제 거래가격이 공시가격보다 낮아진 사례가 속출하고 있다. 최근 몇 년간 공동주택 공시가 현실화율은 높아진 반면 금리 인상발 부동산 침체로 하락 거래가 속출하면서 이 같은 현상이 심화되고 있다.

18일 부동산 종합 플랫폼 업체 직방에 따르면 지난해 아파트 거래 중 실거래가가 공시가보다 낮았던 사례는 794건으로 나타났다. 절세 목적의 가족 간 특수거래 가능성이 있는 직거래를 제외한 중개 거래만 집계해도 233건이었다.

이번 조사에서 공시가는 동일 단지 동일 면적에서 가장 낮은 가격을 기준으로 했다. 동일 면적이라도 층과 동에 따라 공시가가 차이가 나는데 이 중 최저가를 기준으로 잡아 실제 역전 사례는 더 많을 것으로 보인다.

실거래가가 공시가와 1억원 이상 차이가 나는 사례도 나왔다. 대구 수성구 만촌삼정그린코아에듀파크 전용면적 75㎡는 지난해 최저 공시가가 7억9800만원이었는데 같은 해 11월 6억4700만원(2층)에 중개 거래가 이뤄졌다. 공시가보다 실거래가가 1억5100만원 낮아진 것이다. 급매 사례로 보이지만 최근 이 단지 동일 면적의 호가는 여전히 공시가보다 낮은 7억3000만원대이며 지난해 12월에도 6억원대에 거래가 여러 건 이뤄졌다.

서울을 포함한 수도권도 예외는 아니었다. 서울 강남권 재건축 단지에서마저 이 같은 현상이 벌어졌다. 송파구 재건축 대장주로 꼽히는 잠실주공5단지 전용면적 76㎡의 지난해 최저 공시가는 19억3700만원이었다. 그러나 지난해 10월 이보다 2850만원 낮은 19억850만원(1층)에 거래가 체결됐다. 강남구 개포주공6단지도 지난해 12월 전용면적 83㎡가 19억원(3층)에 거래됐는데 해당 면적의 지난해 최저 공시가보다 4500만원 낮은 가격이다.

최근 들어 아파트 가격 하락폭이 더욱 커지면서 역전 사례는 점점 증가하고 있다. 지난해 10월에는 49건이었지만 11월 95건, 12월에는 124건으로 급증했다. 지난달 체결된 거래의 신고기한이 이달 말까지인 점을 고려하면 이러한 사례는 더 늘어날 가능성이 높다. 특히 124건 거래 중 절반 이상인 63건이 수도권에서 발생했다.

조사를 진행한 직방 관계자는 "단정하기는 어렵지만 공시가와 실거래가 역전 현상이 이렇게 다수 발생한 것은 과거 유례를 찾기 어렵다"고 했다.

이 같은 현상이 나타난 것은 아파트를 포함한 공동주택의 공시가 현실화율이 꾸준히 높아졌던 반면 가격은 급격히 하락했기 때문이다.

전문가들은 실거래가와 공시가 역전 현상이 심화될수록 조세 저항도 커질 수 있다고 지적했다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "종합부동산세 등 보유세가 공시가를 기준으로 산정되는데 실제 시장에서의 가치보다 높은 가격으로 평가돼 과세가 이뤄질 경우 조세형평성에 어긋난다고 느끼는 국민이 많아질 것"이라며 "시장 상황을 고려해 현실화율을 조정할 필요가 있다"고 했다. 실제로 정부는 올해 공동주택 공시가 현실화율을 2020년 수준으로 낮추기로 했다.

[이석희 기자]