[생생경제] 둔촌주공 예약률 70% 이하, 규제 완화에도 얼어붙은 부동산

■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:00~16:00)

■ 진행 : 최휘 아나운서

■ 방송일 : 2023년 1월 18일 (수요일)

■ 대담 : 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다.

[생생경제] 둔촌주공 예약률 70% 이하, 규제 완화에도 얼어붙은 부동산

-계약률 약 70%, 기대 이하...계약포기 상황 봐야

-코픽스 0.05% 하락 요인, 향후 주담대금리 영향

-고금리에 매수심리 하락, 당분간 부동산 하락 기조

◇ 최휘 아나운서(이하 최휘)> 올해 부동산 분양 시장의 가늠자로 꼽히는 둔촌주공 재건축 아파트의 일반분양 정당 계약률이 70% 수준으로 파악됐습니다. 자세한 부동산 소식, 얘기 나눠보겠습니다. 공정주택포럼 공동대표인 서진형 경인여대 교수 연결됐습니다. 안녕하세요?

◆ 서진형 공정주택포럼 공동대표(경인여대 MD상품기획비즈니스학과 교수)(이하 서진형)> 네, 안녕하세요.

◇ 최휘> 정부가 최근에 부동산 규제를 풀었잖아요. 둔촌주공 미분양 우려가 커질 쯤이라서 "이게 '둔촌주공 일병 구하기' 아니냐." 이런 말도 나왔었는데, 계약률이 약 70% 수준으로 나왔네요. 이 성적표, 어떻게 평가하세요?

◆ 서진형> 단도직입적으로 말씀을 드리게 되면 우리가 기대했던 것보다는 좀 낮은 수준이라고 평가를 할 수가 있겠고요. 그렇지만 둔촌주공이 지금 PF 자금들을 분양 대금을 받아서 상환해야 되잖아요. 상환할 수 있는 규모가 계약률이 약 70% 수준으로 분석이 되고 있어요. 자금을 반환하는 것은 좀 문제가 해결된 것으로 보여지고요. 그 대신 중도금 대출 가능이라든지 이런 여러 가지 규제들이 완화되었음에도 불구하고 계약률이 70%라는 것은 좀 우려할 수준이다. 기대치에 미치지 못하는 수준이다. 이렇게 보는 것이고요. 이렇게 계약률이 낮은 것은 결국은 금리 때문에 그렇거든요. 그리고 분양을 받고 나중에 입주를 하더라도 앞으로 집값이 좀 하락할 우려가 있다. 이런 것들이 당첨자들의 계약 포기로 가는 것이 아닌가, 이렇게 분석이 되고 있죠.

◇ 최휘> 실제 계약까지는 이어지지 않을 수도 있다는 거군요. 이번 분양 성적표가 PF 자금을 상환하는 데는 문제가 없을 것으로 보이는데, 일각에서는 수요자들이 집값이 앞으로 더 떨어질 것으로 보는 심리 때문에 분양가를 조정해야 한다고 하더라고요. 이 점은 어떻게 보세요?

◆ 서진형> 실질적으로 분양가를 인하하기는 쉽지 않을 것으로 보여져요. 왜냐하면 물론 똑같이 분양을 한 우리 강동구의 헤리티지 자이 같은 경우에는 둔촌주공보다 분양가격이 한 4억 원 정도 저렴한 분양가이기 때문에 분양 성공이 100%거든요. 그렇다고 하더라도 둔촌주공 같은 경우에는 추가 비용이라든가, 그리고 공사비 상승, 조달 자금들의 금리들이 많이 상승했기 때문에 무작정 분양가를 낮추기도 사실 어렵다. 그래서 둔촌주공 같은 경우에는 진퇴양난의 양태를 보이지 않을까, 이렇게 판단이 되는 거죠.

◇ 최휘> 그러면 이번에 계약이 안 된 물량들에 추가 계약을 받아야 되잖아요. 언제쯤 추가 계약이 이루어질까요?

◆ 서진형> 지금 재건축 조합에서 발표한 자료를 보게 되면 다음 달에 예비 당첨자를 5배수로 이미 발표해 놓은 게 있습니다. 그래서 예비당첨자를 대상으로 추가 계약이 진행될 것이고, 예비 당첨자 계약을 했는데도 불구하고 분양이 완료되지 않게 되면 3월달 정도에 무순위 추첨을 통해서 분양을 할 것으로 일정들이 나와 있습니다. 무순위 추첨을 통해서 돈 있는 분들만 계약을 체결하는 형태로 가게 되는 거죠.

◇ 최휘> 그런데 얼마나 계약됐는지 알아야지 청약을 넣을지 말지 사람들이 결정을 할 텐데, 정확한 계약률은 언제 나올까요?

◆ 서진형> 계약률을 발표를 할 의무는 없지만, 그래도 워낙 랜드마크고 전국적인 관심의 대상이잖아요. 그래서 재건축 조합에서는 계약률을 명확하게 일반 소비자들에게 공지를 해서 판단을 할 수 있게 자료를 빨리 제공하는 것도 사회적 책임이 아닌가, 이렇게 생각합니다.

◇ 최휘> 시공단이 계약률 공개를 하는 게 의무가 아니라는 거를 저는 이번에 처음 알았어요. 이거를 알려줘야지만 청약을 할지, 말지 결정을 할 텐데요.

◆ 서진형> 그런데 공급자 입장에서 보게 되면 너무 높으면 열심히 홍보하겠죠. 하지만 너무 낮게 되면 홍보를 안 하는 거죠.

◇ 최휘> 그렇군요. 앞으로 예비 당첨자들이 얼마나 계약을 하려고 하는지가 관건이겠네요?

◆ 서진형> 그렇죠. 5배수를 선정해놨기 때문에 5배수나 추첨에 의해서 공급을 하게 되면 분양까지는 문제가 없을 것으로 판단이 됩니다.

◇ 최휘> 앞에서 잠깐 말씀해 주셨는데, 미분양이 이렇게 많이 나온 것은 대출금리 영향이 큰 거겠죠? 대출금리가 여전히 높기 때문에요. 지금 시중 대출금리 수준이 어느 정도죠?

◆ 서진형> 지금 은행권의 신규 대출금리가 보통 코픽스를 기준으로 조달을 하게 되는데, 코픽스를 기준으로 해서 주택담보대출의 변동금리가 보통 한 5%대 후반에서 7%대 중반으로 발표가 되고 있어요. 그래서 지금 코픽스가 좀 낮아짐으로 인해서 주담대나 전세자금 대출도 0.03% 정도로 낮아졌다. 예전에는 3% 초반이나 2% 후반대의 금리를 유지했었거든요. 그러면 5% 후반대에서 7% 중반대면 거의 배 이상 금리가 상승했지 않습니까? 예전에 이자 월 부담이 100만 원이다. 그러면 지금 200만 원으로 이자 부담이 증가했거든요. 그래서 소비자들 입장에서는 현재 시중금리가 상당히 높고, 이자 부담이 상당히 크다고 인식을 하고 있는 거죠.

◇ 최휘> 잠깐 얘기를 해 주셨습니다. 코픽스, 이게 주택담보대출 변동금리의 기준이 되는 건데. 이게 소폭이나마 하락을 했다고요. 11개월 만에 하락인데, 그러면 앞으로 주담대 변동금리도 떨어지는 건가요?

◆ 서진형> 어제 공시된 12월 신규 자금대출 기준 코픽스가 전월보다 0.05%p 내려갔어요. 그래서 4.29%가 됐는데요. 코픽스라는 것이 국내의 대표적인 8개 시중은행이 대출을 해 주기 위해서 누구에게 자금을 조달해야 할 거 아니에요. 조달한 자금의 가중평균금리가 코픽스거든요. 그래서 은행에서 취급하는 예금이나 적금이라든가 이런 수신 상품, 예금을 받는 상품의 금리가 인상이 되면 당연히 대출해 주는 돈도 금리가 올라가게 되고, 인하를 하게 되면 당연히 거기에 따라서 대출금리도 낮아지게 되는 거거든요. 그래서 대부분 은행에서 주택담보대출을 해줄 때 코픽스의 기준금리를 활용하기 때문에 0.05% 정도의 하락 요인들은 다음 달 주택담보대출의 금리에 영향을 주지 않을까, 이렇게 보여집니다.

◇ 최휘> 그러니까 은행들이 그만큼 적은 이자를 주고 돈을 확보했기 때문에 그게 주담대 금리에도 영향을 주는 거죠. 다음 달 은행 주택담보대출 금리가 소폭 하락할 것이다. 이렇게 전망을 해 주셨습니다. 다시 둔촌주공 이야기로 돌아가서, 앞으로 부동산 시장에는 어떤 영향을 미치게 될까요? 부동산 시장이 다시 살아난다든지, 이런 긍정적인 영향을 기대해봐도 될까요?

◆ 서진형> 둔촌주공의 계약률을 갖고 부동산 시장을 예측하기에는 상당히 부족한 면이 있습니다. 왜냐하면 대표주자이기는 하지만 부동산 시장은 이러한 대내적인 변수보다는 대외적인 변수가 우리나라 부동산 시장을 지배하고 있거든요. 고금리 상황, 글로벌 경제 위기 이러한 상황들 때문에 국내에서 여러 가지 규제 완화 조치를 내놓는다고 하더라도요. 부동산 시장은 아직까지도 고점이라는 인식, 앞으로 가격 상승의 여력이 부족하다는 인식, 이러한 것들 때문에 매수 심리들이 많이 위축이 되어서 고금리를 유지하고 있는 상황에서는 우리나라 부동산 시장이 하락 기조를 이어갈 것으로 볼 수 있습니다.

◇ 최휘> 부동산 매수 심리가 살아나는 데에는 역부족이라는 거군요.

◆ 서진형> 그렇습니다.

◇ 최휘> 알겠습니다. 조금 더 지켜봐야겠군요. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.

◆ 서진형> 네, 감사합니다.

◇ 최휘> 지금까지 공정주택포럼 공동대표 서진형 경인여대 교수와 함께 했습니다.

YTN 장정우 (jwjang@ytnradio.kr)

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