둔촌주공의 교훈…"초기 계약률, PF 상환 아니다" [투자360]

둔촌주공 PF 상환 입주 전까지 계속될 문제
감익 트렌드 고려해도 건설사 밸류에이션 매력

정부가 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제지역을 해제함에 따라 규제지역에 적용하는 전매 제한·실거주 의무도 완화한다. 정부는 오는 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매 제한기간을 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다. 수도권의 경우 공공택지(분양가 상한제 적용) 및 규제지역은 3년, 서울 전역이 포함되는 과밀억제권역은 1년, 그 외 지역은 6개월로 완화한다. 사진은 4일 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크 포레온. [연합]

[헤럴드경제=권제인 기자] 한국투자증권은 둔촌주공 사례의 교훈으로 공동주택 분양사업의 초기 계약률이 건설사 공사비 수령, PF(프로젝트파이낸싱) 대주 상황 여부와 직결되지 않는 것이라고 평가했다. 공사비 수령과 PF 문제는 입주 전까지 이어질 것으로 전망했다.

강경태 한국투자증권 연구원은 18일 보고서에서 "대주 상환 가능 여부는 입주 전까지 해소해나갈 문제"라며 "무순위로 가지 않고 1, 2순위 선에서 100% 계약되는 사례가 이상적이지만 현재 분양경기에서 달성하기 쉽지 않은 목표"라고 말했다.

현재 주택도시보증공사(HUG) 보증으로 사업비 PF 대환을 위한 재원은 이미 확보한 상황이다. 강 연구원은 "HUG의 보증이 있기 전 필요했던 초기 계약률은 75~80%"라며 "오는 19일 돌아오는 사업비 PF 만기 상환금을 수분양자들의 계약금 납부액으로 충당하려던 목적"이라고 설명했다.

이어 "미분양으로 발생 가능한 공사비 대손위험은 건설사 주택 원가율 추정치에 이미 반영됐다"며 "감익 트렌드를 고려해도 건설사 밸류에이션은 매력이 있다"고 판단했다.

공사비와 사업비 PF원리금 상환을 위해 필요한 둔촌주공의 분양률은 90%로 추정했다. 이는 2025년 1월 입주 전까지 달성하면 되는 목표다.

PF로 미리 확보한 공사비가 없어 사업비 PF 원리금을 제외하면 조합이 벌어들이는 수익 대부분이 시공단의 공사비로 지급될 것이라고 분석했다. 둔촌주공 조합의 수익은 4조9870억원으로 추정했다. 둔촌주공 재건축 시공단이 조합과 계약한 총 공사비는 4조3678억원이며 사업비 PF 원리금은 7231억원이다.

eyre@heraldcorp.com