‘빌라왕’ 사기 막아라…보증금 1000만원 넘는 전월세, 집주인 세금 미납 열람 가능해진다

[세법 시행령]
일시적 2주택자, 양도·종부세 처분 기한 ‘3년’ 연장
지방 저가 주택 특례, 연천군·옹진군·강화군 신설
사원용 주택, 6억원까지 종부세 비과세 적용 확대
탁주‧맥주 종량세율, 물가상승률의 70%만 반영

서울 강서구 화곡동의 빌라 밀집 지역. /뉴스1

올해부터 이른바 ‘빌라왕 사건’과 유사한 전세 사기를 막기 위해 세입자가 집주인의 미납 국세 내역을 확인할 수 있게 된다. 집주인 동의 없이 집주인의 미납 국세를 열람할 수 있는 세입자 범위는 ‘보증금 1000만원’을 넘는 경우 모두 해당한다. 전·월세 거래 전 집주인의 체납액을 살펴보고 계약 여부를 결정하는 기준이 마련된 셈이다.

이사 등의 목적으로 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택자가 된 경우, 3년 안에 기존 주택을 처분하면 1세대 1주택자로서 세금 혜택을 받을 수 있게 된다. 주택 거래량 감소로 기존에 살고 있던 집을 팔고 싶어도 팔기 힘든 일시적 2주택자의 불편을 해소하고, 급매를 줄여 부동산 시장 충격을 최소화하겠다는 취지다.

기획재정부는 18일 이 같은 내용의 ‘2022년 세제개편 후속 시행령 개정안’을 발표했다. 시행령을 통해 지난해 발표한 세법개정의 세부 적용 사항을 규정한 것이다. 기재부는 서민·중산층 세 부담 완화를 위해 전세 사기 피해 방지를 위한 미납국세 열람 실효성 강화와 일시적 2주택 양도세·종부세 특례 처분 기한 연장 등의 방안을 내놨다.

주택임대차보호법에 규정된 소액 전세 임차인은 일정 금액(최우선 변제금) 이하 보증금을 국세보다 우선해서 돌려받을 수 있다. 올해부터 최우선 변제금은 일괄적으로 500만원 상향됐다. 서울특별시는 5500만원, 서울을 제외한 수도권 과밀억제권역이나 용인, 화성, 세종, 김포시는 4800만원, 광역시나 안산·광주·파주·이천·평택은 2800만원 등으로 올랐다. 이번 개정안이 적용되기 시작하면 서울 거주 임차인 중 전세보증금이 1억6500만원 이하인 경우, 최대 5500만원까지 임대인의 체납세금에 우선해 돌려받을 수 있게 된다.

이번 세법 시행령에서는 임차인 편의를 최대한 보장하기 위해 미납 국세 열람 금액 구간을 1000만원으로 단순화했다. 정정훈 기재부 조세총괄정책관은 “임대인 동의 없이 열람이 가능한 기준을 최소한으로 낮춰 빌라왕과 같은 사례 예방에도 도움이 될 것으로 본다”고 설명했다.

서울 강남의 한 부동산 중개업소에 나붙은 월세 매물표. /조선DB

월세 세액공제 대상이 되는 주택기준은 완화된다. 월세 세액공제는 최대 17%, 연 750만원까지 받을 수 있다. 월세 세액공제 대상이 되는 주택 가액 기준을 기준시가 3억원에서 4억원으로 상향한다.

연금 계좌 추가납입도 확대한다. 1주택 고령가구의 주택 다운사이징 차액에 대해 연금저축과 개인형퇴직연금 등 연금 계좌 추가납입을 누적 한도 1억원에 한해 허용한다. 부부 중 1명이 60세 이상이거나 부부 합산 1주택자의 경우 혜택을 받을 수 있다. 대상 주택은 기준시가 12억원 이하 주택이다.

일시적 2주택자가 1가구 1주택자로서 과세 특례를 적용받기 위한 주택 처분 기한은 현재 2년에서 3년으로 연장된다. 지금까지는 기존 주택 1채를 보유한 상태에서 새집을 사 일시적 2주택자가 된 경우 기존 주택을 2년 이내에 처분해야 세제상 특례를 받을 수 있었다. 양도세는 1월 12일 이후 양도분부터 세제 혜택이 적용된다. 종부세는 지난해 특례 신청분에도 적용된다.

양도세의 경우 1가구 1주택 비과세와 최대 80%의 장기보유특별공제가 적용된다. 종부세의 경우 1가구 1주택자는 12억원까지 기본공제가 된다. 또 고령층·장기보유 세액공제(80%) 혜택도 받을 수 있다. 양도소득세·취득세는 조정대상지역 내 주택 처분 기한이 2년에서 3년으로 늘어난다.

한시적으로 유예한 다주택자에 대한 양도세 중과 배제는 내년 5월 9일까지 1년 더 연장한다. 이 규정의 적용을 받으면 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 중과세율(기본세율+20·30%포인트)이 아닌 최고 45%의 기본세율을 적용받는다.

상생임대주택 양도세 특례 임대 기간 합산 규정도 신설된다. 임대료 인상률이 5% 이하, 임대 기간 요건을 준수할 경우 1가구 1주택 비과세 및 최대 80%의 장기보유특별공제와 2년 거주요건이 면제된다. 임대인의 귀책 사유 없이 임차인 사정으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 사유에 해당할 경우 종전·신규 임대 기간을 합산해 임대 기간 요건 충족 여부를 판정한다. 임차인 퇴거 후 종전계약보다 임대료를 낮춰 새로운 임차인과 신규 계약 체결하는 경우가 이에 해당한다.

서울 한 대형마트에 진열된 맥주. /연합뉴스

지방 저가 주택과 농어촌주택 특례 적용도 확대한다. 공시가격 3억원 이하와 비수도권으로 광역시 및 특별자치시 등이 아닌 지역에 소재하는 주택은 종부세와 양도세 1가구 1주택 판정을 할 때 주택 수에서 제외된다. 수도권 중 인구감소지역 및 접경지역 모두 해당하는 지역으로서 부동산 가격 동향 등을 고려해 기획재정부령으로 정하는 지역은 특례에 적용된다. 지방 저가 주택에는 연천군·옹진군·강화군이 신설된다. 농어촌주택에는 기존 연천군·옹진군에 강화군이 추가된다.

도시개발사업 시행자 등에 대한 종부세 부담이 완화된다. 법인에 대한 주택분 종부세 과세 체계는 단일세율 기본공제가 미적용되는 것이 원칙이었으나, 누진세율과 9억원의 기본공제를 적용하는 것을 예외로 둔다. 이에 따라 임대주택 건설·공급 의무가 있는 도시개발 사업과 도시재정비사업 시행자 등에 대한 단일세율이 아닌 누진세율이 적용된다. 다만 해당 임대주택과 재산세 비과세 주택, 공공임대주택, 종부세 합산배제 주택만 보유한 경우로 한정한다.

사원에게 무상·저가로 제공하는 ‘사원용 주택’을 짓는 경우 종부세 비과세(합산배제) 혜택을 받는다. 사원용 주택에 대한 종부세 합산배제 가액요건은 공시가격 3억원 이하에서 6억원 이하로 상향해 혜택 범위를 넓힌다.

올해 맥주와 탁주 종량세율은 물가상승률의 70%만 반영한다. 소주 등 종가세 주류와의 과세 형평성 및 주류 가격안정 등을 고려한 조치다. 이에 따라 맥주는 1ℓ당 885.7원으로 30.5원 오르고, 탁주는 1ℓ당 44.4원으로 1.5원 증가한다.

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