확정일자 당일 집주인 '주담대 금지'… 정부-은행 전세사기 막는다

18일 국토교통부와 우리은행, 한국부동산원은 확정일자 정보 연계 시범사업 업무협약(MOU)을 체결한다. 전세사기 피해 방지 및 가계 대출 건전성 강화를 위해 마련한 방침이다. 앞으로는 임대인이 임대차계약을 체결한 주택을 담보로 대출을 받을 경우 시세에서 보증금을 뺀 값만큼만 대출이 가능하다./사진=뉴시스

임차인의 대항력이 이사와 전입신고 다음날부터 발생하는 사실을 악용해 전세 준 주택을 담보로 대출을 받는 임대인의 '꼼수'가 근절될 전망이다.

국토교통부와 우리은행, 한국부동산원은 전세사기 피해 방지와 가계 대출 건전성 강화를 위해 확정일자 정보 연계 시범사업 업무협약(MOU)을 서면으로 체결한다고 18일 밝혔다.

이번 업무협약은 전세사기 피해를 예방하고자 국토부 등 관계부처가 지난해 9월 발표한 '전세사기 피해 방지방안'의 후속조치다. 현재 저당권 설정 등의 등기는 즉시 효력이 발생하는 반면 임차인의 대항력은 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 발생하므로, 임대인이 임차인의 전입신고 당일에 저당권을 설정하고 대출을 받을 경우 임차인의 보증금이 후순위로 밀리는 문제점이 있다.

예컨대 임차인이 1월18일 이사를 하고 오후 1시에 전입신고를 완료해 대항력 요건을 완성하더라도 그 효력은 익일부터 발생한다. 임대인이 같은 날 오후 3시 은행에서 전세 놓은 주택을 담보로 대출을 신청해도 등기의 효력이 당일 발생하므로 임차인이 후순위가 되는 것이다.

이를 해결하기 위해 은행권의 주택담보대출 심사 과정에서 담보 대상 주택에 부여된 확정일자 유무와 보증금 규모를 확인하고 대출이 실행되도록 절차를 개선할 필요가 있었다. '부동산 거래신고 등에 관한 법률'과 '주택임대차보호법'에 따라 확정일자는 전입신고 이전이라도 일단 임대차 계약이 체결된 이후라면 부여 신청이 가능하다.

이번 업무협약을 계기로 한국부동산원이 위탁운영하는 부동산거래관리시스템(RTMS)과 우리은행 간 연계를 통해 확정일자 정보 제공 관련 테스트를 1월 말까지 진행할 계획이다. 30일부터는 전국 우리은행 710여개 지점에서 주택담보대출 신청인(임대인)의 정보제공 동의를 받아 대출심사 과정에 담보 대상 주택의 확정일자 정보(보증금, 임대차기간 등)를 확인할 수 있다.

임대인과 임차인이 매매가 6억원 상당의 아파트를 전세가 4억원에 임대차하는 계약을 체결한 후 임차인의 대항력 발생 전 임대인이 주택담보대출 3억원을 신청하는 경우, 종전에는 대출심사 시 은행은 해당 계약 내용을 알 수 없었다. 임차인은 대항력이 없고 임대인에게 3억원 전액 대출이 가능했다.

앞으로는 은행이 국토부 RTMS 정보를 활용해 임대차 계약내용을 확인한 다음, 임대인의 대출한도를 시세에서 보증금을 제외한 금액으로 감액을 승인할 방침이다. 우리은행이 대출상품 적용 범위 등 세부기준, 시범적용에 관한 사항을 마련해 시행한다.

권혁진 국토부 주택토지실장은 "그동안 대항력의 익일 발생으로 인한 문제를 해소하기 위해 주택임대차표준계약서를 개정하는 등의 노력을 해왔다"며 "이번 시범사업을 계기로 임차인의 보증금 피해가 근절되고 주택 임대차 계약 신고제도가 조속히 정착되길 기대한다"고 밝혔다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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