“부동산 사이클에 주목하라”, 음성 등 하락장 위기 버티면 결국 오른다

3~4년 보유 필요한 장기 투자 상품···수년 뒤 경제 전망이 중요

[서울경제] 부동산 투자자들 사이에서 "사이클을 들어라(Listen to the cycle)"라는 격언이 유행하고 있다. 월가에서 '가치투자의 대가'로 불리는 하워드 막스(Howard Marks)의 주장도 이와 일맥상통한다. 실제 국내에서도 외환위기와 글로벌금융위기 등 여러 위기론이 터졌지만, 결국 상승에 성공했다. 특히 사이클은 상승 이후 주춤하다가, 다시금 상승 물살을 탈 경우 더 큰 반등을 이뤄냈다는 점에 주목할 만하다.

부동산R114에 따르면 2000년대 들어 아파트값이 전년 대비 하락한 경우는 글로벌금융위기 이후 4번에 불과하다. 특히 하락 수치도 3% 내외로 미미하다. 반면 오를 때는 30%에 가깝게 가파르게 상승하는 경우가 많았다. 침체를 겪다 가도 2~3년 뒤면 바로 반등하며 빠르게 상승세를 이어갔다.

부동산 전문가는 “상승과 하락 부동산 사이클이 이미 학습된 투자자들을 중심으로 안정적 투자처를 선점하려는 움직임이 일어나고 있다”라며 “금리도 정점이 예고됐고, 특례 보금자리론 도입, 종부세 부담 완화 등으로 투자심리가 살아나면 결국 시장도 다시 오름세로 돌아설 여지가 충분하다”고 말했다.

이러한 위기 속에서 단연 주목 받는 것은 새 아파트 분양이다. 부동산 시장 침체 우려가 나오고 있지만 새 아파트를 분양 받는 것은 여전히 안전한 자산증식 방식이라는 평가가 이어지고 있어서다. 또한 아파트는 시장 리스크에 기민하게 대응하면서 ‘단타’를 노리는 상품도 아니다. 5~6년을 재배해야 최고의 상품을 낼 수 있는 인삼처럼 인내심이 요구되는 투자 상품이다.

예컨대 공공택지지구 내 아파트를 분양 받으면 소유권 이전 등기일(입주 이후) 때까지 집을 팔 수 없다. 또한 비규제지역이라도 취득세, 중개수수료 등을 감안하면 당장 팔면 손해인 경우도 많다.

이러한 관점에서 보면 현재 분양권을 매수한 수요자가 현재 부동산 시장의 위험성을 논하는 것은 무의미하다. 매도를 통해 차익 실현이 가능한 3~4년 뒤 시장이 어떻게 될지를 예측해야 올바른 투자 사고다.

부동산 전문가는 “부동산 시장 침체기에 분양 받은 사람이 장기적으로 아파트 투자에 성공했으니 현재로서는 공포 심리를 극복해야한다”라며 “정부가 공급 대책을 발표하면서 주택의 평균 보유기간을 약 10년이라고 밝힌 만큼 실제로도 단기간의 변동성에는 무관한게 부동산 투자”라고 말했다.

이미 일부 지역은 얼어붙은 심리를 극복하고 아파트 매수열기가 이어지고 있다. 특히 막 분양에 돌입해 입주가 많이 남은 아파트, 중도금 무이자 대출 혜택을 제공해 금리 인상에도 부담이 없는 곳, 분양가 상한제 적용을 받아 가격 경쟁력을 갖춘 단지 등이 대표적이다. 이런 조건이면 불안한 시장 상황에도 리스크는 매우 낮고 시장이 반등할 경우 충분한 수익이 기대된다.

대표적인 곳이 충북 음성기업복합도시에 들어서는 ‘음성 우미린 풀하우스’가 꼽힌다. 1차 계약금 1000만원 정액제에 중도금 60% 무이자 혜택을 제공해 수요자들이 구매 부담을 덜었다. 분양가 상한제를 적용 받아 경쟁력 있는 가격에 나온 것도 강점이다. 입주 예정일도 2025년 하반기라 당장이 시장 변화로 인한 리스크도 덜하다.

분양 관계자는 “음성은 수도권과 접하고 있고, 산업단지가 지속적으로 들어서며 인구가 유입되는 등 지역 경제의 중심축 역할을 하고 있어 미래가치가 높은 지역”이라며 “선호도 높은 중대형 평면과 실내 수영장 등 상품 차별화된 상품 구성으로 고객들의 만족도가 매우 높고, 계약도 꾸준히 진행 중”이라고 말했다.

김동호 기자 dongho@sedaily.com