'둔촌주공 일병 구하기' 성공?…무주택자 '줍줍' 가능할까 (김인만 부동산연구소장)｜머니클라스

■ 인용보도 시 프로그램명 'JTBC 상암동 클라스'를 밝혀주시기 바랍니다. 저작권은 JTBC에 있습니다.
■ 방송 : JTBC 상암동 클라스 / 진행 : 이가혁

[앵커]

경제를 잘 알지 못하는 사람을 위한 당장 내 돈이 되는 지식 '머니클라스' 오늘(18일)의 키워드 먼저 보시죠. < "60% 넘긴 둔촌주공 계약률" 분양 시장 살아날까? > '단군 이래 최대 재건축'으로 불린 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지, 예상과 달리 미분양 우려가 커지자 때마침 정부가 부동산 규제를 확 풀었죠. 그래서 '둔촌주공 일병 구하기' 작전이라는 말도 나왔습니다. 이곳이 부동산 시장에 미치는 영향이 그만큼 크기 때문일 텐데요. 어제 마감된 둔촌주공 계약 결과가 전국 분양 시장에 어떤 영향을 미칠지, 또 무주택자들은 청약 '줍줍'해도 될지 전문가와 자세히 알아보겠습니다. 김인만 부동산연구소장과 함께 부동산 완전정복 해 보겠습니다. 안녕하세요.

[김인만/부동산연구소장 : 안녕하세요.]

[앵커]

어제 둔촌주공 일반분양 계약 결과 사실 몇 퍼센트일지 저희도 기다렸는데 시공사도 그렇고 조합도 그렇고 공개를 하지 않기로 이렇게 했다고 보도가 나오더라고요. 일단 그런데 보도로 보면 추측이기는 하지만 60% 이상이다, 70% 수준이다 관계자 목소리로 나오기도 하고 한데 일단 제가 두 가지 질문 드릴게요. 계약률 발표를 안 한 건 일단 어떻게 보시는가, 그리고 두 번째는 60% 넘겼다 하면 이 성적표는 어떻게 보시는가 두 가지.

[김인만/부동산연구소장 : 일단 계약률 발표를 안 했다는 건 저도 눈 빠지게 기다렸는데요. 안 하더라고요.]

[앵커]

이게 이례적인 거죠?

[김인만/부동산연구소장 : 이게 권고사항이지 의무사항은 아닙니다. 그래서 보통 권고니까 하는데 안 했거든요. 앞서서 아프가니스탄 스포츠카도 공개 안 했잖아요, 스펙은. 그러니까 뭔가 찝찝하거든요. 원하는 결과까지는 안 나왔다는 건데 저는 이해는 됩니다. 왜냐하면 둔촌주공 같은 경우에 완판이 되지 않으면 밑져야 본전이에요. 완판이 되면 자신 있게 공개를 하는데 80%든 70%든 60%든 어차피 미계약이 나왔기 때문에 공개를 하게 되면 어차피 미계약이라는 게 대서특필되는 거고요. 안 좋은 영향을 줄 수밖에 없기 때문에 어차피 밑져야 본전인 건 안 할래라고 하는데 우리 장위자이가 한 50%, 60% 정도 나왔기 때문에 저는 60%는 상회할 것이고 70% 가까이 나올 것이라고 예상을 했는데 비슷하게 나온 것 같습니다. 60~70% 정도 나온 것 같고요. 면적에 따라서 면적이 작은 건 계약률이 낮게 나왔고요. 59나 84 타입, 인기 타입들은 70% 상회하는 수준으로 나온 것 같습니다. 한번 보시죠. 청약 경쟁률이 5.4:1이었거든요. 5.4:1인데 경쟁률이 60~70% 정도 나왔고 이게 아까 둔촌주공 일병 구하기라고 했잖아요.]

[앵커]

라이언 일병 구하기처럼.

[김인만/부동산연구소장 : 그렇죠. 저는 원희룡 장관님 보면 톰 행크스 얼굴이 자꾸 떠오르는데 구하기 때문에 그런 것 같습니다. 규제를 많이 풀어줬어요. 1.3 대책에서 중도금 대출이 원래 안 나왔거든요. 그런데 나오게 해 줬고요. 전용 84 같은 경우에. 전매 제한이 8년 걸렸습니다. 그런데 그걸 1년으로 대폭 완화를 해 줬고요. 실거주 요건 2년. 그러니까 전세를 못 주는 거죠. 2년 들어가서 살아야 되는데 그걸 과감하게 빼줬기 때문에 현장 부동산 의견을 들어보면 1.3 대책 발표 이전에는 계약을 할까 말까를 고민하는 분들이 굉장히 많았다고 해요. 그래서 만약에 발표를 안 했으면 계약률이 50%도 안 나올 수 있었는데 발표가 되면서 그래도 이 정도. 저는 굉장히 선방했다고 생각을 합니다.]

[앵커]

선방했다. 60%에서 70% 수준의 계약률. 이 정도면 선방했다. 2주 전에 아까 말씀하신 부동산 시장 규제 확 푼 게 나왔을 때 선생님도 이 말씀 하셨어요. '이거 둔촌주공 재건축단지를 겨냥한 것으로 보인다'고 말씀하셨는데 그 이후에 HUG라고 하죠. 주택도시보증공사 여기에서도 7500억 원 규모로 자금조달해 줬고. 계속 맞춤형 어떤 대책이 나오고 있는데 이건 어떻게 보십니까?

[김인만/부동산연구소장 : 계속 구하기 들어가고 있습니다. 이게 계약률이 굉장히 중요합니다. 77% 이상이 돼야만 PF대출 상황이 가능했거든요, 둔촌주공 같은 경우에. 절체절명의 위기였죠. 77% 장담할 수 없는. 여기 나오죠. 굉장히 어려운 상황이었는데 또 구하기가 1.3 대책뿐만 아니라 한 번 더 구해줬잖아요. HUG가 보증해 줌으로써 7500억 이상 돈줄을 마련했기 때문에 2번 구해 준 거죠. 한 번 구해 준 게 아니라 라이언 일병을 두 번 구해줬다라고 보여지기 때문에 굉장히 큰 의미가 있고요. 사실 77%는 불가능한 수치입니다. 지금 분위기에서는 굉장히 어려운 분위기이기 때문에 어쩔 수 없이 구하기에 나설 수밖에 없었던 것 같습니다.]

[앵커]

그렇군요. 이렇게까지 구하기에 나서는 게 결국에는 둔촌주공 단지라는 게 상징성이 있고 여기 분위기가 살아야 다른 시장 전체가 다 이런 게 정부의 판단인 것 같아요. 그래서 60% 이상이면 '그래도 예상보다 괜찮다' 이렇게 평가하는 사람도 있고 한데 진짜 이 둔촌주공 효과 때문에 전체적으로 전국의 부동산 시장이 살아나는 효과가 있을까요?

[김인만/부동산연구소장 : 지금 당장 결과를 보면 살아나는 효과까지는 기대하기 어려울 것 같습니다. 안 좋은 게 다행이고요. 만약에 계약률이 50%도 안 나왔다면 아마 부동산 시장은 굉장히 큰 어려움에 처했을 겁니다. 믿었던 큰형인 1만 2000세대 둔촌주공마저도 50%가 안 된다면 매수 심리가 완전히 위축이 되고요. 미분양이 급증할 우려가 있었는데 다행히 이 정도라도 저는 다행이라고 생각하는데 60% 이상, 70% 정도가 나왔기 때문에, 나올 걸로 예상이 되기 때문에 일단 한숨을 돌린 거예요. 나빠지는 것을 방지한 거고요. 투자 심리를 살리기에는 좀 역부족인데 지금 미분양 그래프 한번 보시죠. 11월달까지 5만 8000세대 정도가 됐고요. 12월달에 6만이 넘을 것으로 보여지는데 굉장히 빠르죠. 미분양이 빨라진다는 얘기는 이게 주택시장의 바로미터거든요. 둔촌주공 구하기가 실패했다면 7만, 8만은 순식간에 넘어가게 되는데 그래도 구하기에 성공했기 때문에 아마 1월달 통계가 나오면 이 정도 수준에서 현상유지 정도는 할 수 있지 않을까 예상을 합니다.]

[앵커]

2022년 1월부터 가파르게 오르기 시작했는데 이 오름세가 그렇게 급격하지는 않을 거다.

[김인만/부동산연구소장 : 실패했으면 급격히 더 올라가는데 그래도 구하기 이 정도면 저는 성공이라고 보여지기 때문에 미분양 급격한 상승률 둔화에는 성공했다고 보여집니다.]

[앵커]

그렇군요. 이제 정부가 또 나서서 민간의 미분양 주택을 사겠다까지 나왔어요. 구하고 있는데 어떻게 보면 '건설사만 배불려주는 거 아니냐. 정부가 이렇게까지 하는 건 너무 과한 거 아니냐' 이런 비판도 있습니다. 어떻게 보습니까?

[김인만/부동산연구소장 : 그런 비판의 목소리들이 많고요. 저도 그런 비판의 목소리에 또 숟가락을 하나 얹고 싶은데 사실은 우리나라가 빈살만처럼 돈이 엄청나게 많으면 그거 해결해 줘 그러면 다 해결될 문제인데 LH 부채가 굉장히 많고요. 과연 지금 5만 8000, 작년 11월 기준으로 미분양이 5만 8000세대 정도 되는데 그걸 다 살 수는 없잖아요. 일부 물량을 사서 이 문제가 해결될 문제가 아니고요. 미분양이 왜 발생하냐라고 본다면 결국에는 금리하고 과도한 상승에 대한 피로감 문제가 복합적으로 얽혀져 있는데 그 문제가 해결되지 않는 상태에서 예를 들어서 미분양을 5000가구, 1만 가구를 샀다고 해서 오히려 미분양이 늘어난다면 아무 소용없는 거고요. 건설사 간에 모럴해저드도 생길 수 있죠. 건설사들 입장에서는 이게 경쟁률을 봐야 되는데 장위자이나 둔촌주공처럼 입지가 좋은데 부동산시장 분위기가 안 좋아서 이렇게 됐다고 그러면 또 그런 미분양을 매입하면 소비자들의 선택을 받을 수 있겠지만 입지가 안 좋다든지 어떤 경쟁률이 약한 단지들을 정부 세금, 우리 세금으로 매입을 해서 이렇게 미분양을 소진시켜주는 건 저는 굉장히 바람직하지 않은 선례를 남기는 것 같습니다.]

[앵커]

그렇군요. 정부가 그래서 올해 임대주택 3만 5000가구를 사들이기 위해서 주택도시기금 6조 넘게 편성했다 이런 말도 있고요. 건설사들이 자구적으로 노력을 해야 되는 부분도 있잖아요. 그렇죠?

[김인만/부동산연구소장 : 자구적으로도 노력을 해야 되고요. 부동산시장 분위기 자체가 달라져서 민간시장에서 그 물량을 소화를 해 줘야지 우리 세금으로 그걸 해 줘서는 만약에 3만 5000세대를 소화를 해 줬는데 그사이에 분위기가 나빠져서 또 미분양이 3만 5000이 생겨버리면 아무 소용이 없는 거잖아요. 그래서 빨리 원인을 찾고 원인을 해결하는 데 주력을 해야 될 것 같습니다.]

[앵커]

그래서 아마 계속 1.3대책도 나오고 하는 건데 이제 미계약 물량이 계속 나오고 있는 상황에서 무주택자들이 이른바 '줍줍'하는 것 어떻게 좀 추천하십니까?

[김인만/부동산연구소장 : 이게 무순위 청약이라고 하는데요. 둔촌주공도 이제 미계약이 나올 거란 말이에요. 그러면 예비당첨자에서 하고 나중에 무순위로 가는데 무순위가 뭐냐 하면 1순위, 2순위 계약에서 계약이 안 되는 물량들을 해당 지역 거주자들 중에서 무주택자들이 소위 말해서 줍줍, 뽑기해서 가지고 가는 물량인데요. 이 규제도 사실은 풀렸습니다. 해당 지역, 지금 서울 무주택자들만 되는데 서울이 아닌 전국이 다 가능하고요, 앞으로는. 이제 무주택이 아닌 1주택자들, 집이 있는 사람들도 가능한데 이게 시간이 좀 필요합니다. 2월달부터 적용되기 때문에 아마 둔촌주공도 기다렸다가 할 것 같은데 우리가 봐야 될 건 그냥 무순위니까 무조건 줍줍해야지라고 하는 게 (아니라) 옥석을 좀 가릴 필요가 있을 것 같습니다. 이제 좀 봐야 되는데요. 옥석이 뭐냐 하면 첫 번째 입지가 좋냐. 그렇죠? 교육 환경, 교통, 대단지, 브랜드 아파트 모든 게 현재 가치가 좋은데 부동산시장 분위기가 안 좋아서 미분양이 났다면 나중에 분위기가 좋아지면 문제가 해결되는 거잖아요. 이런 미계약 물량이 있다면 자신 있게 줍줍을 하셔도 되는데 주의해야 될 건 한번 보시죠. 나홀로 아파트거나 혐오시설 주변에 있거나 고분양가, 지나친 고분양가여서 부동산시장의 문제가 아니라 아파트 자체의 문제라면 부동산 시장이 좋아져도 이 해결될 수 없기 때문에 이런 미분양, 무순위 줍줍이라면 좀 조심해서 걸러야 될 것 같습니다.]

[앵커]

그러니까 결국에는 기본에 충실해서 판단을 하면 되겠네요, 어디 현혹되면 안 되겠네요, 분위기에 휩쓸려서.

[김인만/부동산연구소장 : 분위기에 휩쓸리지 마시고요. 항상 기본에 충실해야 되고 시장이 원인이라면 나중에 시장이 좋아질 수 있겠지만 자체적으로 기본이 안 된 아파트라면 좀 주의가 필요할 것 같습니다.]

[앵커]

그리고 자금 계획도 신경을 잘 써야 된다.

[김인만/부동산연구소장 : 그럼요. 지금 금리인상 어떻게 될지도 모르겠고요. 사실 금리가 거의 마무리 단계로 들어간다는 분위기가 조성이 되고 있는데 또 모르잖아요. 미국에 계시는 파월 의장이 또 무슨 어떻게.]

[앵커]

무슨 말씀을 하실지.

[김인만/부동산연구소장 : 어떤 현상이 벌어질지는 모르기 때문에 우리는 항상 자금계획 리스크는 탄탄하게, 최대한 보수적으로 세우는 게 맞을 것 같습니다.]

[앵커]

이 부분이 저는 특히 기억에 남네요. 그러니까 부동산 분위기가 회복되더라도 이런 식으로 아까 안 좋은 그런 요소가 있는 아파트는 지금은 좀 신중하게 접근해야 한다.

[김인만/부동산연구소장 : 맞습니다.]

[앵커]

알겠습니다. 기본에 충실하자. 지금까지 머니클라스 김인만 부동산연구소장과 이야기 나눠봤습니다. 고맙습니다.