[뉴있저] 지난달 전국 집값 사상 최대 하락...현재 시장 상황은?

■ 진행 : 함형건 앵커

■ 출연 : 김인만 부동산경제연구소 소장

* 아래 텍스트는 실제 방송 내용과 차이가 있을 수 있으니 보다 정확한 내용은 방송으로 확인하시기 바랍니다. 인용 시 [YTN 뉴스가 있는 저녁] 명시해주시기 바랍니다.

[앵커]

새해에도 금리 인상 기조가 이어진 가운데 지난달 전국 주택가격은 통계 집계 이래 가장 큰 폭으로 하락했습니다.

현재 부동산 시장 상황은 어떤지, 김인만 부동산경제연구소 소장과 함께 이야기 나눠보겠습니다. 어서 오세요.

[김인만]

안녕하세요.

[앵커]

지난달 전국의 주택가격이 19년 만에 가장 큰 폭으로 떨어졌다고 해요. 19년이라는 게 2003년 부동산 통계치를 적기 시작한 이후로 가장 큰 폭의 하락. 사실 저희가 여러 가지 측면에서 봐야 되겠습니다마는. 일단 지난 1.3 부동산 규제 완화 이건 반영되지 않은 기록이긴 합니다마는 지금 상황이 어떤 겁니까?

[김인만]

굉장히 빨리 떨어졌죠. 이게 하락 폭도 중요하지만 속도가 너무 가팔랐거든요. 2022년 작년 하반기 한 6개월 동안 집값이 이렇게 빨리 떨어졌는데 거의 지역마다 편차는 있겠지만 고점 대비 한 30% 정도 굉장히 가파르게 떨어졌기 때문에 과거 하락기를 보더라도 한 2~3년 정도 떨어지는 속도가 거의 6개월 만에 나타났기 때문에 정부도 빠르게 규제를 풀었고요.

강남 3구하고 용산구를 빼고 모든 규제지역을 풀었고 최근 1.3 대책에서는 분양가 상한제 전매제한이라든지 실거주 요건까지도 해제를 했기 때문에 일단 소기의 목적은 달성한 것 같습니다. 소기의 목적이 경착륙을 막겠다는 거거든요.

굉장히 빨리 떨어지는 속도를 막겠다는 건데. 시장 분위기를 체크해 보니까 고점 대비 30% 정도 떨어진 지역들, 송도나 동탄이나 노도강 같은 지역은 일단 급매물들은 거래되고 있고요. 급매물 이상 호가, 집주인들은 돈을 더 받기 위해서 나는 급매물 이하로 안 팔거야라고 지금 하고 있고요. 매수자들은 급매물 가격 아니면 살 생각이 없기 때문에 지금은 하락을 멈춘 상태에서 줄다리기를 하고 있는 상황입니다.

[앵커]

최근에 부동산 규제를 확 푼 이후에 일단 경착륙을 어느 정도 막는 데는 성공한 것 같다, 정부가. 문제는 시장에서, 물론 지역마다 편차가 있겠습니다마는 현재 가격이 과연 주택 매매를 할 만한 가격인지 아직도 비싼지 아니면 이 정도면 많이 떨어졌는지 어떻게 판단하느냐가 관건일 것 같은데. 사실 서로 다른 측면이 있지 않습니까?

많이 떨어졌을 때는 그만큼 그동안 많이 올랐기 때문에 떨어진 측면도 있을 거고요. 지금 어떻습니까? 그러면 작년에 많이 떨어졌던 지역은 지금 말씀하신 대로 급격한 하락은 당분간 없을 수도 있다. 하지만 덜 떨어진 지역은 좀 더 떨어질 수도 있고 이렇게 편차가 있는 겁니까?

[김인만]

편차가 있습니다. 지금 시장의 반응을 보자면 적게 떨어진 지역들은 여전히 관망을 하고 있고요. 시장의 매수자들 중에서도 여러 가치관이 다르기 때문에. 30% 정도 떨어진 것 가지고는 안 돼, 더 떨어져야 돼라고 생각하는 분들은 여전히 관망을 하고 있고요. 이 정도 떨어졌다면 충분히 바닥 가까이 온 게 아니야라고 판단하시는 분들이라면 급매물을 조금씩 사기 시작합니다.

그러면 집주인들도 이제 바닥을 확인한 거죠. 1차 지지선을 확인했기 때문에 바닥거래가 됐다면 이 가격보다 내가 호가는 올릴 거야. 규제도 풀렸기 때문에 일단 줄다리기를 해 볼 거야라는 심리가 작동되고 있기 때문에 많이 떨어진 지역들은 추가 하락은 안 되고 있는 상황이고요. 덜 떨어진 지역들은 아직까지 매수자들은 이 정도 가격 가지고는 도저히 안 된다고 생각하고 있기 때문에 거래가 안 되고 있는 상황입니다.

[앵커]

애초에 30%라는 선은 어떻게 산출된 겁니까?

[김인만]

30%는 우리 과거 사례를 보더라도 과거 2010년에서 2012년도 서울 집값이 많이 떨어졌는데 그때가 한 3년에 걸쳐서 30% 정도 가격이 떨어졌거든요. 그래서 시장에서 학습효과가 있기 때문에 그 정도 가격이 떨어지게 된다면 여기서 더 떨어지더라도 많이는 떨어지지 않겠다는 그런 보상심리가 작동되면서 그 정도 급매물들은 소화가 되고 있는 상황입니다.

[앵커]

지난 수년 동안 이른바 미친 집값이라는 얘기도 나왔었고. 정말 빠른 속도로 가격이 오른 지역들이 많았는데 그때는 사실 30% 이상 올랐단 말이죠. 그런데 그것이 다시 원점으로 돌아가는 수순은 아니고 그럼 업계에서는 한 30% 정도가 적정선이라고 보시는 겁니까?

[김인만]

적정선이라기보다는 1차 지지선으로 보여지고요. 여기서 줄다리기를 하는데 제가 볼 때는 V자 반등은 어려울 것 같습니다. 매수자들은 여전히 집값이 비싸다고 생각하고 있기 때문에 일부죠. 일부 수요자들은 그 정도 가격에서 유입이 되면서 급매물이 거래되고 있지만 다수의 수요자들은 아직은 아니야라는 신호를 주고 있고 금리인상에 대한 불확실성도 제거되지 않았기 때문에 실제로 지금 매수자 우위 시장입니다.

그래서 매수자들이 매도인들의 호가를 따라갈 가능성이 낮기 때문에 당분간은 L자로 등락을 거듭하면서 횡보할 가능성이 높고요. 향후에 금리인상 추이라든지 정책에 따라서 추가 하락 가능성도 있습니다. 배제할 수는 없고요. 여러 가지 상황을 지켜봐야 될 것 같습니다.

[앵커]

시장에서 신경전 줄다리기가 당분간 계속될 것이다. 상황은 지켜봐야 될 것 같고요.

지금 말씀하신 대로 금리의 추이가 중요할 것 같은데. 한국은행이 기준금리를 다시 올렸죠. 그런데 시중금리는 먼저 하향으로 움직이고 있는 것 같습니다. 주택담보대출금리, 전세자금대출금리 0.05%포인트 정도 떨어졌다고 하는데 시중금리가 이렇게 먼저 내려가는 듯한 움직임 이건 어떻게 해석해야 됩니까?

[김인만]

일단 기준금리는 올랐습니다. 0.25%포인트 올라가지고 3.5가 됐는데요. 사실 그동안 기준금리 오른 것에 비해서 대출이자금리가 훨씬 더 많이 올랐거든요. 그러다 보니까 예대, 예금과 대출금리의 차이가 굉장히 크다 보니까 불만의 목소리들이 많았고요. 최근에 은행에서 돈잔치다. 성과급 잔치다 이런 비판의 목소리들이 있기 때문에 은행에서 낮춘 것 같습니다.

그리고 주택담보대출금리 기준이 되는 코픽스 금리도 내렸기 때문에 당분간은 대출금리가 조금 내려가는 상황을 보이기 때문에 시장에서는 안도의 한숨을 쉬고 있는 상황이고요. 현재는 더 떨어질 것이다. 대출금리가 더 떨어지고요. 금리 인상도 거의 마지막 단계라고 판단하는 분들이 많기 때문에 당분간은 이렇게 대출금리 하락 속도가 조금 더 이어질 수도 있을 것 같습니다.

[앵커]

그런데 미국의 기준금리가 어떻게 움직일지는 더 지켜봐야 되는 상황이고요. 더 올라갈 수도 있는 거고. 한국은행도 기준금리를 상당 기간 지금 수준으로 유지할 것으로 전망되고 있지 않습니까? 최종 금리도 사실 전망이 반반으로 나뉘고 있고요. 지금 시중금리가 먼저 움직인 건 어떤 기대감을 나타내는 겁니까?

[김인만]

기대감도 있고요. 불만의 목소리도 반영을 한 것 같습니다. 사실 차이가 너무 많았고요. 기준금리 대비 대출금리가 너무 많이 올랐기 때문에 정치권에서도 지금 이야기를 하고 있는 상황이어서 그렇게 정책적으로 낮춘 거고요. 사실 그게 반영됐다고 보기는 어려울 것 같습니다.

제가 제일 걱정되는 게 미국의 기준금리가 어떻게파월 의장하고 시장의 목소리가 다르고 있거든요. 몇 프로까지 올라갈지 모르는 상황인데 한국은행 금통위 중 6명의 목소리가 다릅니다. 3.5%까지 올라간다 갈려지는데. 문제는 미국이 생각보다 더 빨리, 더 많이 올린다면 한국은행도 선택의 카드가 없거든요. 더 올라갈 가능성도 있기 때문에 저는 섣부른 낙관론은 주의가 필요하다는 생각입니다.

[앵커]

속단할 수는 없는 것이고 일단 미국 기준금리가 어떻게 움직일지는 아무도 모르는 거니까 여러 가지 가능성을 열어두고 봐야 될 것 같습니다.

부동산 규제완화가 예상보다 큰 폭으로 이루어지면서 이렇게 되면 이미 부동산 규제에 대해서는 정부가 쓸 만한 규제 완화책은 거의 다 쓴 게 아니냐 이런 얘기도 있었습니다마는 어떻게 보십니까?

일각에서는 그럼에도 불구하고 추가 규제 완화가 있을지 더 나아가서 이건 부담이 클 것 같기도 한데요. 정부 입장에서 마지막 안전핀이라고 할 수 있는 강남3구에 대해서도 투기지역 해제할지 여러 가지 기대감 어린 전망이 나오는 것 같습니다. 어떻게 보십니까?

[김인만]

정부의 규제 완화는 집값 하락 속도에 달려 있거든요. 정부가 가파르게 규제를 푼 이유는 집값이 빠르게 떨어졌기 때문이고요. 사실 남은 카드가 많지 않습니다. 국토부 입장에서도 남은 카드는 강남 3구, 용산구 규제지역이 남았고요. 토지거래허가구역이 남았고요. DSR 카드 정도 남아 있는데. 이렇게 규제를 빨리 풀었음에도 불구하고 집값이 빠르게 떨어지면 아마 국토부도 굉장히 곤혹스러운 상황에 빠질 수도 있는데. 지금 다행이라면 하락속도가 굉장히 완만해지고 있기 때문에 당분간은 추가 규제보다는 좀 더 관망을 할 가능성이 높고요.

혹시라도 금리가 다시 올라서 집값이 빠르게 떨어진다면 강남 규제지역 해제 카드도 만지작거릴 수는 있는데 그전에 먼저 토지거래허가부터 풀 수 있을 것 같습니다. 토지거래허가가 1년 단위로 갱신하는데 4월, 6월달에 강남, 여의도, 목동 지역들이 대거 몰려 있거든요. 토지거래허가 규제지역으로 지정되면 실거주자가 아니면 집을 살 수가 없습니다. 전세 끼고 살 수 없기 때문에 담보대출도 많이 받아야 되고요.

굉장히 자금 출처도 어렵기 때문에 시장에서는 토지거래허가를 풀어달라는 목소리들이 굉장히 많은데. 집값 하락속도에 따라서 여기서 하락이 멈추면 안 풀어줄 것 같고요. 하락이 된다면 토지거래허가는 풀어줄 가능성이 있고 강남 규제 지역은 마지막까지 지켜보면서 줄다리기를 할 것 같습니다.

[앵커]

사실 이번에 부동산 시장의 규제 완화의 폭과 범위가 상당히 컸기 때문에 일각에서는 나중에 시장 상황이 달라졌을 경우에 정부가 이걸 어떻게 감당할 것이냐 이런 걱정도 상당히 있는 것 같습니다.

그런 맥락에서는 사실 말씀하신 대로 강남 3구의 투기지역 해제는 마지막 순간까지 고민하겠지만 여기에 대한 상당히 전망이 엇갈리는 것 같고요.

[김인만]

만약에 강남3구를 풀었는데도 집값이 떨어지게 되면 굉장히 곤혹스럽거든요. 이제 남은 카드라고 한다면 DSR을 풀어줘야 되고요. 마지막 5년간 양부세 면제 특례카드가 남아있는데 DSR을 풀어주게 된다면 가계부채에도 영향을 주기 때문에 정부 입장에서는 마지막까지 가장 조심스러운 카드가 될 수밖에 없고요. 그렇게 본다면 강남 3구와 용산구는 마지막까지 저는 지켜보면서 아마 지금 하락 속도라면 이렇게 잠시 멈추고 있는데 지금 속도라면 아마 상반기 중에는 쉽게 풀어주지는 않을 것 같습니다.

[앵커]

지금 규제 완화를 했었던 그 배경에 사실은 둔촌주공, 국내 최대 재건축사업장이라고 하죠. 둔촌주공 계약이 어떻게 나타날지 여기에 대한 걱정이 있었기 때문에 염두에 둔 조치 아니었느냐 이런 얘기도 있었습니다마는. 그만큼 이목을 끌었던 시장이죠. 오늘이 청약 당첨자 계약 마감일이었다고 하죠. 결과가 어떻게 나타났습니까?

[김인만]

결과 발표를 하지 않고 있습니다. 발표를 안 하겠다고 하는데요. 아마 완판이 됐으면 자신 있게 발표를 했을 텐데. 완판은 당연히 안 됐을 것 같고요. 시장에서도 완판까지는 기대하지 않고 있습니다. 지금 나오는 이야기를 종합해 보게 된다면 전용 59하고 84타입 같은 경우에는 계약률 70%를 상회하는 수준인 것 같고요. 39, 49 소형 주택 같은 경우에는 50% 정도 수준이기 때문에 평균으로 따진다면 60%는 넘을 것 같고요.

70% 언저리 정도가 나올 것 같은데. 이게 사실 계약률 같은 경우 둔촌주공 입장에서는 공개해도 남는 게 별로 없는 장사이기는 합니다. 완판이 되지 않는다면 80%가 되든 70%가 되든 미계약이기 때문에 미계약이 남아 있다는 얘기고요.

각종 언론에서도 미계약을 대서특필할 것이고 다른 부동산시장에도 나쁜 영향을 줄 수도 있기 때문에 일단 둔촌주공 입장에서는 계약률을 오픈하지 않고 둔촌주공은 크게 걱정하지 않는 게 설사 30% 정도 미계약이 나오더라도 예비당첨자라든지 무순위 당첨에서 충분히 소화될 수 있습니다.

1.3대책에서 무순위 당첨이라는 게 1, 2순위가 계약을 하지 않게 되면 넘어오게 되는데요. 해당지역 거주자 거주요건을 풀었고요. 무주택자들만 할 수 있는 규제도 풀어버렸기 때문에 지역규제가 없고 집 있는 사람들도 무순위청약에 들어갈 수 있기 때문에 둔촌주공은 충분히 다 마감이 될 수는 있는데 나머지 둔촌주공보다 경쟁력이 약한 단지들은 고민이 깊어질 수도 있을 것 같습니다.

[앵커]

알겠습니다. 요즘 이른바 빌라왕 사태로 인해서 전세사기에 대한 우려가 많이 제기가 되고 있죠. 그동안 워낙에 전세율이 높은 주택 이른바 깡통전세 위험이 높은 집들이 많았기 때문에 또 제도도 허술한 측면이 있었고요. 이런 위험성은 아직도 상존하는 것 같은데. 현재 실제로 수도권 아파트의 보증금 사고 가능성 어떻게 보고 계신지요.

[김인만]

아파트 같은 경우에는 사실 KB 통계를 보면 서울 아파트 전세가율이 52.9% 정도로 나오거든요. 우리가 깡통전세 위험하다고 한다면 80% 수준 이상. 그러니까 매매가격 대비 전세가격이 80%를 넘어가게 된다면 굉장히 위험하다. 전세가격이 더 떨어지게 된다면 전세금을 돌려받지 못하는 그런 깡통전세가 되는데. 수도권, 서울 아파트 가격을 보자면 사실 그런 위험성이 많지는 않습니다. 지방의 일부 단지들이라든지 수도권 빌라 같은 경우에는 위험 수위가 있는, 깡통전세 우려가 있는 곳들이 있는데. 그건 선별해서 선택해야 될 것 같고요. 일단 서울의 아파트는 크게 위험하지 않다고 보여집니다.

[앵커]

수도권이나 지방 같은 경우에는 좀 더 조심할 필요가 있는데. 그러면 전세가격 시에 낭패를 보지 않으려면 어떤 점을 유의해야 됩니까?

[김인만]

일단 전세가율을 가장 먼저 확인해야 합니다. 우리가 경매 넘어가더라도 매매가 시세 대비 한 70~80% 정도에 낙찰되기 때문에 전세가격이 70% 넘어간다면 80%를 그 이상 상회한다면 굉장히 위험합니다. 그런 집들은 선택을 하지 않는 것이 좋을 것 같고요. 그래도 꼭 전세계약을 해야 한다면 보증보험 반드시 가입하셔야 되고 집주인의 세금 체납여부, 세금완납증명서 반드시 확인을 하셔야 됩니다.

[앵커]

일단 전세가율이 70%를 넘으면 아예 고려대상에서 빼라.

[김인만]

빼는 게 좋을 것 같고요. 진짜 하고 싶으면 월세로 가든지 보증보험은 반드시 가입하셔야 될 것 같습니다.

[앵커]

알겠습니다. 김인만 부동산경제연구소장과 함께했습니다. 고맙습니다.

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