역대급 거래 절벽에…2022년 11월 실거래가지수 최대 하락

한국부동산원 조사 결과
서울아파트 실거래가지수 6.47%↓
2006년 통계 작성 이후 최대 폭
연간 누적하락률 20% 이상 예상
글로벌 금융위기 때의 2배 수준

최근 기준금리 인상과 경기침체 우려 등의 여파로 아파트 매매 실거래가지수가 역대 가장 큰 폭으로 하락했다. 아직 집계가 마무리되지 않았지만, 연간 누적 하락 폭은 글로벌 금융위기 당시였던 2008년의 2배 수준에 달할 것으로 전망된다.

17일 오후 서울 송파구 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 서울 아파트 모습. 뉴스1

17일 한국부동산원에 따르면, 지난해 11월 서울 아파트 실거래가지수는 6.47% 떨어진 것으로 집계됐다. 전월 하락 폭(-4.55%)보다 확대된 것은 물론 2006년 2월 관련 통계 작성 이후 16년9개월 만에 최대 하락이다.

실거래가지수는 각 지방자치단체에 실제 거래 계약이 신고된 사례만 취합해 지수를 작성하기 때문에 시세와 근접한 통계로 알려져 있다. 계약 이후 30일 이내 신고하면 되기 때문에 12월 실거래가지수는 최종 집계가 마무리되지 않았다.

지난해 1∼11월 실거래가지수 누적 하락률은 -18.86%로, 동기간은 물론 연간 기준으로 해도 역대 가장 큰 폭이다. 12월 잠정치(-2.95%)를 감안하면, 지난해 전체 누적 하락률은 20%를 훌쩍 넘을 것으로 예상된다. 과거 서울 아파트 실거래가지수가 가장 크게 떨어진 것은 글로벌 금융위기의 직격탄을 맞았던 2008년(-10.21%)인데, 당시의 2배 수준에 달하는 낙폭인 셈이다.

아파트 실거래가지수가 이렇게 가파르게 떨어지게 된 것은 극심한 거래절벽이 이어지는 와중에 기존 호가에 비해 수천만원씩 가격을 낮춘 ‘급급매’, ‘초급매’ 등 일부 매물만 거래가 성사된 영향으로 분석된다.

부동산원 관계자는 “고금리에 대출 이자 부담이 커지면서 절대 거래량이 줄어든 가운데 직전 거래가보다 하락 거래가 늘면서 실거래가를 끌어내렸다”고 설명했다.

11월 서울 권역별 실거래가지수는 강남4구가 있는 동남권의 지수가 -7.93%로 5개 권역 가운데 가장 많이 떨어졌다. 잠실 등 대규모 단지에서 하락 거래가 늘어난 영향으로 보인다. 또 중소형 아파트가 밀집된 ‘노도강’(노원·도봉·강북구) 지역의 동북권이 -6.69%로 뒤를 이었다.

경기(-4.49%)와 인천(-3.09%)은 10월보다는 낙폭이 다소 둔화했지만 여전히 약세가 지속됐다. 수도권 전체로 보면, 아파트 실거래가지수 하락률은 -5.09%로 2008년 12월(-5.33%) 이후 약 14년 만에 가장 많이 떨어졌다.

전국 기준으로도 지난해 11월 아파트 실거래가지수는 4.14% 하락해 역대 최대 하락 폭을 기록했다.

집값이 가파른 속도로 빠지면서 ‘깡통전세’로 인한 부작용을 지적하는 목소리도 높아지고 있다. 수도권 아파트 4곳 중 1곳은 기존 전세 최고가를 밑도는 가격에 매매가 이뤄진 것으로 나타났다.

부동산 중개업체 집토스에 따르면, 지난해 매매된 전국 아파트 9863곳 중 2244곳(23%)은 기존 최고 전셋값보다 낮은 가격에 팔렸다. 전세가 이하로 매매된 단지 비율은 지난해 2분기 8%에서 4분기 39%로 급등했다. 다만 서울은 지난해 기준 최고 전세가 이하로 매매된 아파트 비율이 2%였고 지난해 4분기에도 6%로 비교적 깡통전세 비율이 낮은 것으로 조사됐다.

진태인 집토스 아파트 중개팀장은 “전세 보증금을 지키기 위해서는 보증 보험에 반드시 가입하고, 전세거래 시 최근 6개월 이상 매매가 없는 아파트는 각별한 주의가 필요하다”고 조언했다.

박세준 기자 3jun@segye.com