둔촌주공 분양권에 1억 웃돈?…"최종 계약률 지켜봐야"

규제완화로 계약률 기대치 높아져
견본주택 인근에 떴다방까지 붙어
전용 84㎡ 로얄층 프리미엄 1억원
전용 59㎡엔 최고 6000만원 형성
"집값 하락장, 분양권 수요 없을것"

지난 14일 서울 강동구 올림픽파크포레온 청약당첨자들이 정당계약을 하기 위해 견본주택에 입장하고 있다. 사진=최용준 기자

서울 강동구 올림픽파크포레온(둔촌주공) 분양권에 웃돈이 최고 1억원가량 붙은 것으로 나타났다. 전방위 규제완화로 계약률 기대치가 높아지고, 떴다방(이동식 중개업자)까지 붙으면서 프리미엄이 형성된 것으로 풀이되고 있다. 다만, 계약률에 따라 분양권 프리미엄이 요동칠 수 있어 주의가 요구된다. 전문가들도 부동산시장의 연착륙 확인이 필요한데다 분양권 거래는 거의 없어 신중한 접근을 조언하고 있다.

17일 올핌픽파크포레온 견본주택 주변의 떴다방들에 따르면 일반분양 당첨자의 분양권 기준으로 전용 84㎡(최고분양가 13억2040만원)는 8000만원에서 1억원 정도 프리미엄이 붙었다. 전용 59㎡(최고분양가 10억6250만원)의 웃돈은 2000만원에서 6000만원선이다. 소형면적인 전용 49㎡ 이하는 수요가 별로 없어 프리미엄이 없다는 게 떴다방 관계자들의 설명이다.

떴다방을 운영 중인 A공인중개사는 "프리미엄은 층수, 향에 따라 다르다"며 "좋은 분양권만 거래될 수 있는 분위기이다. 이 때문에 옥석을 가리기 위해 당첨자에게 동호수를 물어 중개할 만한 물건인지 파악하고 있다"고 설명했다. 이어 "전용 84㎡ 10층 이상 로얄층에서 1억원 정도 프리미엄이 붙은 상황"이라고 말했다. B공인중개사는 "전매제한 이전부터 사려는 사람과 팔려는 사람 간 조율이 진행되고 있었다. 정확한 분양권 시세가 조만간 형성될 것"이라고 말했다.

하지만, 올해 12월16일까지 전매제한으로 현재 분양권 거래는 불법이다. 떴다방 중개업자들이 전매제한이 풀리기 전에 물량 확보 후 입주전까지 집값이 움직이면 분양권 매도로 차익을 거두기 위한 목적이 크다는 게 업계관계자들의 설명이다.

전문가들도 당장 분양권 거래가 활발해지긴 어렵다고 지적했다. 김효선 NH농협은행 부동산수석위원은 "현재 구축 아파트값이 하락하는 상황에서 프리미엄을 주고 분양권을 살 수 있는 수요가 얼마나 될지 고민이 필요하다"며 "현재 프리미엄은 중개업소가 물건을 확보하기 위한 과정에서 형성된 것이다. 향후 정확한 계약률과 금리 수준 등을 감안한 접근이 필요하다"고 말했다.

앞으로 프리미엄 여부의 최대관건으로 계약률이 꼽힌다. 계약률이 높으면 입주 수요가 높다고 해석될 수 있다. 반대의 경우 프리미엄은 장담할 수 없다.

지난 3일부터 시작된 올림픽파크포레온 청약 당첨자들의 정당계약은 이날 종료됐다. 당초 부동산 시장에서는 당첨자들이 실제 계약을 맺는 정당계약률을 50% 정도로 예상했다. 지난달 청약 접수 결과 시장 기대치에 미치지 못하는 흥행성적을 받았기 때문이다. 1순위 당해지역(서울시 2년 이상 거주자) 청약에서 3695가구 모집에 1만3647명이 신청해 평균 3.69대 1 경쟁률을 나타냈다.

하지만, 이달 초 강동구가 규제지역에서 해제되는 등 정부의 파격적인 규제완화로 분위기는 급반전됐다. 조합뿐 아니라 시공사업단도 계약률이 기대치보다 크게 올라갈 것으로 보고 있다. 당첨자가 분양권을 팔 수 있고 입주 시 곧바로 전월세를 놓을 수 있는 길이 열렸기 때문이다. 규제완화 전 올림픽파크포레온은 전매제한이 당첨자 발표일(지난해 12월 15일)로부터 8년, 실거주의무는 최초 입주가능일로부터 2년이었다. 규제완화로 전매제한은 1년으로 줄어 올해 12월 16일부터 가능해진다. 실거주의무는 폐지될 예정이다.

국토부는 다음달 주택공급규칙을 개정해 무순위 청약에 유주택자도 청약을 허용하고, 무주택자는 거주 지역 요건도 폐지할 예정이다. 다만, 49㎡ 이하 소형 평수 계약률에 대한 리스크는 여전히 남아있다. 39㎡A, 49㎡A 경우 2순위 청약까지 진행했지만, 공급 가구 수 5배에 달하는 예비 입주자를 채우지 못할 정도로 인기를 얻지 못했기 때문이다.

한편, 현재 조합과 시공사업단은 정당계약률을 공개하지 않고 있다. 2월 초 예비당첨자, 2월 말 무순위 청약에 영향을 줄 수 있기 때문이다. 또한 조합관계자들은 정당계약률보다 예비당첨자 계약 등이 포함된 최종 계약률이 중요하다고 입을 모았다. 100% 정당계약이 이뤄지지 않아도 이른바 '줍줍'으로 불리는 무순위 청약 관련 규제가 풀려 최종 계약률이 올라갈 수도 있어서다.