[뉴스외전 포커스] "강남 전세가 하락이 본격 집값 하락으로 이어질 것"

[뉴스외전]

*포커스: 출연: 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수

"전방위적인 규제 완화에도 고금리 현상에 매물 늘어"

"주택 가격 하락 여지 더 있어, 수요자들 움직이지 않아"

"정부 부동산 대책, 무주택자나 실수요자에 대한 대책은 부족"

"규제 완화 위주 대책, 다주택자와 건설사만 위한 게 아니냐는 비판"

"향후 정부가 어떤 대책을 던져도 고금리 유지되면 집값 하락세"

"서울 주택 가격, 시세 대비 30% 정도 하락‥최소 10% 정도 더 하락 가능"

"서울 강남3구까지 규제를 다 풀어도 집값 반등 어려울 것"

"당분간 금리 내리기 어려워, 금리 하락하면 집값 반등 전망은 성급"

"서울 강남3구 전세가격 하락세 심각, 입주 물량 몰려 하방 압력 더 클 것"

"역전세 심화되면 상반기에서 하반기 사이 강남 집값 본격 조정"

◀ 앵커 ▶

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수와 부동산 시장 전망해 봅니다. 어서 오세요.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

안녕하세요?

◀ 앵커 ▶

요새 최고의 관심사는 정부의 전면적인 규제 완화 이후 집값 동향이 어떻게 될 것인가. 흐름이 과연 어떻게 변할 것인가. 이런 부분인데 어떻게 보세요? 일단 총괄을 해보고 세부적인 것을 여쭈어보겠습니다.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

총괄적으로 규제 완화가 대폭 전방위적으로 나왔으니까 시장이 예전에 2018년을 더듬어보면 사실 바로 반등을 나타냈는데 이번에는 상황이 다른 것 같습니다. 금리가 그 당시에는 저금리였고 지금은 금리가 아직도 고금리로 가고 있기 때문에 그 현상 때문인지 매수 세력이 따라붙지 못하고 있어서요. 그러면서 매물이 또 감소를 안 합니다. 보통 이 정도 규제 완화 대책이면 소유주분들이 매물을 거두어들이거든요. 집값 상승의 기대감 때문에. 그런 현상이 발표한 당일에는 있었습니다. 2일, 3일만 하락하고 지금 보면 15일 정도 됐잖아요, 발표한 뒤로. 계산을 해보니까 서울 25구 같은 경우에 강북구 한 곳만 줄어들었고 나머지 24개 구는 도리어 늘었습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇습니까?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

저도 이런 현상은 처음 봐서 매매수요가 쉽게 살아나지 못하고 있구나. 이렇게 보고 있습니다. 오늘 둔촌주공 결과에 따라서 향방이 더 심화하거나 반등할 수 있겠는데 지금까지는 좀처럼 살아나지 못하고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

둔촌주공은 어떻습니까? 지금 분위기는?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

미계약이 정부에서 대책을 많이 던져줬기 때문에 제가 볼 때는 예상보다 심한 미계약은 나올 것 같지는 않지만 그래도 일부분은 발생할 것 같습니다. 그 비율이 가이드로 정한 대출 상환 때문에 77%, 80% 선까지 가면 시장에 큰 영향은 없는데 긍정적으로 받아들이겠지만 만일의 하나 77, 75 이런 단어가 나오면 심리적으로는 좀 제가 볼 때 부정적으로 작용하는, 다른 현장들한테 부정적으로 시장에 작용할 가능성을 보이고 있습니다. 제가 볼 때는.

◀ 앵커 ▶

그렇게 보시는군요.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그 정도 입지에 그 정도 가격이면 제가 볼 때 평상시 같으면 완판이 아니라 불이 났어야 하는데 지금 미계약이 조금 나올 것 같은 분위기거든요. 비율이 문제인데 그 결과에 따라서 차기 현장에서 고민이 있을 것 같아요. 분양가 산정에 있어서.

◀ 앵커 ▶

그러면 아까 다시 가장 중요한 문제로 가서요. 규제를 전면적으로 완화했는데 오히려 매물이 늘고 있다.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

맞습니다.

◀ 앵커 ▶

이 시장 상황은 어떻게 해석하십니까?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그러니까 매매는 수요자가 있고 매도자가 있잖아요. 매도자 입장에서는 지금 규제 완화가 됐을 때 앞으로 주택 가격이 상승도 한다고 판단된다면 당연히 매물을 거두어 들여서 예전 같으면 10에서 20% 정도 감소해야 하는데 지금 안 줄고 도리어 늘고 있거든요. 그 이야기는 뭐냐면 앞으로 이게 시장이 하방 압력이 들어갈 가능성이 높다고 판단되니까 호재가 있을 때 팔아야겠다는 수요가 늘어난 것 같고, 수요자들이. 수요자들 입장에서는 선뜻 규제완화 돼서 반등 되겠지만 여력이 안 되는 것 같습니다. 주택 가격이 아직도 조금 다가서기는 부담된다고 판단되니까 수요자들이 못 움직이고 있는 것 같아요. 제가 볼 때는 그 갭이 제가 볼 때는 조금 더 좁혀져야 그때 서야 시장이 움직일 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그 말씀은 앞으로도 하향, 더 떨어져야 그때 시장이 움직일 것이다?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

여러 가지 데이터상 그렇게 나오고 있습니다. 지금 주택 가격 부담 지수라든지 소득 대비 주택 가격을 봐도 예전에 기억을 더듬어 보시면 2006년 기사가 떠오르는데요. 그때 우리 PIR 지수가 4, 5 정도였어요. 그때 미친 집값이라고 할 때 8정도 갔거든요. 그때 이제 이 미친 집값이라고 해서 적정 PIR은 8이다, 7이다, 6이다 이랬는데 지금은 20까지 갔다가 15밖에 안 내려왔거든요.

◀ 앵커 ▶

그럼 아직도.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

아직 갭이 많잖아요. 그러나 과정이 앞으로도 이어질 것 같습니다. 제가 볼 때는요.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 지금의 규제 완화는 일단 추세선을 여쭈어보기 전에요. 지금 규제 완화의 방향성은 좋은 겁니까? 어떻게 평가하세요? 지금 정책적 평가는 어떻게 보세요?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

저희가 지금 아시는 바와 같이 급격한 짧은 시간에 너무 급격하게 내려왔고 폭도 크고 그러다 보니까 금융사들도 금융 위기, 이런 문제가 자꾸 불거졌잖아요, 어떤 사태들 때문에. 그런 걸 사전적으로 막아주는 효과는 분명히 있습니다. 그래서 제가 볼 때는 다행이고 다만, 이제 매수세로 살아나지 못하는 것은 시장 상황이 어쩔 수 없고 다만 긍정적인 부분에서 무주택자나 실수요자들에 대한 대책이 많이 부족하다고 느끼겠죠. 그 균형을 맞췄다면 금상첨화일 텐데 너무 규제 일변도 완화 대책으로 가다 보니까 다주택자와 건설사만을 위한 게 아니냐는 비판이 좀 많잖아요? 그 부분에서 일부분은 사실 정부 입장을 우리가 이해할 필요는 있습니다. 더 경제 위기로 확산 되면 그거는 문제가 되니까 그런 부분에서는 성공적이라고 보는데 제가 볼 때 이게 주택 가격이 오른다는 것도 말이 안 되잖아요. 이렇게 가격이 높은데 더 오른다는 건 말이 안 되지 않습니까? 그래서 제가 볼 때는 정부가 나름 선방했다고 봅니다. 다만, 반등까지는 기대하기 어렵다. 대세는 어쩔 수 없다, 이렇게 보입니다.

◀ 앵커 ▶

그런데 실수요자와 어떤 무주택자에 대한 대책으로는 미흡하다고 하셨는데 그게 되려면 뭐가 있었어야 하나요, 정책에?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

일단 이번에 결정적인 게 이런 게 있지 않겠습니까? 지금 기존 주택을 가지신 분들이 대출 금리가 높아서 대출 금리를 특례보금자리를 활용해서 대출 금리를 낮춰주지 않습니까? 물론 금리 리스크에서 부담이 덜하겠죠. 그건 주택을 가진 분들이잖아요. 그러면 전세 대출을 하신 분들도 사실 똑같거든요. 전세 사시는 무주택자분들도 전세 대출 금리가 6% 올라갔단 말이에요. 그럼 누가 더 약자인가요? 그런 부분에 대해서 전세 대출에 대한 그분들에 대해서도 전세 대출 금리를 어려운 조건이라든지 분위별로 따져서 동시에 같이 가야지 균형적이고 공정과 상식에 맞지 한쪽만 한다는 건.

◀ 앵커 ▶

그렇죠.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

누가 봐도 합리적이지도 않습니다.

◀ 앵커 ▶

무주택자도 약자인데,경제적으로는.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그렇죠. 그 부분이 빠진 게 사실 정부의 공정한 상황과는 맞지 않다고 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그러면 앞으로도 지금 수요가 살아나기에는 더 떨어져야 한다고 보시는 거죠? 시장이 움직이려면.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

맞습니다. 주택 가격이 지금 소득 평균을 따져봐도요. 아직은 갭이 좀 있습니다. 아직 제가 볼 때는 정부가 어떤 대책을 던져도 결정적으로 고금리가 지금 그대로 유지되기 때문에 올해 안에는 제가 볼 때는 수요자들이 주택 시장에 쉽게 다가설 것 같은 환경이나 요인이 거의 없습니다.

◀ 앵커 ▶

올해 2023년.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

살짝 반등 심리만 있지 그대로 이어질 것 같고 만약에 정부에서 2012년에 풀었던 강남 3구 푼다. 그래도 제가 볼 때는 일시적 반등에 그치고 연말까지는 무조건 하락장세가 폭은 좀 줄겠죠. 대책이 많이 나왔으니까. 이어질 거라고 보고 있습니다. 잘못하면 옆에 외부 요인까지 터지면 내년까지 이어질 가능성도 높고요.

◀ 앵커 ▶

어느 정도 더 떨어질까요?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그거를 계산해 보니까 지금 보면 주택부담지수나 데이터, PIR을 계산해 보면 현재 서울 주택 가격이 시세 대비 30% 정도 하락했다고 하면 제가 볼 때 최소한 10% 정도는 더 하락할 것 같습니다. 10에서 15%는. 그러면 그 수치가 균형점하고 맞더라고요. 국민 소득하고. 아시겠지만 무주택자 주택자 비율이 5:5라고 가정해도 수도권만 해도 60%가 유주택자거든요. 40% 중에 분위별로 따지면 20%는 사실 5분위니까 힘드시잖아요. 주택 사기가, 나머지 2분위밖에 없잖아요. 20%밖에. 수요자들의 소득을 보면 사실 이 주택 가격은 버거운 가격이거든요. 대출을 늘린다고 하는데 저금리라면 살아났겠습니다, 이게. 그런데 금리가 도저히, 금리가 2배만 올라도 주택 가격이 2배 정도 거꾸로 역으로 내려와야 하는데 그 상황은 아니거든요. 조금 더 내려와야 수요자들이 움직이겠다는 판단이 듭니다.

◀ 앵커 ▶

지금 상황만 단순화 시켜서 보면 정리해 보면 지금 평균 가격에서 10% 정도는 더 떨어질 것이고. 올해 내내는 떨어질 가능성이 높고.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

내년 초까지도 외부적 요건에 따라서 떨어질 수 있다.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

저는 그렇게 보고 있습니다. 물론 이런 거는 있겠죠. 짧은 시간에, 만약에 이번에 정부대책이 없었더라면 제가 볼 때는 올가을 정도에 벌써 많이 빠졌겠죠. 경제 위기 이런 거 생각 안 하고 주택만 볼 때. 그랬다면 그 가격이 제가 볼 때는 수요자들이 붙을 수 있는 가격이었는데 일단 연착륙으로 하방을 낮춰 놓았기 때문에 시간이 좀 늘어질 것 같습니다. 제가 볼 때는. 그래서 올해 연말하고 내년 초까지는 시장을 보고 대처하는 게 좋을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

실수요자는 그러면 올해 말에나 적극적으로 한번 찾아보기 시작해야 한다. 이런 말씀으로 들리는데요.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

저는 그렇게 보고 있습니다. 연말 정도까지 충분히 기다리신 다음에 미국의 물가가 안 잡히면 또 문제가 되지 않습니까? 그런 거 다 보시고 하셔야지 단순히 많이 내려왔다고 감정적으로 대처하지 마시고 숫자 자체가 합리적인 선에 왔을 때 우리가 사지 않으려고 해도 사는 분들이 계시거든요. 거래량이 아마 그때쯤 늘어날 가능성이 있습니다. 그때 시장을 보시면 좋을 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

규제는 강남 3구 다 풀어도 실질적인 반등을 일으키지는 못할 것이다? 이렇게 보시는 거군요?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

2012년에도 그랬으니까요. MB 정부에서도 풀다 풀다 계속 하락하니까 결국은 다 풀었거든요. 2012년 2월인가요? 그때 살아나지 못했습니다. 그런데 지금은 여건이 더 안 좋잖아요. 금리가 더 높기 때문에. 그때는 금리가 2%였거든요. 물론 12년에는 3%대로 올렸지만 지금은 5%인데 이건 사실 주택 구입 부담에서 수익 환원을 개선해 보시면 형성되는 균형점을 지금 거기서 높이거든요. 결국은 어느 정도 조정을 겪을 수밖에 없는 거는 전문가들은 다 알고 있는 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다면 금리는 올해 안에 어떤 꺾일 가능성보다는 유지되거나 올라갈 가능성이 높은 상태니까 더욱 그렇겠군요?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

올라가도 베이비 스텝이고 내려가도 베이비 스텝 정도고 말씀하신 것처럼 유지될 가능성이 높다고 저는 보는데 경제 침체가 다른 나라, 미국이 아니라. 외국 해외에서 신흥국에서 벌어지면 미국에서 그런 걸 감안한다고 하면 베이비 스텝으로 0.25 정도는 최소 한 번에서 두 번, 흐름이 터질 때 내리지만 자기 나라 문제도 크잖아요. 물가 문제가. 고용이 지금 도리어 더 좋아지고 있는 상태라서 미국도 고민스럽거든요. 그러면 여기서 만약에 금리를 조금만 내리면 어떤 일이 벌어질지 이미 다 알잖아요? 또 난리가 나거든요.

◀ 앵커 ▶

너무 인플레이션 상황이 뻔하기 때문에.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

뻔하죠. 그러니까 금리를 못 내립니다, 쉽사리. 그거를 유념하시고 시장에 대처하셔야지 일부분이 요새 희망적으로 뭐 금리 내리면 집값 반등한다, 이런 얘기는 성급한 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

낙관적 기대는 절대 할 때가 아니다.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

맞습니다. 어떤 일들이 지나봐야 알지 않습니까? 미리 섣불리 예측하는 건 제가 볼 때는 빠른 시기라고 봅니다. 충분히 기다리셔도 제가 볼 때는 주택가격이 급등해서 전 고점을 찾는 이런 일이 없지 않겠습니까?

◀ 앵커 ▶

V자 반등은 절대 없다?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

환경이 그렇지 않습니까? 주택 가격 대비 소득은 두 배 늘었는데 주택 가격은 여섯 배 늘었거든요. 그 갭이 맞아야, 균형이 맞아야 수요가 발생하잖아요. 시장에서 수요가 살아나려면 소득이 늘거나 주택 가격이 내려와야 하는데 지금 상황에서는 주택 가격이 내려오는 방법밖에 없거든요. 시장 상황 상. 그래서 저는 충분히 기다리는 게 좋겠다고 말씀을 드리겠습니다.

◀ 앵커 ▶

전세값은 어떻게 되나요?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

좋은 말씀인데요. 전세값이 어느 정도 내려갔으니까 올라가지 않느냐는 분들도 계시는데 서울은 상당히 조심하셔야 합니다. 인천하고. 인천은 입주 물량이 워낙 많아요. 6년 치가 2년 만에 다 나가거든요. 작년에도 4만 개가 늘었는데 올해도 한 올해도 4만 5,000개가 들어와요. 적정 물량이 1만 5,000개인데. 그러면 그게 아시겠지만 양천구가 많이 내려왔거든요. 양천구, 강서구가 인천과 인접해 있잖아요. 그게 영향이 여기까지 오는 거죠. 역풍선 효과로. 강남 3구가 좀 심각합니다. 제가 개인적으로 볼 때, 입주 물량이 대단지만 한 1만 1,000세대가 들어오고요. 소단지 200세대, 300세대까지 합하면 한 2만 400개가 입주합니다. 강남 4구만. 25개구에는 3만 5,000개 정도가 들어오는데 내부에 2만 개가 몰린다는 건 어떻게 생각하시면 되느냐 하면 우리가 헬리오시티도 그랬고 2008년 금융위기 때 엘리트라고 해서 강남에 1만 세대밖에 안 들어갈 때 전세 가격이 거의 뭐 폭락 수준으로 내려왔거든요, 순간적으로.

◀ 앵커 ▶

그래요?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그런데 지금은 2만 세대거든요, 합이? 제가 볼 때 올해 역전세 나는 와중에 또 물량이 더 나오면 역전세에서 나가시는 분들의 선택지가 넓어지니까 점점 더 볼륨이 많아지니까 제가 볼 때는 하방 압력이 상당히 클 것 같아요. 역전세가 심화 되면 강남은 다른 지역에 비해서 가격이 덜 내려갔잖아요? 상반기에서 하반기 사이에 강남이 본격적으로 조정을 겪을 거라고 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

조정은 전세가와 더불어 집값 자체가 조정을.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

집값이 따라가게 되어 있으니까요. 집값은 한 6개월 정도 뒤에 무조건 내려갑니다. 여기까지 데이터를 보면.

◀ 앵커 ▶

전세가는 지금도 이미 움직임이 있습니까? 강남은 어떻습니까?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

지금도 아직 내리고 있습니다. 아직 하락 중입니다. 한 번도 플러스를 한 적이 없고 작년 9월부터 현재까지 네 달, 다섯 달째인데 폭은 줄었습니다. 규제 완화 대책이 나오는 바람에 조금 폭은 줄였는데 여전히 마이너스 0.03, 심각합니다. 0.65, 이런 거는 제가 자주 못 보거든요. 0.6이면 50일이면 30%거든요. 단순 계산을 하면. 그런데 지금 그런 류에서 서초구는 조금 많이 줄었습니다. 0.22로. 0.6까지 갔다가. 그런데 제가 시간이 좀 더 지나고 말씀드린 대로 입주 물량이 나오기 시작하면. 개포 자이 프레지던스가 2월에 입주잖아요. 그때 조금 더 빠질 거고 원밸리가 조금 있으면 4, 5000 나오거든요. 그러면 강남도 전세 가격도 하방압력이 있을 거고 매매 가격도 추세적으로 따라갈 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

강남은, 강남의 하락세가 지금까지 가장 늦었는데 좀 따라오겠군요.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

그럴 것 같습니다. 키 맞추기를 역으로 할 것 같습니다. 가격이 10에서 15% 조정 가능성이 있다고 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

시간이 다 됐는데 미분양 대책은 바람직하게 나가고 있는 건가요? 어떻게 되고 있는 건가요?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

대통령께서 말씀하신 거요? 예전의 기억을 더듬어 보면 2008년에 미분양 관련해서 지금하고 디테일은 좀 다른 것 같은데 그 당시에는 미분양이 16만 호까지 올라가서 문제가 됐을 때 MB 정부에서 전환 조건을 해서 매입했거든요. 그때 조건이 가격이 분양가의 50에서 70% 선이었습니다. 그러니까 이번 정부도 만약에 그 정도 가격에 매입한다면 제가 볼 때 그거를 뭐라고 할 사람은 없는데 만약에 이번에 강북구에 있었던 거 15% 할인한 걸 매입했거든요, LH에서. 그건 사회적 비판이 될 수 있어요. 왜냐하면 그러려면 자영업자를 도와줘야겠죠. 15%.

◀ 앵커 ▶

그럴 돈이 있으면?

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

제가 볼 때는 국민들이 합리적으로 이해할 수 있는 원가 분양 가격이 만약에 100원이었다고 하면 원가가 60원, 70원일 수도 있잖아요. 원가에 사는 건 누구나 이해할 수 있잖아요. 그것도 사실 건설사에 도움이 되거든요. 부도나는 것보다는 나으니까. 그렇게 해서 만약에 공공임대라든지 아니면 저렴하게 일반 무주택자들한테 공급한다고 하면 박수를 치겠지만 그게 아니고 대충 분위기만 던지고 투명하지 않고 이렇게 지나가면 국민이 많이 비판할 것 같습니다. 제가 볼 때는. 투명성이 문제일 것 같습니다.

◀ 앵커 ▶

원가에 더 얹어줘서 예를 들어서 시장보다 높은 가격에 사면 절대 안 된다.

◀ 한문도/연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수 ▶

누가 상식적으로 봐도 그렇지 않습니까? 그분들은 손해보는 게 하나도 없잖아요. 벌 때는 벌고 손해는 안 보고, 이건 잘못됐잖아요. 공정과 상식에 어긋나잖아요. 역으로 자영업자들이 손해를 많이 봤는데 그쪽으로 케어하는 게 국가 경제에 도움이 되지 않을까. 저는 그렇게 보고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

그 부분 동의합니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다.

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