[오후초대석] 집 사야 하나 말아야 하나…데이터로 본 집값 하락의 현 위치는?

■ 경제현장 오늘 '오후초대석' - 김기원 리치고 대표 

부동산 빙하기가 이어지고 있습니다. 정부가 잇따라 규제를 완화하고 있지만 시장에 몰아치는 한파는 여전히 매섭습니다. 데이터는 답을 알고 있다, 이런 믿음으로 부동산과 금융 분야의 솔루션을 제공하는 업체죠. 김기원 리치고 대표 모시고 빅데이터는 지금 부동산 시장이 어떤 상황이라고 얘기하는지 들어보겠습니다. 

[앵커] 

빅데이터로 부동산 시장을 분석하고 평가하고 대책도 생각한다. 그러면 지금 집값 하락이 계속되고 있는데 빅데이터가 말하는 부동산 시장 현주소, 어디쯤에 있다고 얘기합니까? 

[김기원 리치고 대표] 

현재 시점은 먼저 그전에 이해하셔야 할 게 만약 그 누구도 예상하지 못한 코로나가 터지지 않았다면 엄청난 유동성과 초저금리 시대가 없었을 겁니다. 그리고 코로나가 없었다면 코로나 때문에 모든 자산의 버블이 시작되었고 거기에 지난 정부가 임대차3법까지 발의하면서 전세갱신기간을 2년에서 4년으로 늘리면서 전세가가 폭등했고 또다시 이것이 매매가를 밀어 올렸어요. 그래서 여러분들 머릿속에서 지우셔야 하는 건 뭐냐면 2020년, 21년에 발생했던 엄청난 부동산 시장의 거품으로 인한 엄청난 가격 있죠? 이건 머릿속에 싹 지우셔야 합니다. 그럴 일은 두 번 다시없는 거죠. 그리고 지금의 실제 데이터를 보면 그 거품이 이제 막 제거됐어요. 그러니까 코로나 시대에 발생했던 거품이 제거되었고 화면을 보시면 주식의 차트처럼 부동산 시장의 실거래가를 가지고 캔들차트라는 걸 만들었는데요. 보시는 것처럼 최근의 부동산 가격이 그 어느 때보다 급락하는 모습을 굉장히 가파르게 떨어지는 걸 보실 수 있고요. 지금 한 지난 1년간 20~25% 정도 서울이 떨어졌고. 굉장히 가파르게 떨어지고 있다 보니까 많은 분들이 아 지금 정도 떨어졌으면 사도 되는 거 아니냐 이런 이야기가 조금씩 나오고 있고. 

[앵커] 

그런 사람도 좀 있는 것 같아요 충분히 떨어진 거 아니냐고 생각하는 분들. 

[김기원 리치고 대표] 

하지만 데이터가 이야기하는 바는 뭐냐면 여전히 지금은 실제 전세나 사람들의 소득 대비해서 아직 너무나도 고평가 되어있다 이런 얘기를 하고 있고요. 그런 모습들을 명확히 보여주는 게 뭐냐면 전세매매수급동향이라 하는 데이터인데요. 저 차트에서 보시면 파란 선 있죠? 저게 전국 아파트를 팔려고 하는 매도세라고 보면 돼요. 파란 선이 굉장히 위에 있죠? 굉장히 위에 있고 잘 안보이시겠지만 맨 밑 빨간 선이 바닥에 붙어있어요. 저 빨간 선은 부동산 사려고 하는 매수세입니다 

[앵커] 

보이지도 않아요 빨간색. 

[김기원 리치고 대표] 

그렇죠. 그러니까 매수세는 거의 없고 매도세는 꽉 차있어서 막대그래프가 매매 수급 데이터인데 저게 역사상 가장 낮은 수준이에요. 그러니까 지금 대한민국 부동산은 팔 사람은 꽉 차있고 살 사람은 아무도 없다는 이야기죠. 그런데 그래도 또 올라갈 수는 있어요. 그런데 지금은 아직 부동산 시장의 저점을 논하기에는 아직도 멀었다고 데이터가 강력히 이야기하고 있는 바는 뭐냐면 이다음 데이터인 전세수급 데이터입니다. 전세. 그러니까 전세는 투자목적이 1도 없잖아요. 전세는 전부가 다 실수요입니다. 실수요인 전세 가격이 올라간단 얘기는 실제 수요가 그만큼 뒤를 받쳐주는 거예요. 근데 만약 실수요인 전세 가격이 떨어진다는 건 무슨 의미일까요? 전세가격이 약세를 보인다는 거죠. 그리고 전세 시장이 약세를 보이는 한 매매시장 강세는 절대 없습니다. 

[앵커] 

아 그럼 지금 전세시장이 그렇게 아주 최약세 상황이란 얘기예요? 

[김기원 리치고 대표] 

그렇죠. 근데 지금 저 차트에서 보여주는 게 뭐냐면 저게 전세수급 데이터를 전국적으로 보여주는 건데요 저 파란색 선이 굉장히 위로 치솟고 있는데 저건 공급이에요 전세 공급. 그다음에 빨간 선은 뭐냐면 전세 수요입니다. 전세를 찾는 사람은 매우 작고 전세를 내놓는 공급은 많다 보니까 전세공급이 언제보다 더 안 좋냐면요. 2008년 금융위기가 가장 심각하던 국면보다 전세수급이 더 안 좋아요. 

[앵커] 

2008년 금융 위기 때보다 안 좋아요? 

[김기원 리치고 대표] 

네 금융위기가 가장 심각하던 2008년 11월보다 지금이 더 안 좋거든요. 근데 지금은 무슨 위기 상황이 아니잖아요. 그만큼 지금은 실수요가 정말 꺾였다는 겁니다. 그래서 실수요가 뒤를 받쳐주지 못한 부동산 시장은 아무리 정부에서 부양정책을 펼쳐도 이걸 다시 대세상승으로 돌리기까지는 너무 힘들다는 거죠. 

[앵커] 

그러니까 전세수급동향을 보니 지금 집값 하락이 얼마나 심각하고 앞으로 얼마나 더 떨어질지 전셋값을 보면 알 수 있겠네요? 

[김기원 리치고 대표] 

맞습니다. 그래서 만약 우리 시청자 분들께서 아니 언제 내 집마련 고민을 적극적으로 해봐도 될까? 이거의 첫 번째 관문은 뭐냐면요. 전세수급이 다시 상승으로 돌아서야 해요. 그래서 전세수급데이터가 100에서 130 이상 안정적으로 올라왔을 때. 그때서야 우린 다른 데이터들을 좀 보면서 부동산 시장 상승을 가늠해 볼 수 있을 것 같습니다. 

[앵커] 

그럼 지금 데이터로만 보면 지금의 집값 하락이 충분히 떨어지기는커녕 계속 더 떨어질 거란 거예요? 

[김기원 리치고 대표] 

네 말도 못 하게 생겼던 코로나 버블이, 그 버블만 꺼진 상태이고 지금부터 빠지는 게 진짜 빠지는 거죠. 다양한 데이터들로 봤을 때는 이거는 지역마다 다른데 대체적으로 지역에 따라 작게는 15에서 많게는 30%는 더 떨어져야 본질적인 가치 대비해서 매력적인 수준까지 오게 될 거다라고 얘기합니다. 

[앵커] 

지금보다 최대 30%면 이미 떨어진 거까지 포함하면 굉장히 많이 떨어지는 건데. 떨어져야 될 거다. 그래야 매력적인 가격대가 될 거라는 건데. 그러면 이 빅데이터가 반등 시점이나 가능성 언제쯤일 거다 그런 거 예고하는 건 없습니까? 

[김기원 리치고 대표] 

그런 걸 예고하는 데이터가 사실 여러 가지 있는데요. 일단 우리 시청자분들이 데이터가 어려울 수 있으니 제가 중요한 데이터 하나 소개해드리면 주택 구매력지수라는 데이터가 있습니다. 여기에는 우리가 집값에 대한 아주 중요한 데이터 3가지가 들어가 있는데요. 첫 번째는 주택 가격이 들어가고요. 두 번째는 사람들의 소득이 들어가고요. 세 번째는 주택 담보대출 금리가 들어갑니다. 그래서 우리가 대부분 집은 너무나도 큰 자산이기 때문에 내가 대출을 껴서 집을 사잖아요. 그래서 집값이 낮고 내 소득이 괜찮고 주택담보대출 금리가 싸면 주택구매력지수가 2014, 15년처럼 저렇게 초록색 불로 강하게 들어옵니다. 저런 시기에는 내가 대출 끌어다 집 사는 게 부담스럽지 않은 거예요. 즉 집을 대출 끌어다 살만한 사람들이 아주 많다는 걸 의미합니다. 근데 지금은 빨간불이 들어왔고 가장 밑에 있죠. 즉 지금 대출 끌어다가 이자부담 감당할 수 있는 사람이 저 데이터가 공개된 2004년 이후로 역사상 가장 낮은 수준이라는 거예요. 거의 지금 대출 끌어다가 집 살 수 있는, 그래서 이자 납입할 수 있는 여력이 되는 사람이 없다. 그래서 지금의 부동산 시장은 아무리 정부가. 지금 이렇게 보시면 돼요. 너무나도 급락이기 때문에 이걸 조금 덜 떨어지게 정부에서 막고 있는 정도이지 이게 다시 상승으로 돌아간다는 건 어불성설이에요. 그래서 지금은 다양한 데이터에 근거해 봤을 때 사람들 호주머니 사정이나 소득이나 실제 가치인 전세 대비해서 너무 아직도 여전히 고평가 된 수준이기 때문에 조금 더 인내심 가지고 우리가 시장 상황을 볼 필요가 있을 것 같고요. 다음 데이터가 뭐냐면 아까 제가 시장이 돌아서는 걸 확인하려면 전세를 봐야 한다고 말씀드렸잖아요. 근데 서울에서 전세수요가 가장 많은 곳이 어디일까요? 반포 어떨까요? 

[앵커] 

반포? 반포 조금 비싸겠지만? 

[김기원 리치고 대표] 

또 잠실 어떨까요? 너무 사실 인기 많은 곳들이잖아요. 그런데 지금은 거래량이 별로 없는 시대예요. 그래서 어떤 데이터를 봐야 하냐면 호가 데이터를 봐야 합니다. 집주인들이 전세를 내놓으려고 하는 가격 추이를 봐야 하는데 지금 왼쪽 차트는 잠실 리센츠에 서른세 평 전세호가 데이터를 분석한 겁니다. 보시는 것처럼 지난 6개월 동안 몇 퍼센트 떨어졌냐면요. 26%. 지금 전세가격이 6개월 동안 26% 떨어졌습니다. 말도 안 되는 하락폭을 보이고 있고 반포 아크로리버파크라고 해서 우리가 보통 아리팍이라 부르는 엄청 유명한 최고급 아파트이죠. 근데 최고급 아파트의 전세가가 최근 6개월 동안 정말 믿기지 않으시겠지만 34평이 36.8%가 떨어졌습니다. 그래서 이렇게 유례를 찾아볼 수 없을 정도로 엄청난 전세 시장 급락이 나타나고 있기 때문에 부동산시장 상승을 논하는 건 어불성설이고 이 전세가 하락이 어느 정도 진정되고 나서야 그때서야 우리는 어느 정도 상승을 논하는 게 맞다 이렇게 정리해 볼 수 있겠습니다. 

[앵커] 

그럼 정부대책이라는 게 떨어지는 걸 좀 덜떨어지게 막는다 했잖아요. 효과가 큰 규제의 완화 대책이 있다면 뭐가 필요할까요? 

[김기원 리치고 대표] 

그 부분은 어찌 보면 시청자분들이 이해하시기 힘드실 수 있지만 결국 부동산 시장의 대세를 바꾸려면 어떤 사람들이 진입할 수 있어야 하냐면 조금 우리가 다주택자라고 부르는, 부동산 실전투자 고수분들이 들어올 수 있는 여건이 되어야 해요. 근데 아직 그런 여건이 만들어진 상황은 아니고요. 그래서 조금 더 다주택자들이 내가 뭔가 메리트를 가지고 부동산을 다시 사봐도 되겠다고 할만한 정책들이 좀 더 나와야 하지 않을까. 그리고 실제로 과거에 정부의 이런 부동산 시장이 안 좋아졌을 때 부동산 시장을 부양하기 위한 정책 추이를 보면 굉장히 강력한 정책이 나오곤 했었습니다. 

[앵커] 

지금 금리인상이 계속되고 있는데 올해 중에 미연준이나 우리 한국은행도 금리인상 멈춘다는 거 아니에요. 금리인상 멈추면 조금 시장 반등에 좋은 영향이 되지 않을까요? 

[김기원 리치고 대표] 

두 가지를 말씀드리고 싶은데요. 첫 번째는 금리 인상이 실물 경제까지 영향 미치기까지는 시간이 걸립니다. 보통 6개월에서 1년까지 시간이 걸리고 그러다 보니 우리가 언제부터 기준금리를 인상하기 시작했냐면 2021년 8월부터 금리 인상을 시작했어요. 근데 이게 부동산시장에 악영향을 미치기까지는 2022년 초반. 여름부터 본격적으로 시작되었거든요. 그러니까 6개월부터 1년이 걸리는 거죠. 그렇기 때문에 기준금리를 멈춘다 해도 여전히 지금은 워낙 초금리에 살았기 때문에 이런 부분들이 부동산 시장에 긍정적 영향을 미치기는 좀 힘들 거라고 보이고요. 

[앵커] 

부동산 시장, 빅데이터로 본 부동산 시장의 현주소 잘 들었습니다. 지금까지 김기원 리치고 대표였습니다.

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