기준금리의 가파른 인상 여파는 생각보다 컸다. 월간 집값이나 아파트 실거래가 등 각종 통계에서 집값 하락폭이 역대 최고 기록을 잇달아 갈아 치웠다. 특히 실거래가는 지표상으로 2년 전 수준으로 내려앉은 것으로 나타났다.
이에 따라 3월에 발표될 공동주택 공시가격의 두 자릿수 하락이 불가피해 보인다. 보유세 등의 부담도 줄어들게 됐다. 부동산 세수 의존도가 높은 지방자치단체에는 초대형 악재로 작용할 가능성이 커졌다.
한국부동산원은 이런 내용이 담긴 공표보고서 ‘2022년 12월 전국주택가격동향조사’(이하‘월간 통계’)와 ‘2022년 11월 공동주택 실거래가격지수 공표’(이하 ‘실거래가 통계’)를 16일(어제) 한꺼번에 발표했다.
월간 통계는 전국의 아파트(3만5000채)와 연립주택(6350채) 단독주택(4820채) 등을 합친 주택 4만 6170채에 대해 매월 1일자 기준으로 조사한 뒤 해당 월 15일에 발표하는 자료이다. 조사는 1986년부터 KB국민은행에서 시작했지만, 2003년말부터 한국부동산원이 맡고 있다.
실거래가 통계는 전국의 아파트와 연립·다세대를 대상으로 실제 거래 후 신고된 가격의 수준과 변동률을 지수화해 매월 15일 발표하는 자료이다. 2006년부터 부동산원이 조사를 진행하고 있으며, 2009년 12월부터 통계청 공식승인 통계로 인정받고 있다. 신고 접수에 걸리는 시간(30일)으로 인해 월간 통계보다 발표 내용이 1개월 늦다.
●집값 하락, 역대 기록 경신 이어져
17일 부동산원에 따르면 월간 통계의 경우 지난달(2022년 12월)에 전월보다 1.98% 떨어졌다. 2003년 12월 부동산원이 집값 통계를 산출한 이래 최대 하락폭이다.
지역별로는 서울과 수도권도 지난달에 각각 1.96%, 2.60% 내리며, 역시 부동산원이 통계를 맡은 이후 가장 큰 폭으로 하락했다.
기간을 연간으로 확대하면 작년 한 해 동안 전국 4.68%, 서울 4.75%가 각각 떨어졌다. 전국은 2003년 통계 산출 이후, 서울은 2012년(-4.75%) 이후 10년 만에 최대 하락폭이다.
실거래가 통계도 상황은 마찬가지다. 지난해 11월 서울 아파트는 전월 대비 6.47% 폭락했다. 전월(-4.55%)보다 하락 폭이 커졌고, 부동산원이 2006년 2월 실거래가 지수를 발표한 이후 최대 규모이다.
지난해 1~11월까지 누적 하락률은 무려 ¤18.86%에 달한다. 같은 기간은 물론 2006년 이후 연간 기준으로 비교해도 역대 최대 낙폭이다.
월간 통계보다 실거래가 통계의 하락폭이 훨씬 가파른 것은 가파른 금리 인상으로 거래가 절벽 수준으로 줄어든 가운데 ‘급급매’ 위주로 거래가 이뤄진 탓으로 풀이된다.
● 집값, 지수 기준으로 이미 2년 전 수준으로 복귀
월간 통계는 2021년 6월 1일자 집값을 기준(100.0)으로 삼아 발표한다. 이에 따라 지난달(2022년 12월) 전국 집값은 99.7로 집계됐다. 지난해 5월(98.9) 이후 가장 낮은 수준이다.
집값은 지난해 6월(104.8)까지 상승세를 이어갔지만 이후 하락세로 돌아섰다. 그럼에도 지난해 11월(101.7)까지만 해도 기준을 웃돌았다. 하지만 계속된 기준금리의 인상의 여파를 이기지 못하고 지난달(2022년 12월)에 기준 밑으로 떨어졌다.
지역별로 보면 서울(98.7)과 수도권(99.2)이 모두 기준을 밑돌았다. 서울은 2021년 3월(98.6) 이후 최저 수준이다. 반면 비수도권 지역(100.2)은 살짝 기준을 넘어 있다.
실거래가 통계에서는 이러한 가격 하락 상황이 훨씬 두드러진다. 2017년 11월을 기준으로 해서 지난해 11월은 121.2로 집계됐다. 2021년 1월(120.5)이후 가장 낮은 것이며, 2년 전 수준으로 돌아간 셈이다.
실거래가는 2019년 5월(99.3) 이후 2021년 10월(138.9)까지 꾸준한 오름세를 이어갔다. 이후 소폭의 등락을 거듭하다 지난해 4월(138.4) 이후 가파른 내림세를 보이고 있다.
실거래가는 현재 추세대로라면 지난달에 120선 밑으로 떨어지고, 2020년 말 이전 수준으로 내려앉을 가능성이 높다.
●공동주택 공시가격 두 자릿수 하락 불가피
이처럼 가격이 큰 폭으로 떨어지면서 3월로 예정된 공동주택 공시가격도 두 자릿수 하락이 불가피할 것으로 보인다. 무엇보다 공동주택 공시가격 산정에서 큰 비중을 차지하는 아파트값이 크게 떨어졌다.
일단 월간 통계에서 아파트만 보면 지난해 전국 7.56%, 수도권 9.68%, 서울 7.70%가 각각 떨어졌다. 실거래가 통계 기준 아파트값은 지난해 11월까지 전국 14.34%, 수도권19.39%, 서울 18.86%가 각각 하락했다.
여기에 국토부가 지난해 71.5%로 적용했던 공동주택 공시가격 현실화율을 올해 69.0%로 낮추겠다는 방침을 세운 것도 영향을 미칠 가능성이 크다. 국토부 관계자는 이와 관련해 “공동주택 공시가격이 3.5% 정도 떨어지는 효과를 가져올 것”이라고 밝혔기 때문이다.
공시가격이 떨어지면 그만큼 보유세 부담은 줄어들 게 확실시된다. 8년 연속 표준단독주택 공시가격 1위를 차지했던 이명희 신세계 회장의 서울 용산구 한남동 자택(연면적 2861.8㎡)의 경우 올해 공시가격이 지난해(311억 원)보다 9.9% 떨어진 280억 3000만 원으로 책정됐다.
이에 따라 이 회장이 1주택자에 해당해 최대 80% 세액공제를 받는 것으로 가정할 경우 보유세는 지난해 1억 8466만 원에서 올해 1억 6285만 원으로 11.81% 줄어들 것으로 추정된다. 이밖에 국민건강보험료나 각종 개발부담금, 토지이용료도 낮아질 것으로 기대된다.
반면 공시가격의 큰 폭 하락은 부동산 세수 의존도가 높은 지자체에는 초대형 악재로 작용할 수 있다. 한국지방세연구원은 최근 월간보고서 ‘지방세 시가표준액 조사를 위한 부동산시장 동향-12월호’에서 “2023년 지자체 세입이 2019년 수준까지 감소할 수 있다”고 분석했을 정도다. 지방세 수입은 2019년 90조5000억 원에서 2021년 112조 8000억 원으로24.6% 늘어난 상태다.
