지난해 서울 경매시장서 강남3구 비중 20% 육박

2019년~2022년 서울시 경매 진행 건수에서 강남·서초·송파구 경매 진행 건수가 차지하는 비중. [이가람 기자]

지난해 진행된 서울 아파트 경매에서 강남권 아파트의 비중이 확대됐다. 오랫동안 부동산 불패로 불린 강남지역도 기준금리 인상 가속화와 부동산 침체 본격화에 수요 위축과 반복 유찰을 겪으며 고전했다는 분석이다. 전문가들은 올해 하반기를 기점으로 하락 시세를 반영한 물건들이 경매시장에 등장할 것으로 전망하고 있다.

17일 매경닷컴이 신한옥션SA에 의뢰해 조사한 바에 따르면, 지난해 서울 아파트의 경매 진행 건수는 총 734건으로 집계됐다. 이 가운데 강남3구(강남·서초·송파구) 아파트가 차지하는 비중이 19.5%에 달했다.

지난 2019년부터 2021년까지 3년간 17%대를 유지했던 강남3구 아파트 비율은 지난 한 해 약 2%p 상승하면서 지난 2018년 수준인 20%에 육박하게 됐다.

반면 노도강(노원·도봉·강북구) 아파트의 비중은 12.8%로 전년(14.7%) 대비 약 2%p 감소했다. 빚을 영혼까지 끌어모아 집을 산 영끌족이 많고, 주택가격 하락폭이 두드러지는 행정구역인 노도강보다 강남3구에서 매각이 더 자주 이뤄졌던 셈이다.

자치구별로 강남구의 경매 진행 건수가 59건으로 가장 많았다. 서초구가 55건으로 그 뒤를 바짝 쫓았다. 이어 강서구(48건), 영등포·관악구(44건), 마포·양천구(39건), 도봉구(37건), 노원구(36건), 동작구(33건), 송파구(29건), 성북·서대문·은평구(28건), 용산구(27건), 금천구(25건), 강동구(22건), 구로·강북구(21건), 중랑구(17건), 동대문(15건), 중구(11건), 광진·종로구(10건), 성동구(8건) 등 순이었다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 “매매가격이 낮아지면서 감정가격이 상대적으로 높아진 상황이라 수요자들이 접근하기 쉽지 않다”라며 “정부 규제와 대출이자 부담으로 고가주택이 유찰되는 사례가 증가하면서 경매 진행 건수도 늘어날 수밖에 없는 것”이라고 말했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “부동산 빙하기였던 지난 2008년 금융위기 때도 경매로 넘어간 강남권 아파트가 많았다”며 “경제 위기와 고금리 쇼크 앞에서는 장사가 없다고 해석해야 한다”고 진단했다.

부동산업계 일각에서는 강남권 아파트 소유주 중 사업자가 많은 점도 영향을 미쳤을 것으로 보고 있다. 고가주택이 많은 강남권은 주택담보대출이 불가능해 다른 권역보다 사업자대출을 일으켜 매입한 아파트가 많다. 금융당국의 엄격한 주택담보대출비율(LTV)와 총부채원리금상환비율(DSR)이 적용되지 않은만큼 리스크 관리에 취약한 아파트가 매각 대상이 됐다는 설명이다.

은마·압현·아리팍·타팰 줄줄이 ‘굴욕’...이유는?

한 시민이 서울동부지방법원 입찰법정에 안내된 입찰물 정보를 살펴보고 있다. [이승환 기자]

실제로 지난해 내로라하는 강남지역 아파트들이 잇따라 유찰되면서 부동산시장에 충격을 줬다. 서초구 반포동 ‘아크로리버파크’ 전용면적 84㎡는 지난 2016년 준공 이후 처음으로 경매시장에 나왔지만 주인을 찾지 못했다. 이 매물의 감정가는 42억원이었다. 지난해 5월 직전가(41억원)와 비교해 1억원 높았다.

강남구 대치동 은마아파트 전용 84㎡도 지난 2017년 이후 5년 만에 모습을 드러냈다. 하지만 두 차례 연속 외면받았다. 당시 감정가는 27억9000만원이었다. 지난해 12월 직전가(23억1000만원)과의 금액 차이가 4억8000만원이다. 현재 입찰가는 17억8560만원으로 주저앉았다.

지지옥션에 따르면 지난해 서울 아파트 낙찰률은 31.0%로 전년(73.5%) 대비 반 토막 났다. 낙찰가율도 110.9%에서 94.1%로 떨어졌다. 특히 지난해 12월 낙찰가율은 76.5%로 지난 2013년 12월(79.6%) 이후 9년 만에 처음으로 80%선을 밑돌게 됐다. 평균 응찰자도 6.8명에서 4.5명으로 줄었다.

올해에도 경매법정 분위기는 싸늘하다. 지난 10일 서초구 반포동 ‘래미안퍼스티지’ 전용 59㎡는 응찰자가 한 명도 없어 유찰됐다. 같은 날 강남구 도곡동 ‘타워팰리스2차’ 전용 162㎡도 재응찰에 들어가게 됐다. 지난 11일 강남구 압구정동 ‘현대아파트’ 전용 114㎡ 역시 매각에 실패했다. 감정가가 49억원으로 시세를 웃돌아 유찰이 유력했다는 반응이 지배적이었다. [관련기사: 2년만에 경매 나온 ‘압구정 현대’…시세 44.5억인데 감정가는?]

강은현 EH경매연구소 소장은 “지난 2017년 이래 7년 가까이 이어졌던 상승장이 마감됐다”라며 “연이은 기준금리 인상에 대출이자를 감당하지 못한 물건이 오는 하반기 본격적으로 경매시장에 유입될 것으로 예상된다”고 전했다.