M&G 펀드매니저 "부동산 우량-부실자산 격차 클수록 투자기회 많다"

데이비드 잭슨 M&G 유러피언 프로퍼티 펀드 운용역
"경기침체 후 몇 년간 최고의 투자기회 온다"
"ESG 인증 받은 유럽 부동산 관심 높다"

이 기사는 01월 16일 09:25 마켓인사이트에 게재된 기사입니다.

"전 세계 부동산 가격이 조정되면서 우량자산과 부실자산 간 격차는 더 극명해질 겁니다. 이때 투자 기회가 분명 옵니다."

영국 부동산 전문 투자사인 M&G의 데이비드 잭슨 유러피언 프로퍼티 펀드 운용역은 "부동산 시장에선 항상 경기침체 후 몇 년 동안이 최고의 투자기였다"며 이같이 말했다. 유럽 부동산 투자 전문가인 그는 "엄격한 ESG 인증을 취득하는 등 쾌적한 근무환경을 갖춘 오피스 건물이 유망하다"고 했다. 다음은 잭슨 운용역과의 일문일답.

▶유럽 시장이 전반적으로 침체기였다. 지난해 성과와 올해 시장 전망 의견이 궁금하다.

"러시아-우크라이나 전쟁으로 인해 유럽의 불확실성이 커진 게 사실이다. 에너지 공급이나 물류 대란, 원자재 가격 상승 등의 영향이 크게 느껴진 한 해였다. 또 인플레이션에 대처하기 위한 금리 인상이 경제 전반을 둔화시키고 있다. 하지만 유럽의 기준금리는 영국이나 미국보단 낮은 수준에서 정점을 찍을 것으로 예상한다.

채권 수익률도 금리와 함께 상승하면서 채권 대비 부동산의 리스크 프리미엄이 축소됐다. 하지만 일부 유럽국가에서 금리와 채권 수익률이 최근까지 마이너스였다는 걸 감안하면, 처음부터 격차가 큰 편이었다. 따라서 채권 대비 적정 수준의 스프레드(채권 금리 격차)가 회복되려면 유럽에서 부동산 수익률 확대가 더 소폭으로 이뤄져야 할 것이다."

▶올해 전 세계 부동산 시장에 대한 전망이 밝진 않다.

"모든 나라가 부동산 가격 조정에 직면해있는 게 사실이다. 우량자산과 부실자산 간의 차이가 더 극명해질 가능성이 매우 높다. 부동산 거주자들의 요구사항이 늘어나면서 친환경(그린)인증이 없는 건물은 공실률이 높아질 리스크가 있다. 노후된 건물은 환경오염(브라운) 할인이 늘어날 것이다.

가격조정 조짐은 금리에 민감한 부동산 부문에서 가장 냉혹하게 드러날 수밖에 없다. 그러나 장기적 관점에서 핵심지역의 물가연동형부동산은 변두리 자산보다 초과 성과를 보일 가능성이 높다."

▶그럼에도 부동산 시장에 대한 매력이 높다고 보나?

"부동산 시장의 여러 영역에서 구조적으로 수익률 확대 압력을 받고 있다. 장기적 수급 불균형 문제에 처한 주거 섹터가 대표적 사례다. 따라서 공급을 늘려 수급 불균형을 해소한다면 투자자들에게 매력적인 투자처가 될 수 있다.

물론 투자 가치는 금리 상승의 영향에서 자유롭긴 어렵다. 경기방어적 특성, 임대 전망, 투자자의 비중 확대 등이 임대 시장을 계속 지지해줄 것이다. 또 유럽 여러 지역의 주거시장에서 학생 대상 전문관리형 숙소 수요, 고령자 대상 주거시설 등의 공급 부족 현상이 여전히 감지되고 있다. 유럽 각지의 인구 고령화로 인해 공동체 생활, 편의시설, 각종 서비스를 원하는 퇴직자들의 증가로 고급 노인주거복지시설 수요도 늘고 있다."

▶구체적으로 어떤 섹터에 관심이 많은가?

"팬데믹으로 인해 달라진 트렌드를 활용하면 투자 성과를 높일 수 있는 부문이 여럿 된다. 유연근무제가 자리잡은 유럽 시장에서는 엄격한 ESG 인증을 취득하는 등 쾌적한 근무환경을 갖춘 오피스 건물에 집중하고 있다. 특히 네덜란드 암스테르담에서 이런 경향이 뚜렷해지고 있다. 에너지 등급이 높은 오피스에 수요가 몰리면 임대료도 상승하기 때문에 높은 회복 탄력성을 갖췄다고 할 수 있다. 반대로 교외 지역에 있는 오피스나 상업단지는 진부화 리스크가 커지고 있다."

▶앞으로 어떤 투자 기회가 있을 것으로 보는가?

"경기 사이클이 중요하다. 어려움에 처한 시장일수록 더 높은 리스크 대비 수익률을 추구하는 자본의 경기순환적자 진입점을 제공해줄 수 있다. 예를 들어 거주자가 입지 좋은 비핵심지 건물을 리모델링하거나 주거용지, 복합용지 등으로 용도 변경을 진행하면 매력적인 가격으로 투자를 유치할 수 있다. 즉 경기침체가 지난 뒤에 매력적인 위험조정수익률을 창출할 잠재력이 있는 것이다.

재정 상태가 부실한 호텔도 자본재조정(리캡)을 통해 잠재적 수익 회복 기회를 얻을 수 있다. 호텔 부문은 팬데믹 타격이 컸는데 현재 인건비, 에너지 비용 증가 등의 어려움에 처해있다. 하지만 해외 여행 회복세로 인해 결국 호텔은 장기적으로 유망하다고 볼 수 있다."

▶기존 보유 자산의 가격조정 리스크는 어떻게 해소해야 한다고 보는가.

"유럽 부동산은 사실 공급이 적고 공실률이 낮기 때문에 양호한 펀더멘털이 뒷받침한다고 볼 수 있다. 또 대부분의 상업용 임대 계약은 매년 임대료를 검토할 때 소비자물가지수를 반영하기 때문에 인플레이션 위험회피(헷지) 수단이 될 수 있다.

자산의 질에 따라 가격조정은 기존 포트폴리오의 성과를 크게 좌우한다. 투자자는 가격책정, 건설 비용, 세입자의 부담 능력을 고려해야하지만, 가격조정을 통해 새로운 투자 기회를 창출할 수 있다.

부동산의 가치 재평가에는 당연히 시간이 걸리지만 수익률이 안정화됨에 따라 개선된 성과 전망과 함께 매력적인 장기 가치상승 기회가 자산가격에 반영될 가능성이 높다고 본다.

시장 변동성을 헤쳐나가려면 스킬과 관점이 필요하다. 역사가 증명하듯 부동산 시장은 경기침체 이후 몇 년 동안 최고의 투자 진입점을 보여주는 기회가 많았다."

민지혜 기자 spop@hankyung.com 

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