[집잇슈]강남도 옥석가리기?…올해 '분양 대어' 운명은

원펜타스·원페를라 등 강남분양 눈길
전매 등 규제완화에 '찐부자' 움직일까
분양가 따라 강남도 '옥석가리기' 예상

올해 강남 '재건축 대어'들이 줄줄이 분양을 앞두고 있다. 이들 단지가 '알짜 입지'에 위치한 데다 최근 전매 등 일부 규제도 완화돼 '찐부자'들이 움직일지 관심이 높다.

시장 일각에선 '강남 불패'를 예상하면서도 금리 급등, 부동산 침체 등에 '청약 옥석가리기' 현상이 심화해 결국엔 분양가가 청약 흥행을 가를 것이란 전망이 우세하다.

기다리고 기다리던 '서초 3대장'

16일 정비업계에 따르면 올해 서울 강남권에서 주요 재건축 아파트들이 일반분양을 앞두고 있어 관심이 높다.

특히 서초구에서만 △방배동 래미안원페를라(총 1097가구) △반포동 래미안원펜타스(총 641가구) △잠원동 메이플자이(총 3307가구) 등 총 5045가구 규모(일반분양 총 996가구)가 공급될 전망이다.

'서초 3대장'으로 꼽히는 이들 단지는 입지적 강점 등을 갖추고 있어 분양 전부터 일대 주민들의 관심을 한몸에 받아왔다.

이중 방배6구역을 재건축한 래미안원페를라가 올해 상반기 분양 예정으로 일반분양 일정이 가장 빠르다.

일반분양 가구수가 497가구로 가장 많고 지하철 4·7호선 이수역과 7호선 내방역 더블역세권으로 눈길을 받고 있다.

신반포15차를 재건축한 래미안원펜타스는 올 하반기 분양 예정이다.

이곳은 지난 2021년 래미안원베일리 다음으로 분양할 예정이었으나 시공사 재선정 등의 문제로 일정이 밀리다가 현재는 공정률 40% 안팎까지 공사가 진행된 상태다.

원펜타스는 원베일리에 비해 단지 규모가 작지만 지하철 9호선 신반포역이 단지와 연결되며 일반분양 가구수는 263가구로 더 많다. 일반분양 가구도 중형평형 이상이 대부분이라 수요자들이 눈독을 들여왔다.

대규모 단지인 메이플자이도 연내 분양할 가능성이 있다.

이곳은 신반포 8~11·17차와 녹원한신, 베니하우스 등 7개 아파트 및 상가 단지 2개를 통합해 재건축하는 사업으로 총 3307가구로 탈바꿈할 예정이다.

지하철 3호선 잠원역과 7호선 반포역 사이에 있는 더블 역세권으로 2021년 9월 착공해 일반분양 시점에 관심이 쏠렸으나 공사비 인상 등으로 분양 시점이 다소 미뤄진 상태다.

GS건설 관계자는 "최근 공사비 일부는 증액했고 나머지는 협의중"이라며 "분양 시점이 아직 확정되진 않았다"고 말했다.

그래도 강남? 그래도 '분양가'

이밖에도 강남 알짜 단지의 청약이 줄줄이 예정돼 있다.

강남구에선 청담삼익 재건축 단지인 '청담 르엘'이 올 상반기 일반분양에 나선다. 총 1261가구 중 176가구가 일반분양 물량으로 나온다.

송파구 문정동에선 '힐스테이트e편한세상 문정'이 1265가구 중 296가구를 일반분양할 예정이다. 애초 분양 시점을 올해 2월로 잡아놨으나 규제 해제 등이 발표되기 이전에 세워놓은 계획이라 더 미뤄질 가능성이 높다.

잠실진주 아파트를 재건축하는 잠실 래미안아이파크는 올 하반기 2678가구 중 578가구가 일반분양한다.

이처럼 강남에서 수요자들이 기다리던 주요 재건축 단지들이 출격을 준비하고 있는 만큼 청약 시장의 '온기'를 예상하는 시각도 있다.

특히 1·3대책에 따라 수도권 전매제한 기간이 10년에서 3년으로 줄고 실거주 의무가 폐지되면서 수분양자들이 잔금이 부족할 때 전세를 놓는 방식으로 자금을 마련할 수 있게 된 것도 호재다.

송승현 도시와경제 대표는 "전반적인 청약 시장 전망이 어둡긴 하지만 강남은 선호도가 높은 지역이고 최근 대출, 전매제한 등 규제가 일부 완화됐기 때문에 관심이 클 것"이라며 "예전처럼 로또청약을 바라보고 투자할 순 없지만 현금 여력이 되는 청약자들 위주로 경쟁률이 조금 (높게)나올 것 같다"고 내다봤다.

다만 금리가 계속 상승세인데다 전반적인 부동산 침체에 '흥행'까진 쉽지 않을 것이란 전망이다.

실제로 직방에 따르면 2022년 12월 전국 1순위 청약 평균 경쟁률은 1.9대 1로 전년동월(15.2대 1) 대비 8분의 1 수준으로 떨어졌다. '단군이래 최대 재건축'으로 꼽히는 둔촌주공도 1순위 청약 경쟁률이 4.7대 1에 그쳤다.

강남에서도 '청약 옥석가리기' 현상이 심화하면서 '분양가'가 청약 성패를 좌우할 것이란 분석도 있다.

김인만 부동산경제연구소 소장은 "관건은 분양가"라며 "둔촌주공도 입지는 좋았지만 청약 성적이 좋지 못했던 것처럼 지금 같은 시기에 분양가가 합리적으로 나오지 않으면 강남권도 미분양, 줍줍으로 이어질 수 있다"고 내다봤다.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)