주택 양수인은 실거주 사유로 갱신을 거절할 수 있을까?[조주영의 법으로 읽는 부동산]

대법원 판결에 따르면 갱신 거절 기간 이내라면 가능해

[법으로 읽는 부동산]

작년 12월 선고된 대법원 판결의 ‘임차인이 적법하게 계약 갱신 요구를 했더라도 이런 갱신 요구 이후 주택을 양수한 자는 실거주를 이유로 갱신을 거절할 수 있다’는 결론은 이미 여러 매체를 통해 보도됐다. 위 판결의 구체적 사실 관계와 판단 근거, 함축된 의미 등을 살펴보는 것도 의미가 있을 것이다.

주택임대차보호법(이하 개정법) 제6조 제1항에 따르면 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 않은 상태에서 갱신하지 않겠다는 뜻의 통지를 하지 않으면 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않아도 이와 같다.

또한 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약 갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 하지만 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에는 그렇지 않다.

즉 대법원은 개정법 취지가 임차인의 주거 생활 안정을 위해 임차인에게 계약갱신요구권을 보장하는 동시에 임대인의 재산권에 대한 과도한 제한을 방지하기 위해 임대인에게 정당한 사유가 있으면 계약 갱신을 거절할 수 있도록 함으로써 임차인과 임대인의 이익 사이에 적절한 조화를 도모하고자 한다는 것을 전제로 한다.

이에 따라 임대인의 적법한 갱신 거절 기간은 임차인의 갱신요구권 행사 기간과 동일하게 ‘임대차 종료 전 6개월부터 종료 전 2개월까지’이고 임대인 지위를 승계한 주택 양수인은 기존 임대인과 별개의 갱신거절권을 가지며 실거주 사유로 주택 양수인이 행사한 갱신 거절도 갱신 거절 기간 내에 행해져야 적법하고 이는 양수인이 임대인의 지위를 승계한 시점(소유권이전등기 경료 시)이 임차인의 기존 임대인에 대한 갱신요구권 행사 이후인 경우에도 동일하다는 것을 명백히 했다.

그런데 대법원 판시처럼 임차인의 갱신요구권 행사 기간과 임대인의 갱신 거절 기간을 동일하게 본다면 임차인이 행사 기간 마지막 날이나 그에 임박한 시점에 갱신요구권을 행사한다면 임대인의 갱신 거절 기간도 바로 만료될 것이다.

그러므로 실거주 등의 적법한 갱신 거절 사유가 있는 임대인의 갱신거절권은 무용지물이 된다는 의문이 들 수 있다. 하지만 계약 기간 만료 2개월 전까지 실거주 사유로 갱신 거절을 하지 않은 임대인이라면 법 제6조 제1항에 따른 묵시적 갱신 의사가 있을 것이므로 비록 임차인이 갱신 요구 기간 마지막 날 갱신 요구를 하는 바람에 갱신 거절 기회를 상실했다고 하더라도 어떠한 불이익을 받는다고 볼 수는 없다.

조주영 법무법인 신의 변호사