"실거주 의무 없다"…규제 완화로 분위기 바뀐 둔촌주공 '완판'될까

기사내용 요약
일반분양 정당계약 17일 마감…계약률 따라 향후 분양시장 가늠
1·3 규제 완화 대책 최대 수혜 단지…계약률 예상보다 상향 전망

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 둔촌주공 재건축 사업 조합이 만기 예정이었던 7231억원 규모의 프로젝트파이낸싱(PF) 사업비를 HUG 보증대출을 통해 일반분양 정당 계약률과 상관없이 상환할 수 있게 됐다. 16일 오전 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지 공사가 한창이다. 2023.01.16. kch0523@newsis.com

[서울=뉴시스] 박성환 기자 = 단군 이래 최대 재건축 단지로 불리는 서울 강동구 '둔촌주공아파트'(올림픽파크 포레온)의 실제 계약률이 향후 분양 시장 분위기를 가르는 가늠자가 될 것으로 전망된다.

둔촌주공은 일반분양 물량만 4786가구에 달해 국내 최대 재건축 단지로 관심이 쏠렸으나, 본 청약에서 다수 물량이 '1순위 당해(해당지역)' 마감에 실패하는 등 예상보다 저조한 성적표를 받았다. 가파른 금리 인상과 집값 고점 인식 확산, 원자잿값 급등에 따른 고분양가 논란, 프로젝트파이낸싱(PF) 자금경색 등 각종 악재가 겹치면서 '직격탄'을 맞았다.

둔촌주공과 비슷한 시기 분양해 비슷한 성적을 거둔 성북구 장위동 '장위자이 레디언트'의 경우 계약률 59.6%를 기록해 잔여 물량 537가구에 대한 무순위 청약에 나섰다. 둔촌주공 단지 규모를 고려하면 실제 계약률이 낮으면 수도권 분양 시장에 미칠 파장이 적지 않을 것으로 보인다.

실제 둔촌주공 단지는 예상보다 저조한 청약 경쟁률로 미계약 우려가 나왔었다. 전용 84㎡는 분양가가 12억원에서 13억원대로 중도금 대출을 받을 수 없었다. 또 전매제한 8년과 실거주 의무 년 등의 규제가 적용돼 청약 자체를 포기한 경우도 적지 않아 청약 평균 경쟁률이 5.4대 1에 그쳤다.

하지만 정부가 이달 초 서울 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구를 제외한 나머지를 모두 규제지역을 해제하는 방안을 골자로 한 1·3 부동산 정책을 발표한 뒤 분위기가 달라졌다.

정부가 세제·금융 규제 완화 등 부동산 시장 연착륙 유도를 위한 대책을 내놓고, 사실상 모든 부동산 규제가 해제되면서 둔촌주공은 정책 최대 '수혜 단지'로 떠올랐다. 정부의 부동산 규제 완화 정책을 두고 '둔촌주공 구하기'란 평가까지 나왔다.

둔촌주공은 강남3구와 용산구를 제외한 모든 규제지역이 해제되면서 투기과열지구·조정대상지역과 민간택지 분양가상한제 적용지역에서 벗어났다. 이에 주택담보대출비율(LTV)이 기존 50%에서 70% 상향 조정됐고, 다주택자에게 중과하는 양도세·종부세 부담도 덜었다.

특히 분양가 12억원을 초과하는 전용면적 84㎡ 역시 중도금 대출이 가능해졌고, 2주택 이상 보유 가구의 경우 취득세 완화와 주택담보대출도 받을 수 있게 됐다. 또 전매제한도 8년에서 1년으로 완화되고, 2년 실거주 의무도 사라져 입주와 동시에 전·월세도 내놓을 수 있다.

또 둔촌주공 재건축 조합이 프로젝트파이낸싱(PF) 만기를 앞두고 사업비 75000억원 마련하면서 자금 부담을 덜었다. 주택도시보증공사(HUG)가 사업비 대출 보증을 해주면서 국내 시중은행 5곳을 통해 자금조달이 가능해졌다.

다만 금리가 주요 변수다. 기준 금리가 가파르게 오르면서 현재 주택담보대출(주담대) 금리가 8%에 달하고 있다. 최근 금융당국 금리 압박에 은행권이 대출금리 결정 기준인 코픽스(COFIX·자금조달비용지수)가 1년여 만에 하락할 것으로 예상되면서 주담대 금리 상단이 7%나 6%대로 내려갈 것으로 예상되나, 여전히 높은 수준이다. 또 한국은행이 지난 13일 기준 금리를 0.25%p(포인트) 인상하면서 금리 상승 기조가 이어지고 있다.

부동산 시장에선 변동금리가 떨어지더라도 고금리, 고분양가로 자금 부담이 여전하고, 집값 하락세가 지속되면서 둔촌주공의 완판을 장담하기 어렵다는 분석이 나온다. 규제 완화로 청약 문턱이 낮아졌지만, 고금리에 경기 침체까지 겹쳐 전반적으로 위축된 부동산 시장에서 주택 매수 심리가 위축될 수밖에 없기 때문이다.

건설업계는 둔촌주공 실제 계약률에 촉각을 곤두세우고 있다. 한 대형 건설사 관계자는 "관건은 청약 경쟁률이 아니라 실제 계약률"이라며 "사업성을 갖춘 둔촌주공에서 미분양이 나온다면 가뜩이나 침체된 분양시장에 더욱 위축될 것"이라고 토로했다.

또 중견 건설사 관계자는 "둔촌주공 계약률은 올해 분양 시장 흐름을 결정한 가장 중요한 기준"이라며 "둔촌주공에서 미분양이 나온다면 건설업계는 PF발(發) 자금경색이 심해질 수 있고, 올해 분양 계획을 다시 세워야 한다"고 전했다.

전문가들은 정부의 대대적인 규제 완화로 최종 계약률이 예상보다 상회할 것으로 내다봤다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "대출부터 세금, 실거주 의무에 이르기까지 정부의 부동산 규제 완화 정책으로 당초 예상보다 계약률이 상회할 것으로 예상된다"며 "집값 하락세에 금리 인상 기조가 여전하고, 고분양가 논란 등으로 계약률이 실세로 얼마나 나올지 지켜봐야 한다"고 설명했다.

권교수는 "주택 공급이 상대적으로 부족하고, 주택 수요가 많은 서울에서 대규모로 공급된다는 점에서 계약 성적에 따라 향후 분양 시장을 가늠할 수 있다"며 "앞으로 분양 시장에서 분양가와 입지 조건 등에 따라 옥석 가리기가 심화할 것"이라고 덧붙였다.

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