재건축 단지도 7억 원 '뚝'…규제 완화에도 이어지는 하락세

"고금리 여파로 매수자 자금력 부족"
여의도 '삼부' 최고가 대비 7억 원 하락

정부가 재건축 규제를 풀었지만 서울 주요 노후 단지의 가격 하락세가 이어지고 있다. 서울의 한 재건축 아파트 단지 모습. /더팩트 DB

[더팩트ㅣ최지혜 기자] 정부가 재건축 규제를 대폭 완화하며 사업 추진의 입구를 넓혔지만 서울 주요 단지의 가격 하락세는 여전한 추세다. 기준금리 추가 인상이 예상되는 데다 초과이익환수제, 토지거래허가제 등 재건축 사업에 걸림돌이 되는 규제는 남아 있어 당분간 매매가격 반등은 어려울 것이란 전망이 나온다.

17일 정비업계에 따르면 최근 정부와 지자체가 도심 주택공급을 위해 재건축 규제를 완화하고 아파트 층수제한을 풀었지만 서울 주요 노후 단지의 매매가격은 맥을 추지 못하고 있다.

국토교통부 자료를 보면 서울 영등포구 여의도동 삼부아파트 전용면적 106㎡은 지난 10일 직전 최고가 27억2000만 원보다 무려 7억 원 넘게 낮은 20억 원에 팔렸다. 이 단지의 재건축 추진위원회는 최근 영등포구청에 60층 이상 초고층, 1550가구 규모의 정비계획안을 담은 신청서를 제출했다. 단지가 초고층으로 탈바꿈될 가능성이 높아졌지만 매매가격에는 영향을 주지 못한 것이다.

서울시가 아파트 '35층 층고제한'을 없애며 고층 계획안이 확정된 단지도 하락세를 피하지 못했다. 여의도동 시범아파트는 지난해 11월 서울시로부터 2500가구, 최고 65층 높이의 아파트로 재건축하는 정비계획안을 확정 받았다. 그러나 이 단지의 전용면적 79㎡ 아파트는 지난 9일 직전 최고가 20억1000만 원보다 5억 원 넘게 떨어진 15억 원에 거래됐다.

여의도동 한 공인중개사무소 대표는 "여의도 재건축 단지들의 고층 재건축 기대감이 높아지면서 매수 문의는 늘었지만 거래가 눈에 띄게 활성화되거나 가격이 오르지는 않았다"며 "매수자들은 고금리의 여파로 높은 가격을 꺼리고, 매도자들은 재건축을 고려해 호가를 낮추지 않고 있다"고 말했다.

서울시가 아파트 층고제한을 없애며 주요 재건축 단지를 60층까지 올릴 수 있게 됐지만 고층 정비계획안이 확정된 아파트 가격도 떨어지는 추세다. 서울의 한 재건축 아파트 단지 모습. / 최지혜 기자

국토부도 이달 5일부로 안전진단 기준을 개정을 통한 재건축 규제를 대폭 완화했다. 구조안전성 점수의 비중을 전체의 50%에서 30%로 줄이고 주거환경, 설비노후도 점수 비중을 높였다. 이에 따라 노후화에 따른 안전상의 큰 문제가 없어도 주차공간이 부족, 층간소음, 배관 누수·고장, 배수·전기·소방시설 취약 등의 요인도 재건축 평가에 반영된다.

안전진단 평가 총점에 따른 재건축 허용 범위도 넓혔다. 과거에는 안전진단 총점이 30점 이하인 경우 '재건축' 판정이 났으나, 이를 45점 이하로 높여 대상 단지를 늘렸다. 공공기관의 적정성 평가와 재건축 시기조정을 받아야 하는 '조건부 재건축' 판정 대상 점수 범위는 30∼55점에서 45∼55점으로 높였다.

그러나 정부의 규제완화로 재건축 문턱을 넘은 단지조차 가격 하방압력을 견디지 못하는 모습이다. 양천구 신정동 목동신시가지14단지는 완화된 규제를 적용받아 양천구로부터 종전 조건부 재건축에서 재건축 확정 고시를 받았다. 그러나 이 단지의 전용 74㎡ 아파트는 지난 9일 직전 최고가 16억8000만 원보다 6억6000만 원 낮은 10억2000만 원에 손바뀜했다.

재건축 사업의 규제가 일부 남아있는 데다, 고금리 기조가 이어질 것으로 전망돼 서울 주요 노후 단지들의 가격 반등에는 시간이 걸릴 수 있다는 분석이 나온다. 정부가 개발이익의 절반가량을 부담금으로 환수하는 재건축초과이익환수제는 재건축 사업의 대못으로 남아있다. 또 재건축 단지가 몰려있는 서울 곳곳이 '토지거래허가구역'으로 묶여있어 거래 활성화도 쉽지 않다. 토지거래허가구역으로 지정되면 토지나 주택 등 매매 시 해당 지자체장의 허가를 받아야 한다. 강남3구(강남·서초·송파)와 주요 재건축 단지가 있는 양천구, 영등포구, 성동구 등이 이 구역으로 지정돼 있다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "안전진단 규제가 완화됐지만 재건축초과이익환수제와 토지거래허가제 등 재건축과 거래 저해요인은 여전해 정책변화를 더 지켜볼 필요가 있다"며 "올해 상반기까지 기준금리가 오를 것으로 예상돼 재건축 추진 단지의 가격반등은 쉽지 않을 것으로 보인다"고 분석했다.

wisdom@tf.co.kr

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