"100년 전 서울 땅값 역세권일수록 쌌다"

1920년대 땅값 분석 논문
하루 2~3건 전차 충돌사고에
전차정거장 주변 땅값 저렴
초등교육시설 주변도 낮아

직주근접과 역세권, 그리고 학세권까지. 현재 부동산시장에서 집값을 결정짓는 주된 요인들이다. 특히 지하철역과의 거리에 따라 초역세권, 준역세권 등 세부적으로 개념이 나뉠 정도로 집값을 좌우한다.

그렇다면 100년 전 서울은 어땠을까. 100년 전 '경성'도 역, 학교 등과의 거리에 따라 땅값이 달라졌을까. 국토연구원이 최근 발간한 논문 '1920년대 경성 동부지역 토지가격 결정 요인 연구'는 이 같은 물음에 답하고 있다.

이 논문은 100년 전 경성 역시 도심과의 거리가 가까울수록 비싼 토지가격을 형성했다고 분석했다. 특히 종로, 이현대로(현 종로의 동측)와 가까울수록 땅값이 비쌌다.

반면 현재의 역세권 개념은 100년 전에는 통하지 않았던 것으로 조사됐다. 오히려 역에서 거리가 멀수록 토지가격은 비싸게 책정됐다. 이는 당시의 역은 현재의 지하철역이 아닌 전차 정거장이었기 때문이다. 논문은 "1920년대 전차 정거장 주변에서는 많은 교통사고가 발생했다"며 "전차 선로 주변을 보행하다가 전차와 충돌하는 사고가 하루 2~3건씩 발생했다"고 설명했다. 사고의 위험성으로 인해 전차 정거장이 오히려 땅값에 악재로 작용했을 것이라는 분석이다.

논문은 초등교육시설과 대학교육시설도 토지가격에 유의미한 영향을 준다고 분석했다. 단 초등교육시설은 멀수록, 대학교육시설은 가까울수록 높은 토지가격이 형성됐다. 연구를 진행한 김경민 서울대 환경계획학과 교수는 "당시 경성제국대학이 현재 종로구 동숭동 마로니에공원 자리로 이전하면서 주변 토지가격 상승을 부추겼다"고 설명했다. 초등교육시설이 땅값과 역의 상관관계를 보인 것에 대해선 "당시 초등교육의 위상은 현재와 달라 다른 요인들에 더 강한 영향을 받았을 것"이라고 말했다.

[연규욱 기자]