[감정평가] 매도청구소송 감정 평가와 개발 이익 반영 방법

최근 몇 년 동안 정비기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하는 가로주택정비사업 등 소규모재건축사업의 숫자가 급격히 늘었다. 부동산 가격이 치솟고 있던 상황에서 아무래도 10년 이상 걸리는 일반 재건축에 비해 속도가 빠르다는 점이 큰 매력이었기 때문이다.

박효정 감정평가사/사진제공=로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소

원자재 가격 상승으로 새 아파트 건축비가 증가하고, 금리인상으로 사업비, 이주비 등 금융비용이 늘어나면서 일반 재건축뿐만 아니라 소규모재건축사업에서도 현금청산 하는 사람들이 많아지고 있다.

감정평가 현업에서, 매일 현금청산 예정자들로부터 '매도청구소송 감정평가'에 대한 상담 요청을 받으며 현금청산 비율이 불과 몇 년 전에 비해 매우 높아졌다는 것을 피부로 느끼고 있다.

매도청구소송 감정평가는 법원에서 지정한 감정인 1인에 의해 시행된다. 그리고 특별한 사유가 없는 이상 부동산 소유자 즉 매도청구소송의 피고의 대부분은 그 한 번의 감정평가를 통해 결정된 금액으로 매도해야 한다. 피고로서는 무조건 그 감정평가를 잘 받아야 한다. 이 때 평가목적은 '매도청구권 행사하는 경우의 시가'다.

대법원에서는 주택재건축사업에 참가하지 않은 자에 대하여 매도청구권을 행사하는 경우에 시가의 의미에 대해 "매도청구권이 행사된 당시의 토지나 건물의 객관적 거래가격으로서, 노후되어 철거될 상태를 전제로 하거나 주택재건축사업이 시행되지 않은 현재의 현황을 전제로 한 거래가격이 아니라 그 토지나 건물에 관하여 주택재건축사업이 시행된다는 것을 전제로 하여 토지나 건축물을 평가한 가격, 즉 재건축으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 개발이익이 포함된 가격을 말한다."(대법원 2009. 3. 26. 선고 2008다21549,21556,21563 판결)고 하여 개발이익이 포함된 가격으로 감정평가하도록 판시하고 있다. 그렇다면 판례의 취지에 따라 개발이익이 포함된 가격을 평가하기 위해서는 어떻게 해야할 것인가?

대법원은 "일반적으로 부동산중개업소를 통하여 형성된 재건축아파트의 실제거래가격은 개발이익이 반영되어 형성된 것이라는 점"(대법원 2005.6.24. 선고 2003다55455판결), "이 사건 매도청구 무렵 이 사건 부동산의 시가에는 이미 재건축 후의 예상가치에서 재건축비용을 공제한 개발이익까지 포함되어 있었다고 봄이 상당하다"(대법원 2008.2.1. 선고 2006다32217 판결)는 판결에 비추어 볼 때, 해당 재건축구역 내 거래사례를 비교사례로 선정하여 비준하는 방식으로 평가하는 것이 개발이익을 반영하는 방법 중의 하나가 될 수 있을 것이다.

살펴보면, 대법원 판례에서 규정하는 '매도청구 행사 당시의 대상 부동산 시가'는 당해 재건축사업구역 외에서 거래되고 형성되고 있는 일반적인 매매 시세와는 차이가 날 수밖에 없다. 당해 사업으로 인한 개발이익의 포함이라는 전제가 붙어있는 이상 이미 시장이 당해 재건축구역으로 한정되는 한정가격의 성격을 갖게 된다.

'시가(市價)'는 '성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액'이므로 당해 재건축구역 내에서 매도청구권 행사 당시, 성립될 가능성이 가장 높은 금액이 바로 여러 판례의 취지에 맞는 시가라고 생각한다. /글 로안감정평가사사무소, 토지보상행정사사무소 박효정

허남이 기자 nyheoo@mt.co.kr

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