분양가 올려야 하는데 미분양 나면 어쩌나...건설사들 '딜레마'[2023 분양시장]①

기사내용 요약
자재비·인건비 등 상승...분양가 인상 압박 받지만
인근 아파트값 내려 분양가보다 낮아져 흥행 우려
"요즘 같은 시장선 분양 안 하는 게 최선이란 말도"

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 서울 강동구 둔촌주공 재건축 단지 공사가 한창이다. 2023.01.16. kch0523@newsis.com

[서울=뉴시스] 이예슬 기자 = 땅값, 건축자재비, 인건비 인상, 고금리 및 분양가 상한제 대상 지역 축소 등 분양가 인상 요인은 충분하지만, 청약시장이 급격히 냉각되고 있어 건설사들이 딜레마에 빠졌다.

16일 국가통계포털에 따르면 건설공사비지수는 지난해 11월 기준 148.70으로 2년 전인 120.22과 비교하면 23.6%, 1년 전인 2021년 11월과 비교하면 7.2% 올랐다. 이 지수는 자재, 노무, 장비 등 건설공사에 투입되는 직접공사비에 대한 물가변동을 추정하기 위해 작성되는 통계다. 공사비 인상은 주택 분양가 상승으로 이어질 수 있다.

정부가 규제지역을 대폭 해제하면서 분양가상한제를 적용받는 지역이 서울 강남·서초·송파·용산구로 줄었다는 점도 분양가 상승을 가능하게 하는 대목이다.

하지만 건설사들이 섣불리 분양가를 손질할 수 있는 상황은 아니다. 반토막 난 청약 경쟁률, 급증하는 미분양을 인식하지 않을 수 없어서다. 기존 주택 가격이 하락하면서 청약시장도 녹록지 않아졌다. 서울 1군 브랜드 대단지라도 철저히 가성비를 따져 계약하는 '옥석 가리기'가 시작된 것이다.

부동산R114 조사를 보면 지난해 전국 아파트 평균 청약경쟁률은 7.7대 1로 전년(19.8대 1)과 비교해 절반에도 미치지 못했다. 당첨자들의 가점 평균도 작년 1월부터 지난달 14일까지 집계된 전국의 민간분양 아파트 당첨가점 평균이 2021년 34점에 비해 13점 낮은 21점으로 집계됐다.

미분양 주택도 늘고 있다. 국토교통부에 따르면 지난 11월 기준 전국 미분양 주택은 5만8072가구로 전월(4만7217가구) 대비 22.9% 증가했다. 증가 폭은 9월 27.1%, 10월 13.5%, 11월 22.9%로 3개월 연속 두 자릿수 증가율을 나타내고 있다.

실제 사례를 보면 성북구 '장위자이 레디언트'(장위4구역 재개발)의 경우 전체 단지의 40%가 넘는 537가구가 미계약 물량으로 남았다. 이 단지 전용면적 84㎡ 분양가는 9억570만~10억2350만원 수준인데, 인근 아파트 실거래보다 높은 것이 흥행 실패의 원인이다. 근처의 '래미안장위포레카운티'의 같은 면적은 지난해 12월 8억2000만원에 거래돼 장위자이 레디언트 분양가와 최대 2억원가량 차이 난다.

반면 '강동 헤리티지 자이'(신동아 1·2차 재건축)는 정당계약에서 일반분양분 219가구의 계약을 마쳤다. 전용 59㎡를 6억5000만~7억7000만원에 공급했는데, 인근 '올림픽파크 포레온'(둔촌주공) 대비 최대 4억원 낮은 분양가가 실수요자에게 어필한 것으로 해석된다.

한 건설사 관계자는 "PF 금액, 토지조달비, 공사비 등에서 손해 안 보는 선에서 분양가를 책정해야 하니까 이를 고려하면 시장에서 받아들일 수 없는 분양가로 책정되더라도 진행하는 수밖에 없는 경우도 많다"며 "요즘 같은 시장 상황이면 분양을 안 하는 게 최선이라 할 정도"라고 말했다.

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