12억 이상 고가 아파트 거래 감소… "규제 완화에도 대외 불안 여전해"

정부의 규제 완화책에도 지난해 고가주택 매매거래비율은 늘지 않은 것으로 조사됐다. 16일 부동산 정보 플랫폼 직방의 국토교통부 실거래가(11일 기준) 분석 결과 지난해 전국 아파트 매매가격대별 거래비율 중 6억원을 초과하는 매매거래는 2021년 4분기 이후 감소했다./사진=뉴시스

양도소득세, 대출 규제, 종합부동산세 등을 둘러싼 고가주택 기준이 상향 조정됐음에도 지난해 전국에서 고가보다 저가 아파트의 매매가 더 활발했던 것으로 조사됐다. 고금리 탓에 부동산에 한파가 불며 고가주택 규제 완화가 실제 거래량에 큰 변화를 주지 못한 것으로 분석된다.

16일 부동산 플랫폼 '직방'의 국토교통부 실거래가(11일 기준) 분석 결과 지난해 전국 아파트 매매가격대별 거래비율은 3억원 이하 거래가 70% 안팎을 차지하며 예년보다 저가거래가 높은 비율을 유지했다. 3억원 이상 6억원 이하 거래비율도 증가했으나 6억원을 넘어서는 매매거래는 2021년 4분기 이후 줄어들었다.

서울 아파트의 매매가격대별 거래비율은 아파트 가격 상승으로 인해 12억원 초과 고가거래가 2020년 2분기부터 꾸준히 늘다가 2022년 들어 다소 감소했다. 서울에서 12억원 넘는 고가아파트 거래비율이 분기별 전체 거래의 50% 이상인 자치구는 강남3구(강남서초·송파)와 용산구였다. 4개구 모두 1분기에 12억원 초과 고가거래 비율이 크게 줄었다가 2분기 반등했다.

용산구는 다른 가격대보다 12억원 초과 고가아파트의 거래량 감소폭이 커지며 3·4분기 모두 고가아파트 거래비율이 줄었다. 서초구와 강남구는 전체 거래량이 감소했음에도 4분기 9억원 이하 아파트의 거래량이 크게 증발하며 상대적으로 고가아파트 거래비율이 증가했다.

12억 초과 고가아파트 거래비율이 높은 서울 4개구의 고가아파트 거래비율 추이/사진제공=직방

송파구는 3분기에 모든 가격대가 직전분기와 비슷하게 거래됐으나, 4분기 들어 12억원 초과 고가거래가 헬리오시티(24건) 잠실엘스(19건) 리센츠(13건) 파크리오(11건) 잠실주공5단지(11건) 등에서 크게 늘며 고가아파트 거래비율이 증가했다.

서울 내에서 2021년 4분기 대비 2022년 4분기의 12억원 초과 고가아파트 거래비율이 가장 크게 하락한 지역은 성동구다. 2021년 4분기 72.5%였으나 2022년 4분기는 36.6%로 35.9%포인트 하락했다. 광진구, 동작구, 중구, 마포구 등의 순으로 고가아파트 거래량 감소폭이 컸다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "금리인상, 경기침체 등으로 수요가 위축되면서 아파트가격 자체가 하락세를 기록해 6억원 이하 가격대의 거래가 주로 이뤄진 것으로 보인다"며 "부동산 전체 분위기가 위축됐던 만큼 양도세 비과세 기준이 높아졌다고 해서 9억원 초과 12억원 이하 매물거래가 늘어나는 등의 모습은 찾아보기 어렵다"고 설명했다.

가구당 평균 매매가격은 전국와 서울 모두 2022년 2분기에 잠시 상승했다가 다시 하락했다. 공통적으로 고가 거래비율은 감소하고 저가 거래의 비율이 늘어나면서 평균 가구당 거래가격도 감소했다.

2021년 12월 양도세 비과세 고가주택 기준이 9억원에서 12억원으로 상향 조정된 이후 2022년에는 중도금 대출보증 기준 금액 역시 12억원으로 올랐다. 2023년부터는 종합부동산세, 주택임대소득세의 고가주택 기준도 12억원으로 조정됐다.

함 랩장은 "지난해 급격히 이뤄진 금리 인상과 함께 대외경제여건의 불안으로 아파트 매매시장이 침체기에 빠져들면서 고가주택에 대한 규제 완화 영향은 크지 않은 것으로 나타난다"며 "2022년 후반부터 규제지역을 해제하거나 부동산 연착륙을 위해 규제를 완화하는 등 정부 정책에 대한 기대감이 커지고 있지만 대외 환경에 대한 불안은 여전하다"고 밝혔다.