전세가, 이렇게 떨어지나…25년전 나라 망했을때 그 수준? [매부리레터]

서울서 전세가율 30%대 아파트 등장
IMF 전세폭락과 같은 점과 다른점은

서울에서도 전세가율 30%대 아파트가 나오기 시작했다. 사진은 서울 반포자이 전경.

“이사철이 오고 있지만 이사하는 사람이 보이지 않는다. 예년같으면 봄철 이사를 위해 집계약이 가장 많이 이뤄질 시기지만 중개업소마다 매물만 쌓이고 있다. 불황의 여파로 사람들이 집을 살만한 여유를 잃어버린지 오래라고 한 부동산중개업소 관계자는 말했다.”

“이사철이 다가오면 으레 집값이 뛰고 세입자들은 전세값을 올려달라는 집주인의 요구에 시달리는 것이 상례였다. 그러나 요즘은 기존 세입자가 집을 옮기면서 전세보증금을 내줄 것을 요구해와 곤란을 겪는 집주인들이 늘고 있다.”

1998년 2월 연합뉴스 기사입니다. 국제통화기금(IMF) 한파가 이사철 풍속도를 바꿔놓고 있다고 소개하는 내용입니다. 25년 전 기사인데 현재 부동산 시장 기사라해도 믿을 것입니다. 이때는 기업 부도와 실직으로 생계에 몰린 사람들이 집을 내놓고, 집이 팔리지 않아 전세 매물은 쌓이고, 집주인들은 전세보증금을 못 돌려주는 악순환이 나타났습니다.

요즘 국내 시장에 불어닥진 부동산 한파는 원인은 다릅니다. 미국발 금리인상으로 인한 전세 폭락입니다. 공인중개업소 관계자들은 “IMF 때보다 더 심한 전세 폭락이 올것”이라고 걱정하고 있습니다.

전세가율 30%대…집값과 전세가 격차 더 커져

빠른 속도로 집값이 떨어지고 있지만, 올해 더 추가 하락을 전망하는 이유가 있습니다. 바로 ‘전세가율’입니다. 매매가 대비 전세가를 뜻합니다. 전세가가 실사용가치를, 매매가는 이러한 전세가에 프리미엄, 즉 투자가치가 더해진 것으로 봅니다. 전세가율이 낮다는 의미는 그만큼 ‘실사용가치’와 매매가의 갭이 크다는 것을 뜻합니다.

부동산 가격이 저점을 찍고 상승이 시작됐던 2016년 서울 전세가율은 75였습니다. 그런데 요즘 서울 일부 아파트는 전세가율이 30%~40%대가 속출합니다.

서울 송파 잠실엘스 전용84㎡ 전세가는 9억원. 이곳은 매매가가 20억원입니다. 전세가율 45%입니다. 송파 헬리오시티 전세가율은 49~52%, 잠실 리센츠는 45~47%입니다.

일산 킨텍스꿈에그린은 매매가 11억8000~13억5000만원, 전세가는 3억 후반~4억대입니다. 매매가 대비 전세가가 33~39%입니다.

재건축 대상 아파트, 준공이 오래된 곳일수록 전세가가 떨어지다보니 매매가 대비 전세가율이 더 낮게 잡힙니다. 서울 노원 상계주공6단지 59㎡는 매매가6~7억대, 전세 2억대로 전세가율 39%입니다. 서울 용산 이촌동 한가람은 전용 59㎡기준 매매가 16~18억원. 전세가 6억원입니다. KB시세에 따르면 매매가대비 전세가 33~36%입니다.

전세가율 추이 그래프. 집값이 저점이던 2016년 전세가율은 정점을 기록한후 계속 하락하고 있습니다. 자료=KB시세

‘전세=실거주가치, 매매가=실거주가치+프리미엄’입니다. 프리미엄은 투자가치로 봅니다. 전세가율은 향후 집값 상승 전망때 중요한 지표로 봅니다. 전세가율이 높다는 것은 프리미엄이 적다는 의미기 때문에 집값 상승 여지가 높다고 보는 것입니다. 실제로 전세가율이 정점이던 2016년 이후 집값은 상승세를 이어갔습니다.

KB시세에 따르면, 서울 전세가율은 2016년 6월 75로 정점에 올랐다가 지난해 12월 52로 주저앉았습니다. 집값 하락폭이 컸던 세종은 전세가율이 45입니다. IMF 이후 부동산 시장이 폭락했던 1998년 서울 전세가율은 47.92였습니다. 이후 경기가 회복되면서 전세가율이 조금씩 올랐습니다.

IMF때와 지금의 가장 큰 차이 ‘전세대출’

IMF때 전세가율이 47이었으니, 현재 상황(52)은 비슷한 것 아니냐고 반문할 수 있습니다. 그러나 요즘 전세시장을 20년전과 비교하려면, 높아진 전세대출 비중을 감안해야 합니다.

전세자금대출은 2012년 23조원 규모에 불과했으나, 2016년 이후 가파르게 증가해서 2021년 말에는 180조원까지 증가했습니다. 전세대출이 활성화되고, 저금리 기조가 이어지면서 전세가가 더 상승했다는 분석입니다.

즉 지금 전세시장은 전세대출이 없던 시절과 비교했을때 ‘전세대출’이 떠받치는 구조라는 것이 중요하다는 사실입니다.

IMF 이후 급락한 전세시장은 전세가율 40%대에서 2001년 64%까지 거침없이 상승했습니다. 한국인 저력으로 빠른 경제회복을 이루면서 집값은 V자 반등을 보였습니다.

IMF 때 집값을 끌어내린 요소는 경제위기였습니다. 현재 전세가 폭락은 급격히 상승한 높은 금리입니다. 2%대 전세대출을 이용하다가 6~7%대 전세대출을 이용하라고 하니, 전세가 무섭습니다.

앞으로 부동산 시장은 어떻게 될까요. 전세가율에 대한 자세한 이야기는 부동산 뉴스레터 매부리레터에서 확인하세요. 네이버에서 매부리레터를 검색하면 됩니다.