둔촌주공 PF 리스크 한숨 돌렸지만… “옥석 가리기 시동 걸어야”

봄까지 대책 효과 지켜보며 ‘숨 고르기’ 들어갈 듯
‘둔주 살리기’에 힘입었나…조기에 사업비 마련
미계약 우려 덜면서 자금 시장도 ‘방긋’
“저축은행 부실 사태 재현 않도록 ‘옥석 가리기’ 필요”

서울 강동구 둔촌주공 재건축(올림픽파크 포레온) 사업 조합이 사업비 마련에 성공하며 ‘둔촌주공발(發) 경제 위기’ 우려는 한숨 돌리게 됐다. PF(프로젝트파이낸싱) ABCP(자산유동화기업어음) 차환 리스크가 해소됐기 때문이다.

정부는 연초부터 ‘둔촌주공 살리기’에 매진하며 각종 대책을 펼쳤다. 이에 힘을 얻은 둔촌주공은 미계약률에 상관없이 주택도시보증공사(HUG)가 7500억원의 대출 보증을 하면서 급한 불은 꺼트렸다. 둔촌주공 PF 리스크가 사라지며 봄까지 부동산 시장은 숨 고르기에 들어갈 전망이다. 부동산 경기 하락에 금리 인상까지 더해진 가운데 ‘저축은행 부실 사태’를 재현하지 않도록 부실 사업장 ‘옥석 가리기’에 속도를 내야 한다는 분석도 나왔다.

◇ 둔촌주공 사업비 조기 상환…PF 리스크 해소돼

16일 둔촌주공 조합과 HUG에 따르면 둔촌주공 조합은 사업비 7500억원을 주택도시보증공사 보증으로 국내 은행 5곳(신한은행·KB국민은행·우리은행·하나은행·NH농협은행)에서 조달했다. PF 사업비 7231억원이 오는 19일 만기 되는데, 그 전에 사업비를 끌어오게 된 것이다.

당초 조합은 오는 17일까지 진행하는 일반 분양 계약금으로 사업비를 상환하려 했다. 그러나 둔촌주공의 1순위 청약 경쟁률이 4.7대 1에 그치며 낮은 청약 경쟁률을 기록하면서 계약률을 70%도 채우지 못할 수 있다는 우려가 나왔다. 만약 둔촌주공 미계약 물량이 30%를 넘으면 만기가 도래하는 ABCP, 전자단기사채(ABSTB) 차환 위기로 이어져 자금시장 경색이 반복될 수 있다는 지적도 있었다.

1·3 대책으로 분양시장에 온기를 불어넣은 것도 둔촌주공 PF 리스크 완화에 도움을 줬다. 정부는 중도금 대출부터 일명 ‘줍줍 물량’으로 불렸던 무순위 청약에 유주택자도 도전할 수 있도록 규제를 풀었다. 강동구가 규제지역에서 벗어나면서 둔촌주공 당첨자들은 직접 거주하지 않고 전·월세로 집을 내놨다가 2년 뒤에 팔더라도 양도세를 내지 않아도 되게 됐다.

얼어붙었던 시장 분위기도 누그러졌다. 규제 완화 이전에 계약이 진행된 서울 성북구 장위자이 레디언트의 계약률은 60% 수준으로 나타났다. 이에 1·3 대책의 최대 수혜 단지로 꼽히는 강동구 둔촌주공의 최종 계약률에도 힘이 실릴 것이라는 전망도 나왔다.

둔촌주공발 경제위기 우려가 가라앉으려면 1분기까지는 부동산 PF 시장 상황을 주시해야 한다는 분석이 나온다. 박선영 동국대 경제학과 교수는 “부동산 규제 완화 정책이 연초부터 쏟아져 나온 만큼 1분기까지는 시장 반응을 기다리며 사이클을 살펴봐야 한다”면서 “1분기 이후 시장 상황이 악화하면 취득세 감면이나 주택담보대출비율(LTV) 완화 등의 부양책을 추가할 수 있을 것”이라고 말했다.

서울 강동구 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축) 건설현장에 미장용 모르타르를 가득 실은 트럭이 현장에 들어서고 있다. /뉴스1

◇ “부실 사업장 정리해 자금경색 막아라”

시장에 온기를 유지하기 위해서는 PF 부실 리스크를 줄이기 위한 옥석 가리기가 필요하다는 조언이 나온다. 입지가 좋은 둔촌주공도 사업비 상환에 어려움을 겪다 가까스로 기사회생했는데, 부실한 사업장에 흘러 들어가는 돈을 막아 정상적인 사업장에 자금공급이 이뤄지도록 해야 한다는 것이다.

경제 전문가들은 부동산 경기가 침체하며 대출금 상환 실패로 발생한 2011년 저축은행 부실 사태가 벌어지지 않으려면 부실 PF 사업장 정리가 필수라고 봤다. 중소형 건설사와 ABCP가 부도로 이어질 경우 자금을 댄 증권사까지 무너지면서 경제 전체가 흔들릴 수 있기 때문이다.

부동산 PF는 만기가 짧고 담보 가치도 상대적으로 낮아 수익성이 높은 만큼 부실화 위험이 크다. 하지만 저축은행은 올해도 부동산 PF 등 위험자산 투자에 적극적으로 나서고 있다. 이 과정에서 미계약률에 영향을 주는 입지나 낮은 분양률 등 부실 우려가 있는 사업장에는 돈이 흘러 들어가지 않도록 해야 한다는 것이다.

변세일 국토연구원 연구위원은 “둔촌주공 리스크가 해소되며 서울권 중에서도 입지가 좋은 곳들은 걱정을 덜게 됐다”면서 “그러나 수도권 외곽 지역이나 지방의 사업장의 경우 규제 완화에도 분양률을 끌어올리기 어려워 부실 사업장이 상당해 구조조정이 필요하다”고 말했다.