준공후 `악성 미분양` 증가에 줄도산 공포

시행·시공사 유동성 직격탄
대구·인천 '최대 우려 지역'

정부의 부동산 규제 완화로 미분양 전망 수치가 호전되고 있지만 '악성'으로 꼽히는 '준공후 미분양'은 더 늘어날 전망이다. 준공후 미분양은 시행사나 시공사의 유동성에 직격탄으로 작용한다.

15일 건설업계에 따르면 전국 아파트 준공후 미분양 물량은 지난해 11월 기준 7110세대에서 연내 2배 이상 늘어날 전망이다. 특히 2년 전부터 분양·입주 물량이 집중된 대구광역시와 인천광역시 등은 현재 미분양 단지의 20% 이상이 연내 준공된다.

준공후 미분양 최대 우려 지역은 대구광역시다. 대구시 내 미분양 단지는 현재 60곳에 달한다. 이 중 20%가 올해 준공 예정이다. 작년 초부터 미분양 물량이 급증했고, 작년 대구의 평균 청약 경쟁률이 0점대에 그친 것을 고려하면 현재 233세대에 불과한 대구 준공 후 미분양 물량은 최대 3000세대까지 늘어날 것으로 보인다.

올해 3월 준공을 앞둔 '대구 안심 파라곤 프레스티지'(712세대)는 최초 청약에서 절반이 넘는 384세대에서 미달이 발생했고, 4월 준공 예정인 '시지삼정 그린코아포레스트'는 667세대 중 658세대가 여전히 미분양으로 남아 있다. 이달 준공을 앞둔 '만촌자이르네'는 미분양 233세대에 대해 10% 할인분양까지 진행했지만 미분양 세대가 여전히 100세대를 넘는 것으로 전해졌다.

대구는 전국에서 미분양 단지가 가장 많고, 내년까지 약 5만5000세대 추가 입주가 계획돼 있어 물량 해소 기대도 높지 않은 상황이다. 향후 준공후 미분양 물량도 꾸준히 늘어날 것으로 보인다.

내년까지 6만세대 입주가 예정된 인천광역시도 상황이 비슷하다. 인천은 작년에만 4만1888세대가 입주해 적정 수요(1만4836세대)를 훌쩍 넘어섰고, 올해도 역대 최대인 4만1940세대가 예정돼 있다.

11월 기준 인천의 미분양 세대는 2471세대, 준공후 미분양은 239세대다. 하지만 총 23개 미분양 단지 중 9곳이 연내 준공된다. 현재 전체 미분양 중 준공후 미분양 물량이 10% 미만이지만, 올해 최대 20%까지 늘어날 것으로 보인다. 다만 인천의 경우 청약 미달과 미분양이 작년 하반기부터 두드러진 만큼 준공후 미분양 물량이 본격화되는 시점은 2024년 이후가 될 것으로 보인다.

건설업계 관계자들은 준공 전까지 미분양 물량이 해소되지 않으면 현재 우려하고 있는 중소형 건설사의 도산이 현실화될 수 있다고 내다봤다. 대형사의 경우 자기자본을 통해 미분양 물량이 해소되는 시점까지 버티는 것이 가능하지만, 지방 미분양 단지의 대다수를 차지하는 지역 중소형 건설사의 경우 1개 단지의 실패만으로도 휘청일 수 있다는 것이다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "수요자에게는 미분양 물량 적체가 주택가격 하락 기대요인으로 작용할 수 있지만, 장기적인 공급여력이 감소한다는 것을 감안하면 미분양 문제가 더 불거지기 전에 해소할 필요가 있다"며 "최근 정부가 미분양 물량을 매입해 공공임대 등으로 활용한다는 정책을 내놓은 것도 같은 맥락"이라고 설명했다.

이어 "최근 입주와 분양물량이 급증한 충남과 전북 등 지방을 중심으로 미분양 물량은 더 늘어날 수 있다"며 "시공사의 도산이 지역경기 침체와 연쇄적인 경제위기로 다가올 수도 있는 만큼 이를 해소하기 위한 대책이 필요해 보인다"고 말했다.

김남석기자 kns@dt.co.kr