과천 아파트값 하락세 안멈춰 "매물은 많은데 사려는 사람 없다" [현장르포]

규제지역 해제 효과 비껴간 과천
과천주공 재건축 단지 집주인들
조합원 지위 양도 가능해져 매도세
고금리·집값 급락에 매수문의 적어

경기 과천시 과천위버필드 사진=최용준 기자

경기 과천시가 규제지역에서 해제되면서 재건축 매물 거래에 대한 관심이 높아지고 있다. 조합원 지위 양도금지 규제가 풀렸기 때문이다. 대장 아파트로 꼽히는 신축 아파트에서는 급매물을 갭투자(전세 낀 매매)하기 위한 매수문의가 조금씩 늘어나는 분위기다. 다만, 규제지역 해제에도 팔려는 사람은 많지만 사려는 사람은 없는 매수우위 시장이 계속되고 있다. 아파트값 하락세도 계속될 전망이다.

지난 12일 기자가 방문한 과천주공아파트 재건축 단지. 규제지역 해제로 팔려는 사람들이 더 들뜬 분위기였다. 규제지역에서 해제되면 다주택자 경우 최대 30%p까지 중과되는 양도세가 없어진다. 1가구 1주택자가 양도세 비과세를 받기 위한 2년 거주 요건이 없어져 3년 보유 요건만 충족하면 비과세가 적용된다. 주공4단지 인근 A공인중개사는 "과천 하락세가 가파르기 때문에 매물을 내놓을 만한 사람은 모두 내놓은 상태다. 규제지역 해제로 매물을 회수하려는 사람은 없을 것"이라고 말했다. 15일 기준 과천 아파트 매매 매물은 규제지역 해제가 발표된 1월 3일(411건)과 비교해 8건 더 늘어난 419건이다.

특히 과천이 투기과열지구에서 벗어나면서 조합원 지위 양도 금지 규제가 풀려 재건축 아파트 거래에 대한 관심이 높아지고 있다. 집주인이 특정 요건을 갖추지 않아도 조합원 지위 양도가 가능해지면서 팔 수 있는 길이 생기는 셈이다. 주공8·9단지아파트 인근 중개업소는 매도, 매수 문의 전화가 기존보다 늘었다고 설명했다. 다만, 매수자가 적극적으로 중개소를 찾아 상담을 하는 경우는 많지 않다고 했다. 재건축 매물은 투자수요가 높은 특성이 있는데 전세가 하락으로 갭투자가 어렵기 때문이다. 예를 들어 주공8단지 전용 73㎡은 마지막 매매가격이 16억9000만원이지만 전세가격은 4억~5억 사이에서 거래되고 있다.

B공인중개사는 "주공8·9단지는 2021년 2월 조합설립 후 매매거래가 멈췄는데 이제 다시 시작될 수 있다"며 "그간 10년 보유, 5년 거주 조건을 갖춘 분들은 나이가 많은 조합원들이라 호가를 높이 부르고 그냥 내놓기만 했다. 현재는 오래 보유를 하지 않은 젊은 집주인을 중심으로 규제 지역 해제에 맞춰 급매물을 내놓는 상황이다"고 말했다. 이어 "매수 문의가 오고 있지만 시세와 전세 격차가 너무 커서 투자에 부담을 느끼는 상황"이라고 말했다.

과천 신축 대장 아파트를 중심으로 갭투자 문의가 소폭 늘었다는 분위기도 감지됐다. 집을 사려는 매수자 입장에서 규제지역에서 해제되면 주택담보대출비율(LTV)은 50%에서 70%까지 늘어난다. 과천시는 과밀억제권역에 속하기 때문에 전매제한도 1년으로 준다.

과천위버필드 인근 C공인중개사는 "소형 평수 위주로 갭투자 문의가 늘고 있다. 주택법 개정으로 실거주의무가 폐지될 예정이기 때문"이라며 "3명 정도 매수 의지를 갖고 전용 59㎡ 기준 13억원 이하 급매물을 찾고 있다"고 말했다. 매도인들은 규제지역해제 효과를 노리고 더 빨리 매물을 팔고 싶어 하는 분위기다. 과천푸르지오써밋 인근 D공인중개사는 "집주인들이 규제지역 해제를 크게 반기고 지금을 매도 타이밍으로 보고 있는 반면 매수문의는 금리 때문에 적은 상황이다"고 말했다.

매도인과 매수인의 온도차가 생기는 이유는 과천 아파트값이 급락하고 있기 때문이다. 지난달 9일 과천푸르지오써밋 전용 84㎡ 경우 16억5000만원에 거래됐다. 2020년 11월 19억원 최고가 대비 2억5000만원이 떨어졌다. 2020년 준공된 신축 아파트지만 대세 하락장 속에 하락거래가 발생하는 분위기다. 지난달 15일 과천위버필드 전용 36㎡는 8억4000만원에 거래돼 지난해 4월 10억6500만원 최고가 대비 2억원이 떨어졌다.