[현장에선] 침체기 수요자가 지켜야 할 철칙 두가지

"하방 지지 튼튼하고 외풍에 강한지 따져봐야…옥석 가리기 필요"

[아이뉴스24 김서온 기자] "요즘 같은 부동산 침체기에는 외부 요인에 가격 방어가 가능한 매물을 찾아야 합니다. 같은 강남권이라도 규제에 오르락내리락 변동성이 큰 아파트가 있고, 상승폭은 크지 않지만 경기침체라는 외풍에 보합을 유지할 수 있는 아파트가 있거든요."

정부의 규제 완화에 시장 기대감은 커졌지만, 기준금리 상승 요인이 실수요자들의 움직임을 둔화시킬 수 있을 것이라고 보는 시선이 우세하다.

정부가 집값 경착륙을 막기 위해 전방위 규제 완화에 나섰지만, 지금과 같이 부동산 경기 침체가 길어지며 관망세가 확연할 때엔 '외풍'에 강한 '똘똘한 한 채' 중요성이 더 부각될 것이란게 전문가들의 진단이다.

서울 잠실 롯데월드타워 전망대에서 바라본 아파트 전경. [사진=김성진 기자]

국토교통부 실거래가 공개시스템에 등록된 거래사례를 보면 이런 추천이 크게 어긋나지는 않는 것으로 읽힌다. 강남구 도곡동 일원 A아파트 전용 108㎡ 매물은 지난 2021년 8월 최고점인 23억4천만원(7층)에 거래된 이후 지난해 3월과 5월 각각 22억2천만원(11층), 22억4천만원(3층)에 실거래됐다. 9개월 새 1억원이 하락한 가격이다.

이와달리 같은 구에 있는 B아파트 전용 84㎡의 경우 지난해 3월 31억3천만원(16층)에 거래된 이후, 6개월 만에 3억5천만원이 떨어진 27억8천만원(9층)에 계약이 완료됐다. 두 단지 모두 한 차례 각각 리모델링과 재건축을 거쳤다.

강남구 도곡동 일대 한 중개업소 대표는 "A아파트의 경우 집값이 치솟았던 상승장 시절 집주인들 사이에서는 같은 강남권 입지, 인프라, 학군 등 빼놓을 것 없는데 집값이 상대적으로 오르지 않는다는 불만이 꽤 많았다"며 "같은 권역 내 아파트가 7~8억 오를 동안 1~2억 오르는 수준에 그쳤지만, 지금과 같은 하락장에선 소폭 하락 또는 보합 수준에 머물고 있다"고 말했다.

이어 "급등기에서 침체기까지 부동산 사이클을 고려하면 가격 급락이 크지 않은 아파트가 오히려 (자산을 지키기에) 안전하다고 볼 수 있다"며 "또한, 금리 부담이 커지면서 가격방어가 잘 되는 아파트를 찾는 것도 이제는 소비자(수요자)들이 고려해야 할 요소 중 하나"라고 설명했다.

강남 3구 중 한 곳인 잠실도 마찬가지다. 송파구 잠실동 일원 C아파트 전용 84㎡는 지난해 4월 26억5천만원(17층)에 팔리며 신고가를 갈아치웠는데, 같은 해 12월 비슷한 층수의 18층 매물이 19억8천만원에 거래됐다. 약 8개월 만에 6억7천만원이 하락한 셈이다.

C단지와 맞닿아 있는 D단지의 경우 하락폭이 훨씬 낮다. 이 단지의 전용 84㎡는 지난해 2월 22억5천만원(16층)에 계약이 완료됐다. 이후 지난해 12월에는 동일면적대 매물 2건이 20억2천만원(27층), 21억(19층)에 실거래됐다. 약 10개월 새 2억3천만원이 떨어진 가격이다.

두 단지 모두 비슷한 시기에 재건축을 추진해 입주시기 역시 비슷하며, 초·중·고 교육환경이 마련돼 있다. 일부 단지에서 한강뷰 조망이 확보돼 잠실 시세를 리딩하고 있다.

진태인 집토스 아파트중개팀장은 "가격방어가 잘 되는 곳의 배경은 '항상성'"이라며 "쉽게 바뀔 수 있는 조건이라면 애초에 내재가치가 아니다. 대신 다들 선호하니 수익률이 단기적으로 높다고 할 순 없다"고 말했다.

이어 "특히, 요즘과 같은 침체기엔 하방 지지선이 튼튼한 매물 위주로 옥석 가리기가 필요하다"고 덧붙였다.

/김서온 기자(summer@inews24.com)

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