"부동산 쏠림 막으려면…DSR에 전세대출 포함 검토해야"

금융연구원 보고서…"전세대출, 갭투자 유인으로 작용"
"복잡한 대출 규제…상환능력·실거주 기준으로 단순화"
"임대용 주택 자기자본 일정 수준 이상 되도록 유도"

은행 대출 [연합뉴스 자료사진]

(서울=연합뉴스) 민선희 기자 = 부동산 시장으로 자금 쏠림을 막으려면 전세자금 대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정때 포함하는 방안을 검토할 필요가 있다는 제언이 나왔다.

박성욱 한국금융연구원 선임연구위원은 15일 '부동산 제도의 장기적 정비 방향에 대한 제언' 보고서에서 이같이 밝혔다.

박 선임연구위원은 "최근 부동산 급등기에 전세자금 대출·보증이 전세수요 증가와 갭투자 확대를 통해 부동산 시장으로 자금 쏠림을 야기했다"고 지적했다.

전세대출은 보증기관의 보증을 바탕으로 낮은 금리로 자금을 조달할 수 있기 때문에 전세 수요의 증가 요인이 됐고, 전셋값 상승은 매매와 전세의 가격 차이를 좁혀 갭투자에 유리한 여건을 조성했다는 것이다.

보고서에 따르면 전세자금 대출 규모는 지난 2012년 말 약 8조6천억원에 불과했으나 2022년 9월 말 기준 약 171조7천억원으로 대폭 늘었다.

박 선임연구위원은 "제도 개선을 위해 전세자금 대출·보증을 주택매매가격 일정 비율 이내로 제한하고, 임대보증금·전세자금 대출을 DSR 산정에 포함하는 방안을 검토할 수 있다"고 밝혔다.

박 선임연구위원은 보유주택 수 등에 따라 복잡하게 차등화된 대출 규제·세제 등 규제를 채무상환 능력과 실거주 기준에 따라 단순화할 필요가 있다고도 했다.

구체적으로 대출 규제는 상환능력 중심 규제인 차주별 DSR 규제를 정교하게 정비할 필요가 있다고 강조했다.

미래의 금리 상승 가능성, 임대보증금 등 금융회사 외 채무 상환 의무도 고려해 실제 상환 능력을 정확하게 평가할 수 있도록 해야 한다는 것이다.

또한 대출 규제·세제 등 차등화는 주택 보유의 동기에 따라 실거주 목적의 '자가 주거용'과 투자목적의 '임대용'으로 구분하고 동일 그룹 내에서는 가능한 단순화하는 방안을 검토해볼 수 있다고 했다.

실거주 기준을 적용하면 1가구 1주택이지만 거주하지 않는 비거주자의 투기적 거래도 억제할 수 있다.

박 선임연구위원은 임대용 주택에 대해 주택매입자금에서 임대보증금과 해당 주택의 선순위 채권을 차감한 일종의 자기자본이 일정 수준 이상이 되도록 유도할 필요가 있다고도 강조했다.

박 선임연구위원은 "이를 통해 주택가격 급락 등으로 매매가격이 전셋값에 미치지 못해 임대보증금 상환이 곤란해지는 깡통전세 문제와 과도한 레버리지에 의존한 투기거래를 억제하는 효과를 기대할 수 있다"고 밝혔다.

ssun@yna.co.kr

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