규제풀자 강남 집값 튄 MB정부…닮은꼴 尹정부는 어떻게될까?[부동산백서]

강남3구와 용산 제외 모두 규제 푼 윤 정부…강남3구만 남긴 MB 정부 연상
현재도 기대수요에 아파트값 하락폭 감소…변수는 금리인상

3일 서울 중구 남산에서 바라본 서울 도심의 아파트 단지 모습. 2023.1.3/뉴스1 ⓒ News1 이승배 기자

(서울=뉴스1) 금준혁 기자 = 강남3구와 용산을 제외한 전국이 규제지역에서 해제됐습니다. 명분은 부동산 시장을 문재인 정부 이전의 '합리적'인 시점으로 되돌리겠다는 것입니다. 이에 따라 규제지역에 더해 각종 대출, 세제 규제도 사라지게 됐습니다.

그런데 조금만 시계를 더 돌려보면 비슷한 모습이 떠오르는 분들도 계실 텐데요. 바로 이명박 정부입니다. 당시에도 침체한 시장을 살리기 위해 강남3구를 제외한 규제지역을 모두 해제한 사례가 있습니다. 여러 규제를 여러 차례 푼 것도 비슷하고요.

그렇다면 그 뒤는 어떻게 됐을까요. 윤석열 정부는 이명박 정부와 같은 길을 걷게 될까요. 오늘 백서에서 비교해보겠습니다.

먼저 이명박 정부의 배경을 간단하게 살펴보면 앞선 노무현 정부에서 분양가상한제를 도입하며 분양시장이 침체했습니다. 여기에 글로벌 금융위기가 겹쳤고 건설사는 미분양에 자금난까지 시달리며 2008년 11월3일 '경제난국 극복 종합대책'이라는 비장한 이름의 대책이 나오게 됩니다. 이때 규제지역도 강남3구를 제외하고 모두 해제됐고요.

당시 국토해양부(국토교통부)는 노무현 정부의 정책이 '반시장적 정책'이라는 입장을 내놓았는데 비정상적인 규제를 '합리화'한다는 현 정부의 모습과 닮아있습니다. 이른바 버블세븐으로 묶인 강남 3구, 목동, 분당, 용인, 평촌처럼 투기 우려가 있는 지역을 규제로 묶을 것이라 예상했으나 대폭 해제된 것도 유사합니다.

시장 침체가 계속된 만큼 단기간에 강도 높은 규제완화를 계속해서 꺼내 들었지만 큰 변화는 없었습니다. 다만 주목할 지점이 하나 있었는데 바로 규제를 유지한 강남3구였습니다.

한국부동산원의 서울 월간 아파트 매매가격지수를 살펴보면 2008년 11월 대책 발표 이후 2009년 3월까지 바닥을 찍던 아파트값 변동률이 4월부터 반등하게 됩니다. 특히 강남3구 중 강남과 송파는 2월부터 반등세를 보였고 서초도 낙폭을 줄이더니 4월부터 상승세를 보였습니다. 강남3구가 상승세를 이끌었다는 해석도 나오게 됩니다.

실제로 당시 기사들을 살펴보면 강남을 중심으로 최고점에 달했던 부동산 가격 수준을 다시 회복할 조짐이 보인다는 우려가 나왔습니다. 정부는 부랴부랴 강남3구의 투기지역 해제를 유보한다는 메시지도 내보냈고요.

여기에는 정부가 손질한 재건축 안전진단 완화, DTI 규제 한시 제외, 다주택자 양도세 중과 완화 등 복합적인 이유가 작용했겠지만 다음에는 강남도 규제가 풀린다는 '기대수요'도 한몫했습니다. 기대감이 시장 전반에 작용한 것이지요. 그렇게 강남3구는 2011년 12월7일까지 규제지역을 유지하게 됩니다.

그렇다면 지금은 어떨까요. 1월3일 정부가 강남3구와 용산을 제외한 전 지역의 규제를 해제한 후 서울에서는 32주만에 아파트값 하락폭이 줄었습니다. 1월9일을 기준으로 강남은 -0.41%에서 -0.20%, 서초는 -0.38%에서 -0.15%로 낙폭이 눈에 띄게 줄었지요. 현재까지 매물 증감이 눈에 띄지는 않지만 규제지역에서 매물을 거둔다는 목소리도 들려오고 있고요. 이명박 정부의 집값 추세를 따라갈 가능성이 있다고 점치는 시장 전문가들도 보입니다.

물론 여전히 금리라는 최대 변수가 있는만큼 결과를 예단하기는 이릅니다. 한국은행은 13일 올해 첫 금융통화위원회(금통위)를 통해 사상 첫 7번 연속의 금리 인상을 단행했습니다. 이에 기준금리는 연 3.5%로 올라섰습니다. 금리 인하에 대해서는 시기상조라는 입장도 나왔는데요.

결과적으로 침체한 부동산의 흐름 자체는 박근혜 정부까지 이어졌습니다. 이때 완화한 규제들이 세계적인 저금리 시대를 맞이했고 문재인 정부부터는 집값이 폭등했습니다. 문 정부는 규제를 대폭 강화했고 침체기에 접어든 윤 정부는 이를 다시 걷어냈습니다. 이미 수차례의 사이클을 통해 교훈을 경험한 윤 정부가 어떤 대책을 들고올지 지켜봐야겠습니다.

rma1921kr@news1.kr