"전세대출 DSR포함해야" 잇단 제언...다시 뜨거운 감자 되나

한국은행 이어 금융연구원도 검토할 사안 제언
전세거래 위험 축소할 필요 있어
12년말 8.6조→20년 9월말 171.7조로 급증
같은기간 가계신용 증가 18% 차지

[이데일리 노희준 기자] 최근과 같은 갭투자를 통한 부동산 급등기 사례를 막기 위해 전세자금대출을 총부채원리금상환비율(DSR) 산정에 포함하는 방안을 검토해볼 수 있다는 제언이 또 나왔다. 여러 연구기관에서 비슷한 주장이 나오고 있어 실제 정책으로 이어질지 주목된다.

(자료=금융연구원) 단위=조원

14일 금융권에 따르면, 박성욱 한국금융연구원 선임연구위원은 ‘부동산 제도의 장기적 정비 방향에 대한 제언’이라는 보고서를 통해 전세거래 관련 위험을 축소할 필요가 있다며 이같이 밝혔다.

박성욱 선임연구위원은 “최근 부동산 급등기에 전세자금대출 및 보증이 전세수요 증가와 갭투자 확대를 통해 부동산 시장으로서의 자금 쏠림을 야기했다”며 “재발을 막기 위한 전세 제도 개선이 필요하다”고 말했다.

전세제도는 주택가격이 상승을 지속하고 제도권 금융의 가계에 대한 신용공급이 부족하던 시기, 임대인(집주인)에게 개인 간 사금융을 통해 자금을 조달하고 임차인(세입자)은 주거비를 낮출 경로를 제공했다.

하지만 채권자인 임차인은 채무자인 임대인 신용을 심사할 능력이나 정보가 부족하다는 점에서 차주에 대한 심사기능을 갖춘 제도권 금융회사 대출에 비해 신용위험이 높아질 가능성이 있다는 게 그의 판단이다.

또 임차인이 보증기관 보증을 기반으로 전세대출을 받는 경우 금융회사는 신용위험을 보증회사에 전가할 수 있어 관대하게 대출심사를 하는 도덕적 해이에 빠질 수 있다는 지적이다. 전세자금대출은 2012년말 8조6000억원 불과했지만 2022년 9월말 171조7000억원으로 대폭 늘어 이 기간 중 가계신용 증가 규모의 18%를 차지했다.

그는 “전세자금대출 및 보증을 주택매매가격의 일정 비율 이내로 제한하고 임대보증금 및 전세자금대출을 DSR 산정에 포함하는 방안을 검토할 수 있다”고 밝혔다. DSR은 차주의 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 소득의 일정 비율로 묶는 규제다.

현재 DSR 산정에 전세대출은 포함되지 않는다. 금융당국은 고승범 전 금융위원장 취임 이후 가계부채에 대한 강력한 관리를 위해 전세대출을 DSR 산정에 포함하려다 실수요자들의 반발 등을 고려해 결국 실행에 옮기지는 못했다. 주택금융공사는 현재 전세대출자금의 90%까지 보증하고 있다.

박 선임연구위원은 “DSR규제는 미래의 금리상승 가능성, 임대보증금 등 금융회사 이외로부터의 채무 상환의무 등을 감안해 실제 상환능력을 정확하게 평가할 수 있도록 제도를 성숙시켜 나갈 필요가 있다”고도 했다.

이와 맞물려 보유주택 수 등에 따라 복잡하게 차등화된 대출규제와 세제 등의 규제를 실거주 목적의 ‘자가주거용’과 투자목적요의 ‘임대용’으로 구분하고 동일 그룹 내에서는 가능한 단순화하는 방안을 검토해야 한다고 제언했다.

앞서 한국은행도 지난해 연말 발표한 ‘금융안정보고서’에서 “전세자금대출이 일부 갭투자 자금으로 활용되면서 주택가격 상승 및 주택시장 변동성 확대 요인으로 작용해 온 점 등에 비추어 볼 때 대출 목적에 따라 DSR 규제 등을 차등 적용하는 방안을 검토해 볼 필요가 있을 것”이라고 했다.

노희준 (gurazip@edaily.co.kr)