"19억 넘던 아파트가 7개월 만에…" 밤잠 설치는 집주인들 [김은정의 클릭 부동산]

한국은행, 지난 13일 7회 연속 금리 인상
연 3.50%로 0.25%포인트 올라
정부의 전방위 규제 완화 효과 희석
부동산 시장, 호재와 악재 뒤섞여
마곡 집값, 1년 새 4.5억 떨어져

올해도 부동산 시장을 좌우할 키워드는 금리가 될 전망입니다. 새해부터 한국은행은 기준금리 인상 기조를 이어갔습니다. 지난 13일 기준금리를 연 3.25%에서 연 3.50%로 0.25%포인트 인상한 것입니다. 소비자물가 상승률이 여전히 5%대로 높은 수준을 유지하면서 사상 처음으로 7회 연속 기준금리를 올렸습니다.

부동산 시장을 바라보는 정부의 속내도 복잡해 졌습니다. 물가를 잡기 위해선 기준금리 인상이 불가피하지만 좀체 회복세를 띠지 않고 있는 부동산 시장이 고민거리인 것입니다.

정부는 부동산 경기 둔화가 경기 침체로 이어지지 않도록 연초부터 강력한 규제 완화 카드를 꺼내 들었습니다. 전매제한 완화, 실거주 의무 폐지, 서울 강남·서초·송파·용산구를 제외한 모든 규제 지역 해제 등 시장의 예상의 뛰어넘는 각종 완화책을 폈습니다.

부동산 시장이 말 그대로 호재와 악재를 한꺼번에 맞고 있는 셈입니다.

당초 일부 시장 참여자들은 기준금리 인상이 '예견된 악재'이기 때문에 부동산 규제 완화의 효과가 더 크게 나타날 것이라고 내다봤습니다. 하지만 막상 연초부터 기준금리가 인상되니 가뜩이나 움츠러들었던 실수요자들의 매수 심리가 더 위축되고 있습니다.

시장 분위기도 복합적으로 나타나고 있습니다. 회복 조짐과 추가 둔화 모습이 동시에 포착되고 있습니다. 서울 지역에선 이같은 모습이 더욱 두드러지고 있습니다. 정부가 강남 3구와 용산구를 제외하고 서울 전 지역을 규제 족쇄에서 푼 뒤 서울 외곽을 중심으로 매물을 물색하는 실수요자들이 등장하고 있습니다.

정부가 이달 말 부동산 거래 시장 회복과 실수요자들의 내 집 마련을 돕기 위해 특례보금자리론을 내놓기로 한 영향도 있습니다. 대상 주택 가격이 9억원 이하인 차주가 소득 제한 없이 최대 5억원까지 LTV(주택담보인정비율·최대 70%, 생애 최초 구입자 80%)·DTI(총부채상환비율·최대 60%) 한도 안에서 이용 가능하기 때문에 무주택자나 기존 대출 상환이 필요한 실수요자들이 관심을 보이고 있기 때문입니다.

서울 영등포동에 있는 한 공인중개사무소 관계자는 "아무래도 지난해 하반기 이후 집값 하락 폭이 가팔라졌기 때문에 특례보금자리론의 수혜를 입는 중소형 급매물의 거래가 살아날 수 있을 것"이라며 "서울 지역의 규제 완화와 특례보금자리론에 대한 문의가 많은 건 사실"이라고 말했습니다.

정부가 공격적 규제 완화로 방향을 선회하면서 다주택자들도 과거 내놓은 '급매'나 '급급매'를 거둬들이는 분위기도 있습니다. 데이터로도 확인이 됩니다. 매주 역대급으로 떨어졌던 아파트 값 하락 폭이 2주 연속 둔화된 게 대표적입니다. 한국부동산원에 따르면 이달 둘째 주(지난 9일 기준) 전국 아파트 매매 가격은 전주 대비 0.52% 하락했습니다. 낙폭은 전주(-0.65%)보다 줄었습니다. 전국 아파트 가격은 15주 연속 역대 최대 하락세를 이어가다 35주 만에 내림폭이 둔화된 것입니다.

하지만 대다수 부동산 전문가들은 당분간은 기준금리 인상 기조와 경기 둔화에 대한 우려가 부동산 시장을 더 좌지우지할 것이라고 보고 있습니다. 정부의 규제 완화로 인한 집값 낙폭 회복 효과가 미미하고 냉각된 거래 시장이 단숨에 풀리긴 어려울 것이란 설명입니다. 실수요자들이 기존 관망세에서 돌아서기엔 금리 부담이 여전히 높다는 이유에서입니다.

실제 연말 연초 서울 주요 지역에선 여전히 집값 하락세가 이어지고 있습니다. 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 서울 송파구에 있는 우성4차(전용면적 115㎡ 기준·12층)는 지난달 16일 14억5000만원에 매매 거래됐습니다. 지난해 5월 9일만 해도 19억8000만원(15층)에 매매 거래가 된 단지입니다.

서울 강동구에 있는 래미안솔베뉴(전용면적 59㎡ 기준, 10층)은 지난달 21일 9억3000만원에 매매 거래됐습니다. 지난해 4월 14일엔 14억4500만원(20층)으로 최고가를 기록했던 단지입니다. 서울 강서구에 있는 마곡13단지 힐스테이트마스터(전용면적 84㎡ 기준, 4층)는 이달 7일 11억500만원에 실거래 됐습니다. 올 들어 첫 거래였습니다. 지난해 1월 6일만 해도 15억6000만원이었는데 1년 새 4억5500만원이 떨어졌습니다.

전방위 규제 완화로 연착륙 기대감이 높던 부동산 시장이 금리 인상 파고에 옴짝달싹 못하고 있다는 말이 나오는 이유입니다.

이런 분위기가 이어지면 전세의 월세 전환이 더욱 가속화하고, 이 때문에 역전세난이 심화할 것이란 우려도 많습니다. 서울 송파구에 있는 한 공인중개사무소 대표는 "전셋값이 너무 크게 하락해 세입자의 보증금을 돌려주기 어려운 집주인들이 속출하고 있다"며 "전세대출 이자가 당분간은 오를 전망이라 전세 수요는 줄고, 역전세난은 더 확산하게 될 것"이라고 내다봤습니다.

물론 일각에선 급매들이 소화되면서 집값 급락이 두드러지고 있지만 바닥에 가까워졌다는 의견도 내고 있습니다. 서울 마곡동에 있는 한 공인중개사무소 관계자는 "올 들어 각종 규제가 풀렸고, 규제 완화 효과가 가시화하면 더 이상 집값이 하락하진 않을 것"이라고 말했습니다.

이와 관련 박원갑 국민은행 박원갑 수석 부동산 전문위원은 "정부의 전방위 규제 완화와 금리 인상이 시소게임을 하면서 매도자와 매수자 간 힘겨루기가 심해질 수밖에 없는 상황"이라고 전망했습니다.

김은정 기자 kej@hankyung.com

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