"규제 풀린 부동산 시장, 손해 안 보려면…" 전문가 조언 [더 머니이스트-택슬리의 슬기로운 세금생활]

한경닷컴 더 머니이스트
이상웅 세무사

올해 들어 부동산 시장이 변하고 있습니다. 먼저 지난 5일부터 서울 강남·서초·송파·용산 등 4개구를 제외한 전국의 모든 조정대상지역이 해제됐습니다. 이에 종합부동산세 뿐만 아니라 취득세와 양도소득세 중과에서 벗어나게 됐습니다. 다주택자 취득세 중과 완화와 함께 집을 산 후 1~2년 내 양도하는 경우 적용했던 단기세율 70%를 45%로 완화하는 대책이 나왔습니다.

세법에서도 개정이 있습니다. 종부세와 주택 임대소득에 대한 소득세입니다. 1가구 1주택자 종부세 기본공제액이 11억원에서 12억원으로, 다주택자 종부세 기본 공제액도 6억원에서 9억원으로 상향됐습니다. 조정지역 2주택자 종부세는 중과세율 대신 일반세율을 적용하고 1주택자 임대소득 소득세 비과세 기준도 공시가 9억원 이하에서 12억원 이하로 상향됐습니다.

종부세와 관련해서 조금 더 상세하게 알아보겠습니다. 올해부터 1가구 1주택자 종부세 기본공제액은 11억원에서 12억원으로 오릅니다. 종부세는 매년 6월 1일 기준 보유한 주택 공시가격에 대해 과세하는 세금이죠. 올해 정부가 발표한 아파트 공시가격 현실화율은 69%인데 이를 역산해보면 시가 약 17억4000만원 이하 아파트는 공시가가 12억원에 미달한다는 얘기입니다. 17억4000만원 미만 아파트를 보유한 1주택자는 종부세가 안나온다는 뜻입니다.

조정지역 2주택자 종부세도 변화가 있습니다. 올해부터 조정지역 2주택을 보유하는 경우 일반세율의 최고 2배 이상 부과됐던 중과세율을 적용하지 않고 개정된 일반세율이 적용됩니다. 또 기본 공제액도 9억원으로 상향돼 종부세 부담은 더 줄어들게 됩니다.

조정지역에 집을 가진 1주택자가 조정지역 1주택을 추가로 매수하더라도 종부세 부담이 크게 늘지 않습니다. 취득세도 부동산 대책을 통해 기본 세율이 적용됩니다. 최근 집값이 하락하는 것을 고려해 조정지역 1주택자가 서울 4개구 아파트를 추가로 사더라도 종부세, 취득세가 중과되지 않아 투자에 대한 부담이 크지 않습니다.

다만 1가구 1주택 비과세를 계획했다면 2주택이 된 후 새롭게 취득한 주택을 과세로 우선 양도 후에 기존의 주택을 비과세 받을 수 있다는 점은 고려해야 합니다.

3주택자 종부세는 어떨까요. 조정지역, 비조정지역과 상관없이 3주택 이상을 보유하고 있다면 종부세 중과세율이 적용됩니다. 대신 3주택이라도 과세표준 12억원 이하 구간에는 기본 세율이 적용돼 작년보다 종부세가 감소합니다. 또 기본 공제액이 올해부터 9억원으로 상향되는 점도 동일하게 적용됩니다.

3주택 보유자는 2주택자와 비교해 종부세와 취득세에서 줄어드는 부담이 적습니다. 작년과 비교하면 종부세와 취득세 부담이 줄어들었고 다주택자 양도소득세 중과세율이 적용되던 조정대상지역 역시 서울 4개구 외 모두 해제됐습니다.

또한 새로 산 주택을 1~2년내 양도하는 경우 단기세율로서 70%의 높은 양도세가 부과됐지만 양도세 역시 최근 부동산 대책으로 45%가 적용될 수 있도록 완화 방안을 내놓은 상황입니다. 1주택자보다는 부담해야 할 세액이 크겠지만, 전반적으로 투자 가능성이 생긴 것입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 세금고민 있을 땐, 택슬리 | 이상웅 세무사

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