[2023 부동산 전망]⑥금리인상 '악재' vs 규제완화 '호재'...시소게임 격화

기사내용 요약
부동산 전문가 3인 진단..."1~2년간 침체" 한목소리
고종완 "매매가 하락세, 내년 상반기는 돼야 멈출 듯"
이은형 "미 기준금리 등 불확실성 커 국내 정책 한계"
박원갑 "경기 침체·역전세난 심화 여부가 더 큰 변수"

[서울=뉴시스] 고가혜 기자 =

고종완(왼쪽부터) 한국자산관리연구원장, 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원 *재판매 및 DB 금지

정부가 부동산 시장 연착륙을 위해 대대적인 규제 완화에 속도를 붙이고 있는 가운데, 전문가들은 올 한해 필요한 정부의 추가 대책과 그로 인한 부동산 시장의 영향에 대해 각기 다른 의견을 내놓고 있다.

전날 한국은행의 기준금리 인상에 이어 미국 연방준비은행(연준)의 추가 금리 인상이 예상되고 있기에 정부의 추가 대책이 시장에 미칠 수 있는 영향이 거의 없다는 의견과, 이러한 시기에 추가적인 제도 완화로 거래량 회복과 가격 하락폭 조정 등에 힘을 써야 한다는 의견 등이 나오고 있다.

14일 뉴시스는 2023년 부동산 시장 연착륙을 위한 방안과 관련해 이은형 대한건설정책연구원 연구위원, 박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원, 고종완 한국자산관리연구원장 총 3명의 전문가와 인터뷰를 진행했다.

앞서 국토부는 지난 3일 서울 강남 3구(서초·강남·송파)와 용산구를 제외한 전역을 규제지역에서 해제하고 분양가 상한제 지역을 대폭 축소하는 등의 규제 완화책을 발표했다.

하지만 3인의 전문가들은 이번 규제 완화에도 향후 1~2년 간은 지금의 부동산 침체가 계속될 것이라고 보고 있다. 다만 추가 금리 인상 폭과 관련해서는 의견이 갈렸다.

박 수석전문위원은 "이제 우리 기준금리는 연 3.5%다. 이는 어느 정도 예상됐던 수준으로 앞으로 추가 인상은 없거나 제한적일 것"이라며 "이제 금리인상 변수는 어느 정도 예측할 수 있는 박스권에 들어왔기 때문에 금리 인상보다는 경기 침체나 역전세난 심화 여부가 더 큰 변수가 될 것"이라고 설명했다.

그는 "호재인 '전방위 규제 완화'와 악재인 '금리 인상'이 서로 시소게임을 하면서 매도자와 매수자 간의 힘겨루기가 심해질 것"이라며 "특례보금자리론의 수혜를 받는 중소형 급매물은 설 이후 거래가 일부 이뤄지겠지만 매수심리가 여전히 바닥권이기에 이는 시장 반전으로 이어지기는 어렵다"고 말했다.

고 원장은 "우리나라도 상반기에 한 번 더 금리가 오를 것 같고 미국은 5%까지 갈 것이라는 얘기도 많다"며 "공공연구기관에서는 현재 상황에서 서울 기준으로 10~20% 정도 더 주택 가격의 거품이 빠질 것이라는 보고서가 많이 나오고 있고, 매매가 하락세는 내년 하반기께는 돼야 멈추지 않을까 생각한다"고 말했다.

이 연구위원은 "문재인 정부 당시에는 외부 요인보다는 내부 정책이 더 중요했기 때문에 정책 분석을 통해 시장 상황이 언제 바뀔지 얘기할 수 있었는데, 지금은 아무도 이를 예측할 수가 없는 상황"이라며 "미국의 기준금리가 어디까지 오를지 판단이 불확실하다는 외부 요인 때문에 국내에서 정책을 바꾼다고 한 번에 영향을 주기는 어렵다"고 설명했다.

앞으로 올 한해 정부가 할 수 있는 추가적인 규제 완화와 관련해서는 일부는 꼭 필요하다는 입장을, 일부는 금리 인상 앞에 규제 완화는 큰 의미가 없다는 의견을 밝혔다.

이 연구위원은 "현재 시장의 연착륙을 위해 (정부가) 획기적으로 내놓을 수 있는 방안은 없다"며 "국내에서 정책을 뭘 내놓든 국외에서 일어난 외부 요인의 용량을 상쇄할 수는 없다"고 전망했다.

다만 그는 "재건축초과이익환수제는 건드릴 필요는 있는데, 이미 새 정부가 초반에 재초환은 남겨놓기로 한 상황이기에 곧바로 바뀌기는 어려울 것"이라며 "애초에 국정과제와 공약 자체가 주택 공급을 늘리겠다는 것이고, 주택 공급을 늘리려면 재건축, 재개발이 핵심이기 때문에 나중을 위해 규제를 완화하는 것이 좋기는 하다"고 설명했다.

박 수석전문위원은 "이미 강남권과 용산을 제외한 모든 지역의 규제가 풀렸다. 이제는 규제 시대가 아닌 탈규제 시대로 전환됐다"며 "하지만 매수 대기자들은 고금리와 경기 침체에 더 무게 중심을 두고 있다. 담보대출 금리가 너무 높아 엄두가 나지 않는다는 반응이 많기 때문에 규제 완화로 인한 집주인들의 기대감과 달리 상승 전환 가능성은 극히 낮다"고 전했다.

그러나 고 원장은 크게 ▲거래량 회복 ▲전세·매매 가격 하락폭 조정 ▲미분양 물량 관리 세 가지 관점에서 정부의 추가적인 대책이 필요하다고 밝혔다.

그는 "특례보금자리론이 나왔지만 4%의 금리와 1년이라는 한시적 제도는 한계가 있다. 이보다는 정책자금의 성격으로 금리를 2~3%로 낮춰줘야 한다"며 "MZ세대 등 실수요자들이 집을 좀 살 수 있도록 DSR(총부채원리금상환비율)을 젊은이들에 한해 예외적으로 완화해 줄 필요도 있다"고 설명했다.

또 "토지거래허가제나 재건축초과이익환수제, 분양가 상한제 등 규제 완화 정책도 좀 더 필요하다"며 "미분양으로 인한 PF 리스크 해소를 위해 HUG(주택도시보증공사)나 HF(주택금융공사)에서 지급 보증 여력을 더 높여주고, 미분양 물량을 LH(한국토지주택공사), SH(서울주택공사) 등 정부가 매입해 공공으로 돌리는 적극적인 정책도 필요할 것"이라고 말했다.

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