집주인 체납 확인 가능해도 허점 수두룩

전세사기 막을 뾰족수 시급
악덕 중개업자·건축주 등
조직적 사기 막기엔 역부족
전세 조건 임의 변경 땐
계약취소 특약조항 필수

◆ 전세사기 공포 ◆

최근 대규모 전세사기 사태 이후 정부 대책은 거래 투명성을 강화하는 데 초점이 맞춰졌다. 신축 빌라 시세와 임대인 체납 정보 등을 정확하게 공개해 임차인들의 피해를 막겠다는 것이다. 하지만 사기를 막는 데는 부족하다는 지적이 나온다. 소규모 신축 빌라 시세 공개는 감정평가사의 시세 측정도 정확하지 않을 수 있어 실효성이 떨어질 수 있다는 것이다. 서진형 경인여대 MD비즈니스학과 교수는 "정부의 정책 방향에 따라 공시지가가 다르게 책정되다 보니 감정평가사도 소형 빌라의 정확한 시세를 파악하는 데 한계가 있을 수 있다"고 설명했다.

임대차계약 체결 시 공인중개사가 임대인의 체납 정보 등을 확인해 임차인에게 제공할 수 있도록 책임과 권한을 주는 방안도 추진 중이다. 이와 관련해 국세징수법이 개정돼 4월부터 보증금이 일정 금액 이상을 초과하는 임대차계약은 임차인이 임대인 동의 없이 국세 체납액을 열람할 수 있게 된다. 다만 일각에서는 임대인의 금융 정보까지 임차인이 수시로 점검하도록 해야 한다는 주장에 대해 개인정보법 위반 소지가 있다는 지적도 나온다.

국회입법조사처는 박대수 국민의힘 의원실에 제출한 '전세보증금반환보증 관련 조사' 보고서에서 "임대인의 금융 상황을 수시로 점검할 수 있도록 하는 것은 '개인정보법'과 충돌돼 이를 '주택임대차보호법'에 수용하는 데 어려움이 있다"고 밝혔다.

임대차계약이 체결된 이후 잔금을 치르기까지 시차가 존재할 수 있다. 이 기간에 임대인이 주택을 매도하거나 담보대출을 받으면 세입자에게 피해가 발생하게 된다.

이를 방지하기 위해서는 공인중개사 역할이 더 중요하다. 고종완 한국자산관리연구원장은 "계약 이후 잔금까지 조건 변화에 대해서는 세입자가 계약을 취소할 수 있도록 권한을 특약에 명시해야 한다"며 "계약을 주관하는 공인중개사가 계약서상에 이를 명시해줘야 한다"고 설명했다.

최근 전세사기 유형을 보면 임대인이 단독 범행을 저지르는 사례는 드물다. 건축업자, 임대인, 중개업자, 분양대행사 등이 조직적으로 연계돼 범행을 저지르는 조직범죄가 활개를 치는 만큼 이에 대한 엄단이 필요하다는 주장이 나온다. 박 의원은 "사기 행각을 벌여온 조직을 일망타진하는 한편 임차인이 임대차계약 전 사기를 당하지 않도록 정보를 투명화할 필요가 있다"고 지적했다.

[김유신 기자]