'연 4%대 고정금리' 대출 나왔다…"갈아탈까?" 영끌족 술렁 [김은정의 클릭 부동산]

'특례보금자리론' 활용 꿀팁은

정부가 부동산 거래 시장 회복과 실수요자들의 내 집 마련을 돕기 위해 내놓은 특례보금자리론에 대한 관심이 치솟고 있다. 한국은행이 잇따라 기준금리를 올리면서 대출이자 부담이 눈덩이처럼 불고 있지만 특례보금자리론은 고정 금리 수준이 연 4%대라서다. 기존 시중은행 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 것을 고려하는 실수요자들도 늘고 있지만 득실을 잘 따져봐야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

13일 업계에 따르면 정부는 오는 30일부터 특례보금자리론을 총 39조6000억원 규모로 1년간 한시 운영한다. 대상 주택 가격이 9억원 이하인 차주가 소득 제한 없이 최대 5억원까지 LTV(주택담보인정비율·최대 70%, 생애 최초 구입자 80%)·DTI(총부채상환비율·최대 60%) 한도 안에서 이용 가능하다.

특히 DSR(총부채원리금상환비율) 규제가 적용되지 않아 대출 한도를 늘리는 데 유리하다. 현재 1억원 초과 차주엔 DSR 40% 규제가 적용되고 있다. 만기는 최소 10년, 최대 50년이다.

대출 금리는 고정으로 시중은행보다 평균 약 0.4~0.9%포인트 낮다. 주택 가격 6억원 이하이면서 부부 합산 소득이 1억원 이하면 연 4.65~4.95%가 적용된다. 주택 가격이 6억원 초과이거나 소득이 1억원이 넘으면 연 4.75~5.05%가 적용된다. 저소득 청년이나 사회적 배려층, 신혼 가구 등 차주 특성별로 최대 90bp(1bp=0.01%포인트)의 대출 금리가 차감된다. 우대 금리까지 적용하면 연 3.75~4.05%까지 대출 금리가 낮아진다.

주택 구입(무주택자)이나 기존 대출 상환·임차 보증금 반환(1주택자) 목적으로 신청할 수 있다. 대체 취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 신청할 수 있다. 한국주택금융공사 홈페이지나 스마트주택금융앱을 통해 신청하면 된다.

부동산R114에 따르면 이번 특례보금자리론은 기존 보금자리론보다 집값 기준을 높인 덕분에 전국 아파트 가운데 80%가 대상이 된다. 수도권 아파트의 경우 70%가 특례보금자리론 대상에 포함된다. 서울은 기존 보금자리론의 경우 8%만 해당됐는데 특례보금자리론의 경우 34%로 확대됐다. 노원·도봉·중랑구는 10채 가운데 8채가 9억원 이하라 수혜를 입을 전망이다.

전문가들은 시중은해에 비해선 대출 금리 수준이 낮긴 하지만 금리 차가 아주 크진 않기 때문에 대출 한도가 더 필요한 수요자들에게 상대적으로 유리하다고 말한다. 또 중도상환수수료가 없다보니 특례보금자리론을 받았다가 금리가 하락하는 국면에 갈아타는 것도 고려해볼만하다고 조언한다.

이 때문에 서울 외곽의 급매물 소진엔 긍정적인 영향을 미칠 것이라는 게 전문가들의 예상이다. 가파른 금리 인상으로 매수를 주저하던 실수요자들의 숨통이 트일 전망이지만 얼어붙은 시장을 녹일 정도로 파급력이 있진 않을 것이란 평가가 많다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "기존 대출 탓에 한도가 부족했거나 상대적으로 낮은 금리로 대출을 갈아타려는 수요자, 전세보증금 반환이 어려웠던 집주인들이 관심을 가질 만하다"고 말했다. 또 "소득이나 총부채원리금상환비율을 따지는 DSR 적용을 받지 않기 때문에 최근 ‘영끌’(영혼까지 끌어 모아 대출)로 주택을 산 20~30대층이나 1주택자들이 대출 갈아타기를 통해 이자 부담을 덜 수 있을 것"이라고 설명했다. 다만 "대출 동안 1주택을 유지해야 하는 조건이 있기 때문에 추가 주택 매입이 있는 수요자들은 신중하게 고려해야 한다"고 덧붙였다.

김은정 기자 kej@hankyung.com

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