안전진단 문턱 넘었지만… 목동 재건축단지 매수문의 실종

목동 아파트 14곳 매매거래 잠잠
규제 풀리고 고비 넘겨 기대했는데
실거주 의무기간 2년 등 부담된듯
중개소 "거래도 없는데 문의 한건뿐"

서울 양천구 목동 일대 아파트 연합뉴스

서울 양천구 목동의 규제지역 해제와 안전진단 통과에도 관망세가 짙어지고 있다. 규제지역 해제로 자금조달이 원활해진데다가 재건축의 첫 관문을 넘어선 것은 호재로 평가되고 있다. 하지만, 재건축은 장기사업이고, 목동에 지정된 토지거래허가구역 부담이 만만치 않다는 분석이 나온다. 매입 시 허가를 받은 후 의무적으로 2년간 실거주를 해야 한다. 현실적으로 갭투자(전세 낀 매매)가 불가능해 매수문의도 잠잠하다.

12일 목동 14개단지 인근 중개업소들에 따르면 지난 9일 일부 단지 안전진단 통과에도 매수 문의는 뜸하다. 전화로 시세를 묻는 정도외에는 수요자들의 뚜렷한 움직임이 없다는 게 공인중개사들의 설명이다.

정비업계에선 안전진단은 최소 10년 이상 걸리는 재건축 사업의 첫 관문인 만큼 당장 매수세가 붙긴 어렵다고 봤다. 실제 국토교통부 '재건축 안전진단 합리화 방안'이 발표된 지난해 12월이후 목동 단지의 거래량은 14단지 3건, 6단지 2건, 11단지 2건, 13단지 2건, 10단지 1건 등 총 10건에 머물고 있다.

목동 3단지 인근 A공인중개사 대표는 "20년 있으면서 이렇게 매매거래가 없던 적은 처음"이라며 "안전진단 통과 후 문의 전화는 한통 왔다"라고 말했다. 이어 "집값 약세로 팔려는 사람만 많다. 매물회수도 없다"고 말했다. 목동 9단지 인근 B공인중개사 대표는 "목동에 집을 사고 싶어도 기존 집이 팔리지 않아 기다리는 경우가 많다"고 설명했다.

정비업계는 목동 아파트값 하락세로 당장 매수세가 붙기는 쉽지 않다고 내다봤다. 지난 9일 목동14단지 전용 74㎡는 10억2000만원에 거래됐다. 2021년 10월 최고가 16억8000만원 대비 6억원 이상 떨어진 금액이다. 지난달 22일 목동13단지 전용 70㎡는 12억원 거래되면서 2021년 7월 최고가 16억3500만원 대비 4억원 이상 떨어졌다.

목동 단지는 규제지역 해제 효과 기대감보다 토지거래허가구역에 여전히 묶여있는 부담이 더 크다는 게 전문가들의 분석이다. 규제지역에서 빠지면 무주택자는 주택담보대출비율(LTV)이 50%에서 70%까지 늘어난다. 반면 정부는 수도권 분양가 상한제 주택의 실거주 의무도 폐지하기로 했지만 토지거래허가구역은 예외다.

서울시는 양천구 목동 택지개발지구 14개 단지(2.28㎢)를 2021년 4월 27일부터 1년 단위로 토지거래허가구역으로 지정했다. 올해 4월 26일에 2회차 지정기한이 만료된다. 토지거래허가구역에서는 일정 규모 이상의 주택·상가·토지 등을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받아야 한다. 또 주택(주거용 토지) 경우 2년간 실거주 의무기간이 있어 2년간 매매나 임대가 금지된다. 갭투자가 원천차단되는 셈이다.

서울시는 목동지역의 토지거래허가구역 해제에 대해선 신중모드다. 서울시 관계자는 "현시점에서 토지거래허가구역 지정 해제 여부를 검토한 바 없다"며 "해당 허가구역 지정만료 시점에 부동산시장 동향 등을 종합적으로 판단해 연장 여부를 신중하게 검토할 계획"라고 전했다. 이에 비해 주민들은 내년 총선 등을 고려하면 오는 4월 토지거래허가구역 해제 가능성이 낮지 않다고 보고 있다.

한편, 재건축 안전진단 기준 개정 고시에 따라 목동의 7개 단지가 안전진단 '재건축' 판정을 받고, 5개 단지는 '조건부재건축' 판정을 받았다. 재건축 판정을 받은 단지는 목동 3·5·7·10·12·14단지 및 신월시영이다. 조건부재건축은 목동 1·2·4·8·13단지이다. 다만, 조건부재건축 판정을 받은 단지도 조만간 통과될 것이란 분위기다. 의무적으로 적용되던 적정성 검토 절차를 지자체가 요청하는 경우에만 받는 것으로 바뀌었기 때문이다.