[성공예감] 올해는 전세값 떨어지고 급매물도 늘어날 것(마침내 찾아온 붕괴의 시간) - 배문성 ‘부동산을 공부할 결심’ 저자

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인터뷰 자료의 저작권은 KBS라디오에 있습니다.
전문 게재나 인터뷰 인용 보도 시,
아래와 같이 채널명과 정확한 프로그램명을 밝혀주시기를 바랍니다.
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- 부동산 상승과 하락 사이클은 유동성 효과... 금리 역할 큰데 그 동안은 설명 부족
- 유동성 확산될 때는 안전한 자산부터 가격 상승... 코로나로 기준금리 0.5%까지 낮추자 소외 지역 부동산도 급등
- 2000년대 초중반에는 금리 올랐지만 중국 성장 영향으로 우리 경제 성장률도 꾸준히 상승... 웬만한 투자자산에 돈 몰려
- 작년 부동산 하락장, 주식처럼 선반영 됐던 기대감과 거품 빠지며 투기 수요 붙었던 곳 위주로 가격 빠져
- 전세와 채권 비슷... 채권에서 금리와 가격이 정반대인 것처럼, 전세도 금리가 오르면 떨어지고 내리면 올라
- 월세는 채권으로 치면 확정 금리, 현금 흐름의 역할을 하고 월세 가격에 따라 전세가와 집값 계산 가능
- 보통 월세 수익률은 기준금리보다 1%p 높은 수준 유지... 지금 신규 월세는 집값보다 낮아서 아파트 매수 유인 적어
- 전세는 갭도 고려... 미래의 낙관을 선반영한 것, 금리 높을수록 선반영 가격도 낮아져
- 고금리와 DSR 규제 있는 상황에서 다른 부동산 규제 해제는 경착륙을 막기 위한 방편.. 시장 상승으로 가진 않을 것
- 올해는 역전세가 급매로 많이 나오는 상황... 하락세가 길어지고 사람들의 무관심이 극대화 될 때가 바닥

■ 프로그램명 : 성공예감 김방희입니다
■ 방송시간 : 1월 12일(목) 09:05-10:53 KBS1R FM 97.3 MHz
■ 진행 : 김방희 소장(생활경제연구소)
■ 출연 : 배문성 애널리스트

◇김방희> 부동산 시장에 변화들이 많습니다. 오늘 아침 규제 완화 소식도 1부에서 전해드렸는데요. 벌써 두 번째 규제 완화책이 나온 거죠. 1년 전으로 거슬러 올라가 보면 지금까지 부동산 시장의 변화를 이끈 건 정부의 정책이라기보다는 금리입니다. 금리가 부동산 시장에 영향을 많이 미쳤는데 국면 자체가 바뀐 것도 그렇고요 그런데 아까 예고에서 말씀드렸듯이 금리가 가장 중요한 채권시장을 통해서 부동산 시장의 핵심 변수들을 짚어볼 수 있지 않을까 하는 생각을 하던 차에 마침 최근에 부동산을 공부할 결심이라는 책을 내면서 채권시장의 관점에서 부동산 시장을 읽어내시는 분을 저희가 찾았습니다. 이분 자체가 이 회사채 전문 애널리스트입니다. 배문성 이스트스프링자산운용의 크레딧 애널리스트를 모시고 부동산 얘기를 금리와 채권의 관점으로 한번 풀어보겠습니다. 어서 오십시오.

◆배문성> 예 안녕하세요.

◇김방희> 원래는 채권 전문하시는 거죠.

◆배문성> 그렇습니다. 일단 자산운용사에서 채권 분석 쪽 하고 있으니까요.

◇김방희> 크레딧 애널리스트 그러면 회사채를 주로 분석하시고 투자 조언도 하실 텐데 그런데 왜 갑자기 부동산? 이런 질문을 받으셨을 텐데요.

◆배문성> 일단 제가 속한 채권시장도 최근에 PF유동화증권 사태에서 보듯이 채권 시장의 그 어떤 리스크가 부동산 시장과 굉장히 밀접해졌습니다. 그러니까 부동산 시장을 면밀히 살펴봐야 되는 상황인 거죠. 채권 시장에서도요. 그리고 또 제 경우 과거 부동산 침체기 때 신용평가사에서 건설업 애널리스트로 활동을 했었거든요. 그때와 지금 굉장히 유사한 상황도 많이 보이고 그때의 경험을 공유할 수 있으면 좋겠다는 생각도 했고요. 그리고 시중에 부동산 책들이 좀 아쉽게도 그냥 어디 입지를 추천하거나 어디 어디를 사라거나 아니면 나는 이렇게 해서 돈 많이 벌었다. 이런 성공담 위주로 된 게 많고 뭔가 매크로와 연결 지어 설명하는 게 잘 찾기 힘들다 이런 갈증이 있어서 개인적으로 과거부터 좀 SNS에 분석하는 글들을 좀 올렸었는데 그게 출간 제안을 받아서 작년에 책이 나오게 됐습니다.

◇김방희> 그렇군요. 사실 좀 거시적인 분석이 있다 하더라도 주로 사이클을 분석하고 사이클을 오를 때는 더 오른다, 내릴 때는 더 내린다 이런 정도로 얘기들을 해서 보통 부동산 실수요자들한테 좋은 지침을 주지는 못 하는 상황인데 그러다 보니까 부동산 공부할 결심이란 책을 내셨는데 보통 사람들은 다만 금리가 이렇게 오르고 보니까 부동산과 헤어질 결심들을 많이 하거든요. 그런데 이 시점에 다시 한 번 부동산을 공부해보자 그런 생각을 하시고 또 그런 아이디어를 제안해 주시는 이유는 뭘까요?

◆배문성> 일단은 아까도 방금 사이클 말씀을 해 주셨는데 부동산은 사이클이라는 얘기는 너무 흔하게 하거든요. 그런데 도대체 그 사이클이 뭐가 그렇게 만들었느냐는 거죠. 제가 봤을 때는 그건 한마디로 요약하면 이번 상승과 하락의 사이클은 유동성 효과인데 그 유동성 효과를 만드는 건 바로 금리의 움직임이었는데 이 부분에 대한 설명이 내러티브가 좀 많이 그동안 부족했던 것 같습니다. 주로 공급이나 정부 정책 쪽에 포커스를 맞추고 금리의 변화라는 것은 약간 그동안 상승장에서 간과하는, 설명에서 누락되어 왔던 부분이라는 거죠. 그런데 결국 이제 지나고 보니까 우리가 알게 되지 않습니까? 금리가 이렇게 오르니까 급격히 가격이 낮아지면서 지금 이렇게 깨닫고 있는 상황이죠. 그러면 과거도 한번 이게 금리화의 설명력, 충분히 설명이 나오니까 그걸 한번 우리가 입체적으로 배워보자 그렇게 해서 금리의 중요성을 이제는 알고 다음번 사이클을 준비하든 앞으로 부동산 시장을 볼 때 이걸 같이 중요하게 판단해 보자는 겁니다.

◇김방희> 저희도 금리의 영향력을 너무 부동산 시장이 간과하는 것 같아서 한 1년 전쯤에 금리를 한 1%포인트 기준금리 기준으로 한 네 차례 정도 정상적으로 올리면 부동산 시장의 분위기가 좀 많이 바뀔 거다 왜냐하면 우리나라에서뿐만 아니라 세계적으로도 그렇지만 빚 얻어서 사는 대표적인 상품이 부동산이기 때문에. 금리가 주는 영향력을 간과해서는 안 된다 이런 말씀드렸는데 채권시장이 사실상 금리가 주도하는 시장이라는 면에서 그런 점에서 또 연결이 되네요.

◆배문성> 그렇습니다. 채권시장은 뭐 금리에 따라서 바로바로 이게 가격이 딱딱 변하는 금리. 오로지 거의 금리만으로 이렇게 움직이는 시장이니까요. 가장 거기는 정직한 시장이고 그 외에 주식이나 부동산 상품은 그 채권의 속성을 기본적으로 공유는 하되 다른 속성들이 좀 더 들어가 있기는 하지만 그렇다 하더라도 이런 채권의 속성은 저도 오랜 기간 관찰해 보니까 부동산도 많은 부분을 공유하고 있더라는 겁니다.

◇김방희> 그러면 그런 금리의 관점에서 부동산 시장을 들여다보자면 한 1년 동안 많은 게 바뀌었습니다. 이제 전체적인 국면이 대세 상승기에서 하향 안정세로 갔다가 지금은 하락기. 또 지나친 하락을 우려한 정부의 규제 완화책 같은 것이 나오는 정말 1년 만에 드라마틱한 변화를 겪고 있는데 집값이 많이 떨어지게 된 이유를 우리 배 연구원 입장에서는 어떻게 해석하십니까?

◆배문성> 일단은 뭐 많이 올랐으니까 많이 떨어진다는 말들을 하시는데 그게 왜 많이 올랐냐부터 살펴보면요. 이게 유동성이 확산될 때는 이제 안전하고 선호되는 자산부터 오르고 이게 오른 만큼 오르면 그다음에 그동안 안 올랐던 위험하고 덜 선호되는 자산으로 이게 흐르거든요. 그러니까 2011년에 공교롭게 지금과 똑같이 기준금리가 3.25%. 고점이 3.25%였었는데요. 그때부터 기준금리를 슬금슬금 내리니까 처음에는 서울 강남 아파트부터 집값이 오르기 시작했는데 그런데 이제 서울과 일부 대도시 제외하면 대부분은 기준금리가 1% 이상일 때는 집값이 안정적이었거든요. 그러니까 그 정도 수준에서는 돈이 거기까지로는 잘 안 갔던 거죠. 그런데 2020년에 이제 코로나 때문에 기준금리를 0.5%까지 확 낮추니까 그 전까지는 안 오르던 지역들도 이제 급등해 버렸습니다. 그러니까 그 전까지는 뭔가 돌이라고 생각했던 것들도 다 옥이 되어 버린 거죠. 돈 값이 너무 싸지면서요. 그런데 이제 반대로 2021년 하반기에 0.5%였던 기준금리를 이제 3.25%까지 너무 빠르게 끌어올리니까 말씀드린 대로 1% 이상일 때는 안정적이었던 그런 곳들은 당연히 기준금리가 이렇게 막 2%를 넘고 이렇게 되면 충격이 가해지겠죠. 그러니 유동성이 위험하고 덜 선호되는 자산부터 빠르게 지금 하락을 했고 그게 이제 금리를 거기서도 계속 더 올리니까 이제는 좀 안전하고 선호되는 자산까지도 이제 가격을 위협하는 과정에 지금 들어와 있다고 봅니다.

◇김방희> 금리를 가지고 설명을 하니까 이해가 빠르기는 한데 다만 우리 역사나 사이클을 보면 이제 아까 말씀해 주신 2011년부터 금리를 내리기 시작해서 부동산 시장이 뛴 게 10년부터 워낙 하락세가 거듭되니까 그때도 정부가 좀 걱정이 돼서 그랬던 거고 그런데 그 전으로 돌아가 보면 2000년대 초중반에는 금리가 올랐는데 그때도 부동산 가격은 계속 뛰었거든요. 그런 시기도 있었단 말이죠. 그러면 그때하고 지금은 뭐가 다른 겁니까?

◆배문성> 맞습니다. 그때 좀 동행을 해서 금리가 오를 때 집값도 잠시 같이 같이 동행해서 올랐었는데요. 당시를 회고해 보면 중국의 GDP 성장률이 2003년에 연 10%에서 2007년에 연 14%까지 계속 꾸준히 오릅니다. 성장률이 계속 올랐던 거거든요. 그런데 거기에 발맞춰서 우리나라도 옆에 중국의 수혜를 많이 받아서 2003년에 3.1%에서 2007년에 5.8%까지 성장률이 계속 올랐거든요. 그러니까 성장률 자체도 높았는데 그 와중에 성장률이 계속 상승을 한 거고요. 그러니까 성장에 대한 낙관은 지금과는 비교도 할 수 없죠. 그러니까 작년보다 올해가 더 좋고 올해보다 내년이 더 좋다. 뭐 이런 느낌을 사람들이 받게 되고 성장이 저렇게 세게 되면 도처에 이제 매력적으로 보이는 투자처가 널려서 그래서 기업들이 막 투자 늘리기 바쁘고 대출 금리가 올라도 상관없이 돈을 빌리려고들 합니다. 그러니까 유동성 회수 효과가 좀 떨어지는 거죠. 그러니까 그때는 금리를 올린 데도 부동산 가격이 올랐다. 그러면 금리와 부동산 가격이 상관이 없다고 말할 게 아니라 금리마저 안 올랐더라면 아마 더 올랐을 것이다가 거기에 더 맞는 표현인 것 같습니다.

◇김방희> 그러니까 워낙 낙관적인 분위기가 팽배한 상황이니까 금리가 오르더라도 웬만한 투자자산으로 돈이 다 들어가는 그런 상황이었다. 그러면 작년 하락장만의 독특한 특징도 있습니까?

◆배문성> 일단은 유동성이 빠지기 시작할 때 위험하고 덜 선호된 자산부터 빠진다고 말씀드렸지 않습니까? 그게 이제 대도시로 치면 인천과 대구 그리고 세종시가 하락을 많이 해서 언론에 보도가 많이 됐는데 인천과 대구 같은 경우에는 이제 입주 물량이 굉장히 많다는 건 이제 보도로 또 많이 얘기가 됐고요. 그런데 특이한 점은 세종은 입주 물량이 그렇게 많지는 않았거든요. 세종은 연평균 1만 세대 정도 아파트 입주했는데 작년은 다 해도 2000세대가 안 됐던 것으로 그렇게 조사가 됩니다. 그러면 최소한 세종은 공급 때문이라고 말하기는 좀 어려운 거죠. 그런데 그럼 세종의 문제는 뭐였냐면 거기가 2020년 하반기 때 당시 여당 중심으로 행정수도 이전 논의가 나오면서 그때 갑자기 집값이 확 뜁니다. 그러니까 투기 수요가 붙은 거죠. 그러니까 전국적으로 집값이 올랐지만 세종시는 거기서 더 올랐다는 거고요. 그러니까 결국은 마치 주식처럼 미래의 호재를 선반영을 이렇게 세게 한 건데 우리가 주식시장에서도 목도하듯이 금리를 올릴수록 그런 어떤 나스닥의 기술주처럼 낙관적인 미래를 선반영했던 주식들일수록 더 많이 떨어지지 않았습니까. 이건 그냥 간단하게 생각해 보면 대출금리가 낮을 때는 나는 5년이고 10년이고 기다릴 수 있다, 저 호재를 기다릴 수 있다고 하지만 이게 갑자기 대출금리가 6~7% 돼버리면 이거 기다리다가 내가 먼저 쓰러지겠다 싶은 거죠. 그러니까 이런 호재를 과도하게 선반영된 곳일수록 먼저 많이 떨어졌고 그게 바로 GTX 호재를 반영한 경기도 일부 지역들도 같이 그렇게 관찰이 되는 그런 모습이죠. 그렇게 작년에는 그런 식으로 주로 하락 속도가 좀 차별화되다 보니까 이제 옥석 가리기라는 표현이 나왔는데 그런데 저는 이제 금리가 너무 많이 올랐기 때문에 위험한 게 먼저 빠진 거고 이제는 사람들이 선호하는 것도 가격이. 그런 것조차 빠지는 식으로. 즉 옥석 가리기가 아니라 이제 옥이라고 생각했던 것들이 다 이제 점차 돌이 되는 과정에 있다. 뭐 그렇게 보고 있습니다.

◇김방희> 금리가 추는 춤이라는 점에서 채권시장과 부동산시장은 일맥상통하고 부동산 프로젝트 파이낸싱으로도 연결돼 있고. 그런데 이제 그런 상황에서 구체적으로 채권 상품에 비유될 게 부동산 시장에 뭐가 있느냐. 우리 배문성 애널리스트가 전세를 흥미롭게도 채권에 비유를 했어요. 어떤 점에서 두 상품은 닮아 있는 겁니까?

◆배문성> 일단은 저는 이제 전세가가 이제 작년에 많이 하락한 이유가 이제 금리가 많이 올랐기 때문이라고 분석했고 또 전세를 채권이라고 생각하면 분석이 굉장히 편해지거든요. 그런데 전세가 우리가 흔히 착각하기 쉬운 게 전세가가 오르면 세입자 부담이 커진다. 뭐 그냥 쉽게 그렇게 그런 느낌이 들죠. 그런데 전세는 어디까지나 월세 같은 비용으로 환산해서 봐야 되는 거거든요. 즉 주거에 대한 사용료 대신에 집주인에게 목돈을 빌려준 거니까요. 그렇다면 전세보증금은 집주인에게 빌려줬다가 다시 돌려받는 거지. 정상적인 상황에서는 이 원금이 손상되는 게 아니지 않습니까. 그러니 그 전세보증금을 대출하느라 나간 이자 비용 혹은 전세보증금을 예금했더라면 받을 수 있었던 이자 수익. 그거를 이제 임차 비용이라고 할 수 있고 그게 이제 본질적으로는 월세와 사실은 같은 거죠.

◇김방희> 같아야 경제적이고 합리적이죠.

◆배문성> 그렇죠, 그렇죠. 월세와 비교하면서 그 전세가를 받아들인다는 말입니다. 그러니까 세금이나 예대 금리 차이 고려하지 않고 단순하게 예를 들어 어떤 아파트가 월세로 200만 원. 그러면 연간 2400만 원이다 하면 이 아파트에 그러면 적정 전세가는 얼마일까. 이거를 환산해 볼 때 시장 금리가 4%일 때는 6억 원이 돼야 할 거고 금리가 2%일 때는 12억 원이 돼야 합니다. 그러니까 이게 참 또 긴 시계열로 보면 저성장 기조에서는 월세가 잘 변하지 않거든요. 그러니까 일본이 좋은 사례죠. 그러니까 소득이 안 오르니까 월세도 안 오르는. 장기간 그랬는데 그러다 보니 그렇게 월세가 크게 변하지 않는다면, 장기간. 그러면 전세는 그냥 금리가 오르면 내리고 금리가 내리면 오르는 정확히 채권의 속성을 딱 공유를 하는 겁니다.

◇김방희> 채권에서는 금리와 채권 가격이 트레이드오프라고 그래서 정반대인데 정확히 전세가 그렇다. 그런 말씀이시군요. 채권에 비유하면 전세를 어떤 시사점으로. 시사점을 얻게 되는 건가요? 예컨대 작년 중후반부터 전세 가격이 많이 떨어졌는데 이것도 지금 금리가 뛴 효과라고 볼 수 있는 겁니까?

◆배문성> 그렇습니다. 그러니까 전세가 떨어진 이유를 그러면 왜 떨어지지를 하나하나씩 요소를 보고서 소거법식으로 주 요인이 뭔가를 이제 분석해 보면 가령 서울의 경우 한 2005년부터 2021년까지 아파트 입주 물량이 연평균 한 3.8만 호 정도 되거든요. 3만 8000호 정도. 그런데 이게 2020년에는 5만 7000세대. 그리고 2021년에는 4만 7000세대가 입주를 했거든요. 그러니까 장기 평균 대비 꽤 많았다는 말입니다. 그런데 기억하시다시피 전세가는 폭등을 했고요. 그런데 반면에 이제 작년에는 뭐 11월까지의 통계이기는 한데 입주 물량이 한 2만 9000세대, 3만 호도 채 안 됐습니다. 그러니까 되게 장기 평균 대비 적었는데 그런데 전세가는 많이 떨어졌단 말이에요. 그러니까 입주 물량이 많을 때는 전세가 오르고 입주 물량이 줄어드니까 전세가가 떨어진다는 건 우리의 상식에 좀 반하는 결과죠. 그러니까 공급만 놓고 보면 이게 설명이 안 되거든요. 그런데 우리가 이제 금리를 이제 딱 금리로 살펴보면 2020년, 2021년은 금리를 아주 많이 내렸기 때문에 채권 가격이 확 오르듯이 전세가도 오른 거고 또 작년에는 금리를 많이 올렸으니까 전세가는 많이 내린 것으로. 그러니까 전세를 채권이라고 보면 자연스럽게 설명이 됩니다. 물론 그 와중에 작년에 인천처럼 입주 물량이 되게 많았던 곳은 더 많이 떨어졌으니까 그러니까 금리와 공급을 같이 살펴보면 이 설명력이 굉장히 높아진다는 거죠.

◇김방희> 다만 금리를 빼고 공급만 놓고 보면 설명이 안 되는 지역들도 있는데 금리를 갖다 붙이면 이건 확실하게 설명이 되죠.

◆배문성> 그렇죠, 채권이라고 생각하면.

◇김방희> 그렇죠, 전세가 채권이라고 생각하면 되는데. 이 월세는 그 와중에 어떤 역할을 하게 되는 겁니까. 아까 말씀해 주신 것처럼 전세는 월세로 언제든 전환될 수 있는 조건이고 그 전환의 기본적인 변수가 금리인데 월세는 어떤 역할을 하는 겁니까.

◆배문성> 그럼 월세가 채권으로 치면 픽스드 인컴 말 그대로 현금 흐름 역할을 하는 거지 않습니까. 그 현금 흐름이 고정돼 있다고 가정하면 금리에 따라서 채권 가격을 구할 수는 있는 거고요. 그러니까 결국은 우리가 집값을 밸류에이션 할 때는 월세가 얼마인지에서부터 출발을 해야 그다음에 전세가도 구해볼 수 있고 그리고 집값도 이제 한번 거기서부터 출발해서 이렇게 계산을 해볼 수 있다고 생각을 하고요.

◇김방희> 채권으로 치면 픽스드 인컴이라는 게 확정 금리가 있는데. 쿠폰이 붙어서 만기까지 얼마의 이자를 준다는 게 있는데, 월세가 그런 개념이다. 그러니까 딱딱 들어맞는데. 그런데 이제 다만 월세는 약간 전세가에 비해서 경직적이지 않나요. 예를 들어서 약간 상승장에서 월세가 더 오르기도 하고 하락장이라고 그래서 많이 떨어지지도 않는 경향은 있는 거 아닌가요.

◆배문성> 그렇습니다. 월세가 시기별로 쭉 해서 보시면 전세가 출렁이는 것에 비해서는 월세는 상당히 안정적으로 변하거든요. 그 이유가 일단 월세가 얼마냐에 따라서 금리가 어떻게 변하느냐에 따라 전세가는 출렁이기 때문에 우리가 전세만 놓고 보면 이게 계속 출렁이는 부분 때문에 뭔가 밸류에이션 하기가, 감 잡기가 어려운데. 월세는 장기간 쉽게 변하지 않는 속성은 있습니다. 그런데 그거를 결국은 보면 그래서 혹시 많이 질문들을 하시는 분이 월세도 금리 오르면 내려가는 거 아니냐. 이런 얘기를 하시는데 저는 월세는 금리에 따라 좌우되는 게 아니라 결국은 소득과 공급이 가장 큰 요인이라고 생각하거든요. 그러니까 사실 이게 우리가 자꾸 아파트 주거형 주택 중에서도 아파트나 순수 월세가 잘 없다 보니까 잘 놓치는 부분인데. 사실은 상가나 오피스 같은 경우는 월세가 훨씬 더 일반적이죠. 그런데 상가 오피스를 떠올려보시면 이들의 월세는 그냥 세입자가 감내 가능한 수준의 맞춰서 월세를 측정하는 거지 금리 올랐다고 월세를 내려주거나 금리 내렸다고 월세를 올려버리거나 그런 식으로 하지는 않는다는 거죠. 그러니까 금리에 좌우되지는 않는 거거든요. 그러니까 중요한 건 세입자의 소득. 그 소득으로 감당 가능하냐, 그게 중요한 거죠.

◇김방희> 배문성 채권 애널리스트와 함께 부동산 시장을 채권 시장의 관점에서 바라보고 있는데, 여기까지 청취자 여러분들 잘 따라오셨습니까. 전세, 월세도 특정한 역할을 하고 특히 기본이 되는 건 월세. 장기적으로 안정적인 흐름을 보이는데, 이게 일종의 확정 원리금처럼 채권의 속성을 가진다는 거고. 자, 여기까지 설명을 들었으니까 그러면 이게 가능하다는 생각이 드는데, 너무 앞서 나가는 건지는 모르겠는데. 월세라는 게 있고 그다음 금리라는 걸 가지면 주식도 그렇고 채권도 그렇습니다마는 미래 수익을 현재 가치화에서 지금의 적정한 가격을 내는 거니까. 집값도 적정 집값이라는 것도 일종의 밸류에이션이니까 평가해 볼 수 있는 거 아니에요?

◆배문성> 그게 그렇죠. 이제 월세 정보가 우리나라가 이제 데이터가 많지는 않은 게 흠이기는 한데 그런데 2011년부터 국토교통부에서 전월세 실거래가를 집계해서 공시를 하고 있거든요. 그리고 다행히도 서울의 대단지 신축 아파트들은 월세도 유의미한 숫자들이 나옵니다. 그 월세 자료들을 토대로 쭉 보면 대략 월세 수익률이 연간 월세 수익률이 기준금리보다 대략 한 1%포인트 높은 수준을 같이 유지를 하거든요. 즉, 아까 말씀드린 대로 2011년에 기준금리가 3%일 때는 월세 수익률이 한 4%는 되더라는 거죠. 그리고 이제 팬데믹 때의 금리를 확 낮춰서 기준금리가 0.5%일 때는 월세 수익률이 1.5% 수준 정도로 이렇게 기준금리를 이렇게 일정 간격으로 따라가는 그런 차이를 지난 한 10년 정도 관찰해 보면 그렇게 관찰이 되고 있습니다. 그럼 지금은 어떤 상황이냐고 하면. 이게 임대차 입법 덕분에 월세가 한 번 크게 올랐거든요. 올랐는데 그렇게 올랐어도 집값도 워낙 많이 오르다 보니까 대략 오른 월세. 즉, 이제 이게 신규 월세가이기는 한데 왜냐하면 갱신 월세는 여전히 낮은 상황이니까요. 신규 월세 기준으로 보면 집값 대비 월세 수익률이 대략 2% 정도 됩니다.

◇김방희> 상당히 낮네요.

◆배문성> 네, 그런데 지금 기준금리는 아시다시피 3% 이상으로 쫙 올려버렸으니까 지금 이게 확 역전이 나버린 상황인 거죠. 그러다 보니 이게 기준금리를 단기간 내에 확 끌어내리지 않는다면, 만약에 2~3% 수준이 좀 더 장기간 지속된다면 어쩔 수 없이 이 월세 수익률도 지금의 2%에서 3%를 가기 위한 조정 과정이 좀 필연적이라고 생각을 하는 거죠. 왜냐하면 이게 쉽게 생각해서 결국은 집이라는 것도 팔고 싶어도 수요자가 받아줘야 팔 수 있는 거 아닙니까. 그래야 가격이라는 게 나오는 거고요. 그런데 예를 들어서 한 12억 정도 하는 아파트가 월세 수익률이 지금 2% 정도라고 말씀드렸으니까요. 그러면 한 월세가 200만 원 정도 나온단 말입니다. 그런데 그러면 12억이 있는 사람이 이 아파트를 사느냐, 이거에 대한 판단을 할 때 지금 은행에 넣어놓으면 대략 한 4% 정도 이자를 받죠. 그러면 22억을 은행에 넣으면 연간 4800만 원을 수령하는데 이 아파트를 사면 사봤자 2400만 원. 그러면 이 사람 입장에서는 차라리 12억을 은행에 넣고 월세를 살면 월 200만 원을 오히려 플러스 현금 흐름으로 가져갈 수 있는 거거든요. 이런 상황에서는 과연 그러면 아파트를 사는 수요로 과연 가겠느냐라는 거죠.

◇김방희> 그러니까 아파트 구매 수요가 지금은 일어날 수 없는 일종의 금리 역전이 벌어진 상황이죠.

◆배문성> 그렇죠. 수요가 굉장히 약해질 수밖에 없는 상황인 거죠.

◇김방희> 이 말씀을 채권시장이나 주식시장으로 돌려보면 적정 주가라는 것들을 많이 혹은 채권 가격이라는 것을 계산하게 되고 현재 시장 상황이 그에 비해서 과대 평가됐는지 과소평가됐는지를 따지게 되는데. 월세를 기준으로 그리고 금리를 반영해서 수익률을 봤더니 금리에 비해서 지나치게 낮다, 시중금리죠. 그런 점에서 수요가 많지 않을 거다. 그런 건데. 금리 상황의 변동도 또 전망을 해 봐야죠. 워낙 최근 금융시장에서 중요한 변수니까. 우리는 금요일에 금통위가 열리고, 내일이죠. 그리고 기준금리를 0.25%포인트 올리지 않겠느냐, 그러나 거의 90%까지 금리 인상을 완성한 게 아니냐, 이런 얘기들이 나오는데. 이런 상황을 반영하면 부동산 시장 집값에는 어떤 영향을 줍니까?

◆배문성> 일단은 아까도 말씀드렸듯이 이번에 금리를 올리건 아니면 향후에 금리를 내리건 그냥 조금 올리고 조금 내리는 정도로는 3%가 넘는 어쨌든 시장의 금리도 그 이상을 계속 갈 테니까요. 그에 비해서 지금 월세 수익률이 너무 낮으니까 이 상황에서는 이제 집값이 계속 하락하는 국면을 갈 수밖에는 없는데 그럼 이게 바뀌려면 말씀처럼 금리는 일단 당분간은 계속 이 정도 유지한다고 치면 집값이 뭔가 덜 조정 받거나 반등하려면 월세가 확 올라줘야 그러면 월세 수익률이 오히려 올라감으로써 조정 폭을 그러니까 괴리된 폭을 줄일 수가 있겠죠. 그러면 이제 결국 월세가 여기서 더 오를 수 있느냐 이 부분이 판단의 근거로 삼을 수 있을 텐데 그런데 안타깝게도 지금 우리 고소득자들의 상황은 팬데믹 당시에는 반도체나 내구재 중심으로 수출도 잘 돼서 그런 대기업들이 성과급도 많이 줄 수 있었고 그리고 주식시장 호황 덕분에 IPO도 잘 되니까 스타트업이나 그런 데 투자한 분들도 굉장히 많은 돈을 벌 수 있었단 말입니다.

◇김방희> 부의 효과랄까 자산 효과 같은 게 있었죠.

◆배문성> 그렇죠. 그리고 또 부동산도 호황이었기 때문에 건설사나 증권사 혹은 투자하신 분들 그런 분들 다 돈을 많이 벌 수 있는 환경이었는데. 지금은 이 세 가지가 다 반대로 돌아가고 있지 않습니까. 그러니까 고소득자들의 소득이 타격을 입는 방향으로 가고 있으니 과연 이런 상황에서 월세를 올릴 수가 있겠느냐. 월세라는 건 우리들의 소득에 맞춰서 전가시켜야 하는 것인데. 그러면 월세도 당분간 못 오르거나 오히려 낮을 수도 있는 환경이고 금리는 유지되고. 이 두 가지만으로도 집값의 섣부른 반등을 얘기할 수가 없다. 이렇게 생각합니다.

◇김방희> 그런 의견과 관련해서 두 가지 궁금증이 생기는데요. 하나는 아무래도 금리 중심으로 판단하시니까 그리고 더 깊이 들어가면 월세라는 게 일종의 앵커, 닻이 돼서 그걸 기준으로 금리를 반영하게 되니까 그런 판단을 하시게 되는데. 과연 부동산 시장도 금리만으로 움직이는 시장이냐. 채권시장과 달리 올라갈 때는 한없이 올라갈 것 같아서 투기 수요가 달려들고 빠질 때는 계속 빠진다고 생각해서 대기 수요들도 사라지는 상황인데. 금리 외의 변수들도 고려한다면 어떻게 될 것이냐, 이런 생각이 떠오르는데 어떻습니까.

◆배문성> 네, 말씀드린 대로 이제 전세는 채권이라고 해서 월세에서 금리에 따라 변한다고 말씀드렸는데 이 전세에서 하나 더 있죠. 갭, 전세 플러스 갭이 집값이니까요. 그러면 이제 바로 그 갭이 중요한 요소인데 그런데 아까 세종시를 근거로 말씀드렸듯이 이 갭마저도 사실 금리를 올리면 이게 점점 무너지는 요소가 된다는 거죠. 갭이라는 게 결국 미래에 대한 낙관적인 반영을 최대한 선반영한 건데 금리를 높일수록 이 선반영한 가격도 낮아진다는 겁니다. 그래서 물론 이 갭은 과연 어느 정도까지 낮아질 수 있는지는 계산하기가 어렵죠. 전세에 비해서는 딱 전세는 월세 얼마일 때 이거 이런 식으로 할 수 있지만 갭은 도대체 그냥.

◇김방희> 심리가 많이 작용하죠.

◆배문성> 그렇죠. 그냥 심리가 예를 들어 버틸 수 있는 분 입장에서는 전세가 떨어져도 나는 이거 너무 좋은 거라서 절대 안 팔 거라고 버티면 그냥 집값은 안 떨어지는 거거든요. 그렇게 갭이라는 것은 결국은 우리 중에 어떤 집을 가지고 있는 분들의 심리 그리고 이분들이 이 고금리를 얼마나 버틸 수 있느냐? 이것에 따라서 달라지는 건데 결국은 과거 사례를 보면 이명박 정부 시기에 수도권 집값이 장기간 떨어지다 보니까 이 갭도 계속 축소가 되어 왔거든요. 그래서 갭이 거의 제로까지는 아니지만 전세가와 집값이 큰 차이가 없는 수준으로까지 떨어졌죠. 그것은 결국은 집값 하락이 단지 한 1년 정도에 그친 게 아니라 2년, 3년 이렇게 길어지니까 이 주택시장 참여자들도 집값 상승에 대한 기대 자체가 사라져 가죠. 그러니까 뭐 하러 일찍 사냐? 집은 사면 떨어지는데 이런 생각들이 옮겨 붙으니까 갭이라는 것도 점점 떨어져 갔고 그러다 보니 뭔가 진정한 바닥은 이 사람들의 기대심리가 최소화됐을 때 즉 전세가와 집값이 비슷해져서 갭이라는 게 거의 소멸했을 때가, 그때가 이제 어찌 보면 저는 바닥으로 볼 수 있는 지표라고 그렇게 생각을 합니다.

◇김방희> 공급이나 규제 완화 얘기를 잠깐 해볼 텐데 오늘 아침 발표까지 포함해서 정부가 부동산 시장 규제 완화책들을 거의 며칠 단위로 내놓고 있거든요. 이런 것조차도 지금 배문성 애널리스트 논리에 따르면 시장을 반전시킬 요소는 아니다. 일부 지역이 약간 분위기 반전에 느낌이 있다는 보도들은 나오고 있는데 그건 아니다. 이렇게 보시는 건가요?

◆배문성> 그렇죠. 그러니까 당연히 어떤 사람들 심리를 자극해서 매매가 이루어지게 할 수는 있겠지만 근저에는 결국 아까 말씀드렸듯이 수요가 따라붙기에는 너무 지금 결국은 고금리와 DSR이라는 거대한 두 개의 탑은 여전히 유지되는 거지 않습니까? 이걸 유지시킨 채 나머지 소위 잔잔바리라고 할 수 있는 것들, 그런 것들을 좀 이렇게 도와주고 있는 그런 형국인데요. 그런데 저는 지금 정부가 이런 노력을 하는 이유가 직접 밝혔지만 경착륙은 막아야 한다 그러니까 어떤 급락은 어쨌든 나쁜 거니까 기울기를 낮추고 싶은 거고 지금의 상황은 좀 금리가 너무 올라가거나 아니면 전세 역전세난 심하지 않습니까? 전세보증금을 못 돌려주는 상황에 처하는 이런 유동성 리스크에 처한 집주인들이 자산을 팔아서라도 부채를 갚아야 하는 그런 상황이거든요. 그런데 수요가 너무 없으면 이걸 헐값에 팔아버려야 하니까 가령 주식 같은 것도 매수 호가가 너무 없으면 내가 한 번에 던졌을 때 주가가 확 내려간단 말이죠. 그러니까 그렇게 되면 결국 부실이 더욱 심해지는 거거든요. 그러다 보니 자금 여유가 되는 분들의 수요가 받쳐주면 그 충격을 완화하면서 사회 전반의 부실을 줄일 수가 있겠죠. 그래서 그런데 여기서 한 가지 약간 걱정되는 포인트는 이 유동성에 취약한 집주인들이 이걸 매도의 기회로 삼기보다는 정부 규제 완화 덕분에 앞으로 집값 다시 오를 수 있겠다면서 오히려 버티기로 들어가면 이게 좀 골치 아파지는 건데 그렇게 버티기로 들어가서 집값이 다시 올라간다면 그러면 성공한 버티기겠지만 오히려 더 떨어지는 방향으로 가면 이건 더 최악의 상황을 만드는 거거든요. 차라리 먼저 팔았으면 부채도 갚고 뭔가 남겼을 텐데 더 떨어지니까 부채를 갚을 수도 없는 지경으로 간다. 이거는 집주인도 그리고 채권자도 다 공멸로 가는 길일 거고요. 그러다 보니 정부가 바라는 건 그런 부채에 취약한 사람들까지 계속 버텨서 거래 절벽을 심화시키는 건 아닐 거라고 그렇게 생각을 합니다.

◇김방희> 거래를 좀 유도하고 퇴로를 만들어준다는 의미가 중요한 변수로 전세가를 얘기해 주셨고 월세는 장기적인 흐름이니까 전세가는 앞으로 계속 하락합니까? 그리고 그게 집값에 미칠 영향은 어떨까요?

◆배문성> 일단 전세는 채권이라고 말씀드렸듯이 앞서서 소득이 오르기는 힘든 상황이니까 월세를 올리기는 힘들 거고 그리고 기준금리 말씀 주셨듯이 당분간 이 정도 금리는 지속이 될 것이고 이 두 가지만 고려 해봐도 전세가가 반등하기는 어려운 여건이죠. 거기다가 하나 더 추가하면 아까는 인천 대구 정도가 입주 물량이 많다고 언급 드렸는데 서울도 이제는 슬슬 보도되는 대로 강남 3구 중심으로 입주 예정 물량이 과거 대비 두 배 가까이 많습니다. 그러니까 이렇게 비싼 아파트들이 많이 공급되면 당연히 전세가를 하향시키는 요인이 될 수밖에 없죠. 그리고 지금 역전세난 얘기가 나오듯이 지금부터 2년 전인 2021년 전세가가 너무 높았기 때문에 지금은 거기서부터 너무 전세가가 낮아져서 집주인 입장에서는 지금 돌려줘야 될 전세보증금이 너무 많아졌고 그러면 이걸 해결하려면 집을 팔아서라는 방법, 최후의 방법은 그것뿐이거든요. 그러면 급매가 늘어날 가능성도 올해는 유심히 살펴봐야 되는 그런 리스크 요인이죠.

◇김방희> 그러면 사실 그동안 부동산 시장의 문제들을 지적하는 목소리 가운데 최근 몇 년간 가장 높았던 게 공급이 부족해서 문제가 됐다. 이런 주장을 많이 했는데 그건 동의 못 하시겠네요.

◆배문성> 공급이라는 건 결국 집값이 오르면 건설사든 증권사든 공급 주체들의 이익이 늘어나는 거니까 그때 공급도 늘어나게 돼 있거든요. 그러다 보니까 기억하시다시피 2020년, 2021년에 집값이 전국적으로 많이 올랐고 그때 분양을 많이 했습니다. 그러면 분양한 물량들은 통상 한 3년 뒤쯤에 입주 물량으로 나오거든요. 그러니 2020년, 21년에 공급을, 분양을 많이 했기 때문에 올해 내년에는 입주 물량도 예년 대비 많다고 예상을 하시면 됩니다.

◇김방희> 그러면 이런 부동산 시장 하락기가 최근에 금리 상황이라든가 이런 걸 감안하면 언제까지 이어질까요. 사실 이 부분이 부동산 전문가라는 사람들 의견이 많이 갈리는 부분이거든요.

◆배문성> 네, 그러니까 참 아까도 지금 올해는 주요 핵심 키가 작년은 금리가 너무 급하게 올랐다. 그래서 이제 이자 비용을 감당하기 힘든 분들, 혹은 또 종부세를 감당하기 힘든 분들이 매물이 나오던 시기였다면 올해는 역전세가 급매를 많이 나오는 그런 상황이라고 보이거든요. 그러다 보니 이런 제반 환경이 받쳐주지 않는데 받쳐주지 않다 보니까 이 하락세가 길어지면 아까 이명박 정부 시기를 예시로 들었듯이 갭이라는 것도 점점 내려올 것이고 그러면 이제 전세가와 집값이 비슷해지는 그 시기, 그게 언제가 될지는 저도 이제 정확하게 포인트를 무당처럼 못 잡을 수는 없지만. 하지만 만약에 주택을 매수하고 싶다. 그런 수요가 있으신 분들은 그 상황을 한번 기다려보시는 것도 하나의 포인트인 것 같습니다. 왜냐하면 제가 생각하기에는 이게 상승장이 워낙 길었다 보니까 지금 하락장은 또 급하게, 사실 하락장의 기간은 길지 않은 거거든요. 상승에 비하면요. 그러다 보니 여전히 너무 많은 분들이 이 부동산 시장에 관심이 여전히 많으세요. 그런데 언제나 이 바닥이라는 것은 사람들의 무관심이 극대화될 때 다들 외면하고 포기할 때가 바닥이거든요. 바로 그 지표가 저는 이 갭이 줄어드는 때라고 말씀을 드리고 싶은 거죠.

◇김방희> 금리 인상이 마무리돼 가면서 채권 시장에 대한 관심은 높아지고 여유가 있는 분들이 채권 투자를 많이 하는데 부동산 시장은 아직 그런 단계는 아니다. 오히려 갭이 더 줄어들 때를 지켜봐야 한다.

◆배문성> 그렇습니다. 그러니까 채권에 비하면 훨씬 더 천천히 느리게 움직이니까요.

◇김방희> 오늘 참 독특한 아이디어지만 가만히 곱씹어보면 부동산 시장을 움직였던 게 이번 경우는 금리였으니까 상당히 경청할 만한 아이디어였습니다. 채권시장의 비유를 통해서 시장 전망도 해주셨고 실수요자들 투자 전략까지 얘기를 해주셨는데요. 배문성 채권 애널리스트와 함께 부동산 시장을 새로운 시선으로 바라볼 수 있었습니다. 이스트스프링자산운용의 배문성 크레딧 애널리스트였습니다 고맙습니다.

◆배문성> 예, 감사합니다.

https://news.kbs.co.kr/special/danuri/2022/intro.html

KBS