연봉 4830만원도 '특례보금자리론' 5억…"월 241만원 갚아야"

DSR 대신 LTV 70%·DTI 60% 적용돼 대출한도 늘어
우대금리 까다롭고 대출금리 비싸 흥행여부 미지수

서울 아파트 단지 모습.ⓒ News1 안은나 기자

(서울=뉴스1) 국종환 기자 = 정부가 9억원 이하 주택까지 연 4%대 고정금리로 최대 5억원을 빌려주는 '특례보금자리론'에 고강도 대출규제인 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하지 않기로 함에 따라 서민 실수요자의 대출한도에 다소 여유가 생길 전망이다. 그러나 대출금리가 예상했던 것보다 높게 책정돼 대출수요가 몰릴지는 미지수다.

12일 금융권에 따르면 정부는 전날 '특례보금자리론'의 이달 말 출시 계획을 공개하면서 소득기준 대출규제인 차주별 DSR 40% 규제를 특례보금자리론에는 적용하지 않겠다고 밝혔다.

특례보금자리론은 일반형 안심전환대출과 적격대출을 보금자리론에 통합한 정책모기지 상품이다. 금융당국은 차주들의 금리부담 경감을 위해 특례보금자리론을 올해 1년간 한시적으로 운영하기로 했다. 신규 주택구매자는 물론 변동금리 주택담보대출을 고정금리로 갈아타려는 차주, 담보물건에 대한 임차보증금 반환 목적 주담대(보전용) 모두 이용할 수 있다.

보금자리론은 약정만기(최장 50년) 동안 비교적 낮은 고정금리로 원리금을 매달 갚아나가는 주담대 상품이다. 기존엔 부부합산 소득 7000만원 이하, 시가 6억원 이하 주택을 살 때만 이용할 수 있었다. 특례보금자리론은 주택가격 요건이 시가 6억원에서 9억원 이하로 확대됐고, 소득요건은 아예 없어졌다. 대출한도는 최대 3억6000만원에서 5억원까지 늘었다. 확대되는 대출 기준은 은행권이 현재 운영 중인 적격대출과 유사하다.

대출만기는 10년, 15년, 20년, 30년, 40년(만39세 이하 또는 신혼부부 혼인 7년이내), 50년(만34세 이하 또는 신혼부부) 6가지 중 선택할 수 있다. 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐만 아니라 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 수수료가 면제된다.

그동안 대출시장에선 특례보금자리론의 DSR 적용 여부에 관해 관심을 가져왔다. 현행 보금자리론은 서민의 내 집 마련 지원을 위해 DSR 규제가 제외되나, 주택가격 기준과 대출한도가 높은 적격대출은 DSR 적용을 받기 때문이다.

은행 영업창구의 모습.ⓒ News1 이동해 기자

정부는 특례보금자리론에 기존 보금자리론과 마찬가지로 DSR은 적용하지 않는 대신 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율)를 각각 70%(생애최초 구매자는 80%), 60% 적용하기로 했다.

이 경우 상대적으로 수입이 적은 서민 실수요자들도 대출한도가 일부 확대되는 혜택을 볼 수 있다. DSR과 DTI 모두 소득에서 대출이 차지하는 비중을 제한하는 규제지만, DSR이 더 엄격하다. DTI는 담보대출 원리금 상환액과 기타 대출은 이자 상환액을 빚으로 보지만, DSR은 담보대출 원리금 상환액은 물론 기타 대출도 원리금까지 모두 빚으로 본다. 현재 총대출액이 1억원을 넘으면 DSR 40%가 적용돼, 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%를 넘을 수 없는데 특례보금자리론은 이 제한을 받지 않는다.

예를 들어 연봉 6000만원 차주의 경우 DSR 규제에선 연간 원리금 상환액이 연소득의 40%인 2400만원을 넘을 수 없다. 기존 5000만원 신용대출(연 5%)이 있을 경우, 이미 DSR이 22.6%를 넘어 주담대를 연 4.5%, 40년 만기 조건으로 받더라도 추가 대출을 2억3000만원밖에 이용할 수 없다. DSR 계산시 신용대출은 일괄적으로 만기 5년짜리 분할상환대출로 취급돼 월 원리금이 94만원(연간 1130만원)으로 산정되기 때문이다.

그러나 DTI에선 신용대출 반영시 이자(월 21만원, 연간 250만원) 부분만 보고, DTI 60% 적용시 연간 원리금도 소득의 60%까지 허용되기 때문에 특례보금자리론의 대출한도인 5억원을 모두 다 받을 수 있게 된다. 만약 특례보금자리론의 금리가 연 5% 수준(일반형 40년 만기 기준)에서 책정되더라도, 다른 대출이 없다면 최소 연봉 4830만원 이상부터 특례보금자리론 대출한도 5억원을 다 받을 수 있을 것으로 예상된다.

다만 대출금리가 예전 저금리 때와 비교해 상대적으로 높게 책정된 것은 차주들에게 부담이다. 특례보금자리론의 금리는 우대형(주택가격 6억원 이하·부부합산소득 1억원 이하)은 연 4.65~4.95%, 일반형은 연 4.75~5.05%로 책정됐다. 우대금리를 최대 0.9%p로 설정했으나, 조건이 까다로워 혜택을 보는 차주는 제한적일 것으로 보인다. 불과 1~2년 전만 해도 연 2~3%대 주담대 금리가 흔했던 것과 비교하면 꽤 높은 수준이다.

앞선 사례대로 특례보금자리론의 최대한도인 5억원을 일반형 40년 만기, 연 5% 금리로 빌릴 경우, 매월 약 241만원(연간 원리금상환액 2892만원)을 은행에 갚아야 한다. 원금을 뺀 초기 월이자만 208만원에 달한다. 30년 만기를 적용하면 대출금리는 연 4.95%로 낮아지지만, 원금 상환기간이 짧아지면서 원리금 부담은 월 267만원(연간 3204만원)으로 늘어난다.

금융권 관계자는 "특례보금자리론은 금리인상기에 고금리 차주의 이자 부담을 경감하는 측면에서 의미가 있다"며 "다만 주택시장 침체가 심화되고 있고, 예전 연 2~3% 수준의 대출금리에 비하면 연 4~5% 금리가 싼 것은 아니기 때문에 각자의 사정에 맞춰 신중한 선택을 해야 한다"고 말했다.

jhkuk@news1.kr