"2주택자 급매 사라지면, 집을 살까요?"…거래 빙하기 우려도

[서울=뉴시스] 권창회 기자 = 서울 강남 3구(서초·강남·송파구)와 용산구를 제외한 수도권 전 지역의 부동산 규제지역이 해제되고, 규제지역에 적용하는 전매제한·실거주 의무도 완화된다. 정부는 오는 3월부터 수도권에서 최대 10년인 전매제한 기간을 3년으로, 비수도권은 최대 4년에서 1년으로 축소하기로 했다. 사진은 4일 오전 서울 송파구 롯데월드타워 서울스카이 전망대에서 바라본 송파구 아파트 단지 모습. 2023.01.04.

일시적 2주택자의 기존 주택 처분기한이 종전 2년에서 3년으로 연장됐다. 하지만 부동산 시장에 미치는 영향은 제한적일 것이라는 전망이 우세하다. 급하게 집을 처분해야 하는 2주택자와 다주택자들이 급매물을 거두면서 오히려 거래절벽 현상이 심화할 가능성도 제기된다. 상급지로 이동하려는 갈아타기 수요가 생길 수 있지만 여윳돈이 없는 일반 가구는 기존 집을 처분하지 않으면, 자금 부담이 커지기 때문에 운신의 폭이 좁기는 마찬가지다.

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갈아타기 수요 향방 관심…"급매 거두면 거래량 더 줄어"

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정부는 12일 일시적 2주택자의 종전주택 처분기한을 2년에서 3년으로 연장한다고 발표했다. 세법 시행령 개정에 시간이 걸리지만 이날부터 소급 적용키로 했다.

집이 팔리지 않아 양도세와 취득세 등 세제혜택을 포기해야 했던 일시적 2주택자에게는 희소식이다. 가령 12억원 아파트를 구입해 2주택자가 됐는데 기존 주택을 처분하지 못하면, 일반 취득세율 3%를 적용한 세액(3960만원)에 중과세액 6120만원까지 더해져 취득세만 약 1억원을 납부해야 한다.

3년 내에만 기존주택을 처분하면 양도세 비과세와 장기보유특별공제 최대 80% 적용, 취득세도 일반 세율(1~3%)을 적용 받을 수 있다. 종부세는 기본공제 12억원에 고령자 또는 장기보유 세액공제 최대 80%가 적용된다.

정부의 이번 조치로 1년이라는 시간을 추가로 번 일시적 2주택자들은 급매를 거둬들일 가능성이 높다. 정부 역시 이번 조치 배경에 대해 불가피하게 급매 등을 내놔 주택 가격이 크게 하락하는 것을 막아 연착륙을 유도하겠다는 취지라고 밝혔다.

하지만 급매가 줄어들면서 거래절벽 현상이 오히려 심화할 수 있다는 전망도 있다. 금리와 가격 하락에 대한 부담으로 부동산 시장이 급매를 중심으로 일부 거래가 이뤄지고 있기 때문이다.

김규정 한국투자증권 자산승계연구소장은 "정부의 정책 효과가 상충되는 측면이 있다"면서 "일시적 2주택자와 다주택자가 가격을 낮춰 급하게 팔 유인이 약해졌는데 지금 시장은 매수자가 저점을 확인하려는 국면으로, 시세가 더 떨어져야 사겠다는 심리가 강하다"고 말했다. 김 소장은 "가격이 바닥이라고 확인하려면 가격을 내린 급매 거래가 성사돼 시세가 이뤄져야 한다"면서 "급매가 사라지면서 거래는 더 안 될 수도 있다"고 설명했다.

갈아타기 수요 증가로 거래 활성화에 도움이 될 것이라는 의견도 있다. 박원갑 KB국민은행 부동산 수석 전문위원은 "최근 거래절벽으로 특히 1주택자가 갈아타기가 녹록지 않았는데 처분 유예기간이 길어지면 이런 분들이 숨통이 트일 수 있다"고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "시장에서 2주택자는 징벌적 과세를 하지 않겠다는 시그널로 받아들일 수 있고 서울 강남, 서초, 송파, 용산을 제외한 곳은 세금 중과 이슈가 해결된다"면서 "주거 수요가 높은 곳을 중심으로 무주택자는 급매 중심으로 매수 의사를 타진하고, 여윳돈 있는 유주택자도 향후 자녀 증여 등을 목적으로 추가 매입할 가능성이 있다"고 말했다.

반면 일반적인 갈아타기는 기존 주택 처분을 전제로 이동이 가능하므로 그 수요는 제한적일 것이라는 전망도 있다. 고준석 제이에듀투자자문대표는 "갈아타기는 상급지로 이동"이라면서 "여윳돈이 많지 않고서야 기존 집을 판 자금에 대출을 받아서 이동하는 게 일반적인데 지금처럼 거래가 안되면 기존 집 처분이 안되기 때문에 갈아타기가 쉽지 않다"고 말했다.

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매도·매수자 관망 지속…거래량·가격 단기간 반등 어렵다

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전문가들은 이번 조치로 인한 부동산 전체 시장 영향은 제한적일 것이라고 입을 모은다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 "일시적 2주택자와 갈아타기 수요자에게는 일부 영향을 줄 수 있는 정책이지만 이들이 전체 시장에서 차지하는 비중이 그렇게 크지는 않다"면서 "시장 거래량과 가격에 미치는 영향은 제한적일 것"이라고 전망했다.

김규정 소장은 "무주택 실수요층 외에도 여윳돈을 확보한 유주택자를 대상으로 신규 매수를 권장하는 정책인데 이들도 가격과 입지를 따지기 때문에 거래량이 단기간에 반등할 가능성은 낮다"고 말했다.

함영진 랩장은 "지난해부터 부동산 경기 침체를 이끈 고금리와 경기침체 우려가 가시지 않으면 시장 급반전은 어렵다"고 말했다.

시장에서의 직접적인 반응도 아직은 제한적이다. 서울 송파구 A공인중개소 대표는 "대책 발표 이후 별다른 반응이 없다"면서 "금리가 계속 오르고 아파트 가격은 더 빠질 것이라는 기대가 팽배해 매수 수요가 좀처럼 살아나지 않는다"고 말했다.

노원구 상계동 B공인중개소 대표는 "1·3대책 이후 집주인들이 급매 물건의 가격을 일부 올렸고, 매수 수요는 조금더 가격 추이를 지켜보자는 분위기"라면서 "금리를 가장 중요하게 생각하기 때문에 아직 큰 반응은 없다"고 말했다.

배규민 기자 bkm@mt.co.kr, 유엄식 기자 usyoo@mt.co.kr

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