[인사이드 스토리]무주택자 100% 전세대출 해준다고요?

주금공 전세대출 보증 100% 확대 검토
전세 실수요자 대출 이자 부담 줄어드나
결국 전셋값 부양?…"근본 대책 필요"

금리 부담에 임대차 시장 곳곳에서 앓는 소리가 나오고 있습니다. 특히 전세대출 비중이 높은 2030들이 갈수록 오르는 이자에 허덕이고 있는데요.

이에 정부가 무주택자에게 100% 전세대출 보증을 서주는 방안을 검토하고 있습니다. 전세 실수요자 이자 부담을 줄여주자는 취지로요. 과연 이걸로 임차인들의 숨통이 트이게 될까요?

2030 전세 세입자, 금리 부담 줄어들까

금융당국이 임차인들의 주거 부담 완화를 위해 전세대출금액 보증 비율을 100%까지 확대하는 방안을 검토중인 것으로 알려졌습니다.

지난해 급격한 금리 인상으로 서민 금융 상품으로 꼽히는 전세자금대출 금리가 껑충 뛴 데 따른 조치인데요.

한국은행이 지난해 1년 만에 총 2%포인트의 기준금리를 올리면서 연초 3~5%대의 전세자금대출 금리가 최근 6%대 후반까지 급등했거든요.

이에 따라 무주택 임차인들의 전세대출 이자 부담이 커졌고요.

특히 전세대출 차주의 대부분인 2030 무주택 청년층이 버거워졌습니다. 한국은행에 따르면 지난해 6월 말 기준 은행권 2030 전세자금대출 차주 수는 약 84만명으로 전체의 61%가 넘었는데요.

정부가 이들의 금리 부담을 줄여주기 위해 주택금융공사의 전세대출 보증비율을 확대해 가산금리를 낮추는 방안을 모색 중인 것으로 전해집니다.

전세자금대출은 보통 주택금융공사가 발행한 보증서를 담보로 하는데요. 보증비율이 높을수록 은행들이 가산금리를 낮게 책정해 금리도 낮아지는 효과가 있거든요.

현재 주택금융공사는 임차보증금이 7억원(서울·경기·인천 이외는 5억원) 이하인 가구를 대상으로 시중은행의 전세대출 금액에 대해 90%를 보증해주고 있는데요.

이 비율을 100%까지 올리면 그만큼 전세대출 금리가 낮아지면서 임차인들의 이자 부담이 줄어들고 전세 수요도 일부 되살아날 수 있다는 기대가 나옵니다.

여경희 부동산R114 수석연구원은 "전세가격이 매매가격에 비해 월등히 낮은 상태라 매수 전환을 하기도 어려운 상황인데, 이럴때 임차인들의 대출 이자가 낮아지면 주거비 부담을 조금이라도 줄일 수 있을 것"이라고 말했다.

그러면서 "아울러 이자 부담이 줄어들면 다시 전세 수요가 일부 살아나면서 임대차시장에도 숨통이 트일 수 있다"고 덧붙였습니다.

전셋값 상승·갭투자 어쩌고?

한편으론 부작용 우려도 큽니다.

전세 수요가 늘어나면 다시 전셋값이 오를 수 있기 때문이죠. 이에 시장에선 전셋값을 부양하려는 의도가 담겨 있다는 분석도 나옵니다.

지금 전세 시장에서 가장 큰 문제가 '역전세'로 꼽히는데요. 집값이 급락하면서 전세 시세가 계약 당시보다 떨어져 임대인이 임차인에게 보증금을 돌려주는 게 어려워진 상황이요.

특히 한동안 이어진 부동산 상승기에 갭투자가 성행하면서 역전세 역풍이 더 거센데요. 여기에 최근 불거진 '빌라왕' 사태로 전세보증금 미반환 불안감은 점점 커지면서 전세 세입자 구하기가 하늘에 별 따기인 상황이죠.

정부가 전세 대출을 풀어 전셋값 상승을 유도한다는 분석이 나오는 이유입니다. 역전세를 막기 위해선 전셋값을 올려야 하기 때문이죠.

지금의 전세 가격도 안정으로 보긴 힘든 상태인데요.

한국부동산원에 따르면 서울 아파트 중위전세가격은 지난해 11월 기준 5억2100만원으로 연초(1월·5억6000만원)에 비해선 내렸지만 2020년 1월 4억2920만원과 비교하면 여전히 1억원가량 오른 수준입니다.

부동산 커뮤니티에선 "임차인을 위하는 척 하면서 결국 임대인을 위한 부양책이 아니느냐"는 지적이 줄을 잇고 있는데요.

뿐만 아니라 부동산 하락기에 전세대출을 이용해 '갭투자' 하려는 투자 수요도 되살아날 수 있다는 점도 부작용으로 꼽히고요.

이에 시장에선 더 근본적인 대책이 필요하다는 제언이 꾸준히 나오고 있습니다.

송승현 도시와경제 대표는 "전세가격을 안정시키는 게 가장 중요한데 그걸 놓쳐선 안 된다"며 "지금은 금리 인상기라 조금 떨어진 상태지만 향후 금리 조정받으면 전셋값이 다시 오르고 갭투자도 성행하게 되기 때문에 지금 보증비율을 올려놓으면 나중에 임대가격이 더 오를 수 있다"고 말했습니다.

이어 "지금 나오는 정책들이 임차인을 보호하는 것 같지만 깊이 들여다보면 다주택자, 건설사 등에 가는 혜택이 더 많은듯 하다"며 "가뜩이나 깡통전세 우려가 심한 상황이기 때문에 신중하게 접근해서 최대한 시장 전세가격이 안정되게 해야 한다"고 짚었습니다.

그러면서 "전세보증금을 온전히 집주인에게 맡기는 것이 아니라 중간에 보증금을 운영할 수 있는 약정기관을 운영하는 등 전세제도 개선에 대한 근본적인 접근이 필요하다"고 제언했습니다.

채신화 (csh@bizwatch.co.kr)