최대 5억, 소득 안보는 주택대출 나왔다고? 금리는? [매부리레터]

특례보금자리론 일문일답 풀이

서울 상계동 아파트 전경.

“생각보다 금리가 좀 아쉬운데요. 그래도 체증식 상환방식이 된다니까 이용해보려고요.”(30대 직장인 김모씨)

“신혼부부 우대금리 적용받으면 괜찮을 것 같아요. 마침 째려보던 아파트가 가격이 내리고 있어서 (매수)도전해볼까합니다.”(20대 직장인 이모씨)

정부가 시중은행보다 낮은 금리로 최장 50년간 대출해주는 ‘특례보금자리론’이 드디어 베일을 벗었습니다. 4%후반~5%초반 금리로 나와서, “금리가 아쉽다”는 반응이 나옵니다. 하지만 전문가들은 우대금리 조건을 최대한 활용할 수 있다면 좋은 기회가 될 수 있다는 평입니다.

특례보금자리론은 DSR(총부채원리금상환비율)을 적용하지 않고, 시중은행보다 낮은 금리를 고정으로 사용할 수 있고, 대출을 갈아탈때 중도상환수수료가 없습니다.

현재 높은 금리의 주택담보대출을 이용중이거나, 집을 매수하려하지만 높은 금리가 부담이었던 사람들은 특례보금자리론을 주목하고 있습니다. 매부리레터가 특례보금자리론을 일문일답 형식으로 정리했습니다.

중도상환수수료 없고, 체증식 상환 가능

-특례보금자리론은 무엇인가요.

=기존 보금자리론, 일반형 안심전환대출, 적격 대출을 통합한 상품입니다. 정부가 시중은행보다 낮은 금리로 대출을 해줍니다.

-언제부터 받을 수 있나요.

=오는 1월 30일부터 1년간 한시적 운영합니다. 올해 지나면 받을 수 없어요. 그리고 특례보금자리론이 운영되는 1년간은 기존 보금자리론과 적격대출은 받지 않아요.

-금리는 어느정도인가요.

=주택가격 6억이하면서 부부합산 소득 1억 이하면 4.65~4.95%, 주택 6억초과 혹은 소득 1억 초과면 4.75~5.05%입니다

-대상 주택은요.

=9억원 이하 주택만 됩니다.

-오피스텔도 되나요.

=오피스텔, 생숙, 기숙사, 노인복지시설 등 준주택은 특례보금자리론 불가합니다.

-대출한도는요.

=최대 5억원까지 가능한데, LTV 최대 70%, 생애최초는 80%이내에서 가능합니다. LTV 적용금액과 대출한도 중 적은금액으로 대출이 나옵니다. 예를 들면, 5억원 아파트는 LTV 70%이내여야하므로 3억5000까지 대출 나옵니다. 8억원 아파트면, LTV 70%면 5억6000만원이지만, 최대 5억원이 대출가능액이므로 5억원까지 대출 됩니다.

-만기는요.

=10년, 15년, 20년, 30년, 40년, 50년 만기로 고정금리로 이용할 수 있어요. 단 40년은 만 39세 이하, 신혼부부(혼인 7년이내)가 받을 수 있고요. 만기 50년은 만 34세이하, 신혼부부가 가능합니다.

-주택가격 9억원 이하 집이 대상인데, 집의 시세를 보는 기준은요.

=kb시세 기준입니다. 시세 기준은 KB시세> 한국부동산원> 주택공시가격 > 감정평가액 순입니다.

-시세가 없는 신축아파트인데요.

=시세 및 공시가격이 없는 신축 아파트 시세 판단은 분양가로 하고요. 단, 규제지역이거나 분양계약서상 300세대 미만, 사용승인일부터 6개월 초과한 경우면 감정평가액 인정합니다. 이때 주금공과 협약을 체결한 감정평가업자만 인정합니다.

-정부가 해주는 대출이면 소득보던데, 소득 기준은요.

=소득 제한 없고요. 단 우대금리는 소득자료 필요합니다.

-주택 구입용만 되나요.

=주택구입, 기존 대출 상환, 임차 보증금 반환용 됩니다.

-2주택자인데 받을 수 있나요.

=무주택자, 1주택자 신청 가능하고요. 일시적 2주택자는 기존 주택 2년내 처분하는 조건으로 가능합니다.

-이거(대출)받고 주택 또 사게 되면 어떻게 되나요.

=당연히 안됩니다. 이 상품은 무주택자를 위한 정책금융 상품입니다. 정부가 추가주택 취득 여부를 1년내 점검합니다. 만약 취득자가 처분기한 6개월내 처분하지 않으면 상환해야하고 3년간 보금자리론을 이용 제한 합니다.

-분양권이 있는데 주택으로 보나요.

=분양권, 입주권 갖고 있는경우는 주택수에 포함돼 2년내 처분조건으로 대출 받으실수 있습니다.

-아까 소득을 안본다고 했는데 DSR도 안보나요.

=DSR(총부채원리금상환비율) 적용 안받습니다. 단 DTI(총부채상환비율)는 60% 적용됩니다.

-아무래도 금리가 생각보다 아쉬운데요.

=4대 시중은행 주담대 평균 금리 5.04~5.54%(1월 초 기준)입니다. 또한 우대금리가 적용되면 금리를 더 낮출 수 있어요.

=아낌e로 신청하면 10bp 낮춰주고, 저소득청년 시회적배려층 신혼부부 미분양주택 등 우조건의 합 최대한도가 80bp입니다. 만약 우대금리 조건을 다 맞추면 총 90bp까지 낮출 수 있어요.

우대금리를 적용하면 최대 90bp 낮출 수 있어요.

-나중에 금리가 내려가면 어떡해요.

=갈아타실수 있어요. 중도상환수수료가 없어요. 기존 주담대를 특례보금자리론으로 갈아타는 경우, 추후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에 중도상환수수료가 면제됩니다

-거치기간 설정 되나요.

=거치기간 설정 및 만기 일시상환은 불가합니다.

-대출 원리금 상환이 부담인데요.

=체증식 상환방식이 가능한데요. 체증식 상환방식은 초기에는 낮은 금액을 상환하고 매월 상환금액이 증가하는 상환방식입니다. 만 40세 미만인 차주는 체증식 상환방식이 이용 가능합니다. 50년 만기로 대출시에는 체증식 이용 못해요. 체증식을 선택하면 초기에 원리금 부담은 낮추다가 금리가 내리면 중도상환수수료 없이 저리 상품으로 갈아탈 수 있습니다.

-저는 디딤돌대출도 가능한데, 두개 다 받을 수 있나요.

=디딤돌대출은 상대적으로 대출 금리가 낮죠. 디딤돌 조건이 된다면, 디딤돌 대출을 받고 나머지 금액은 특례보금자리론으로 가능해요.

-대출 신청하고 대출받기까지 시간 오래 걸리지 않나요.

=대출신청일로부터 30일 이후 대출 실행됩니다.

-요즘처럼 금리가 오르는 시기에는 한달사이에도 금리 차이가 클텐데, 적용금리는 어느 시점 기준으로 하나요.

=대출신청시점과 대출 실행시점중 더 낮은 금리를 적용합니다.

-어떻게 신청하나요.

=한국주택금융공사 홈페이지나 스마트 주택금융앱 통해서 신청할 수 있어요.

전문가들은 올해 집을 매수하려했지만 금리때문에 망설이는 분들은 특례보금자리론을 주목하길 조언합니다.

“솔직히 금리가 좀 아쉬워요. 4% 초반대만 나왔어도 엄청 흥행했을텐데. 다만 체증식이 가능하니까 체증식 적용받는 분들은 특례대출 받으시는게 좋죠. 9억원 이하 주택은 매수세는 조금 붙을 수 있을것 같아요.”(고준석 제이에듀투자자문 대표)

“소득이랑 이자때문에 대출 받을까말까 하셨던 분들은 특례 이용할만하죠. 금리가 4%후반대가 나와서 생각보다 많이 이용하기는 어렵겠지만, 그래도 올해 내집장만 하시려 했던 분들은 특례 이용하시기 좋다고 보고요. 요즘 워낙 매수 심리가 얼어붙어있는데 조금은 살아날 것으로 봅니다.” (고종완 한국자산관리연구원장)

높은 금리로 주담대를 이용하는 사람들, 전세보증금 반환 목적 대출을 알아보는 분들에게는 특례보금자리론이 기회가 될 수 있다는 설명입니다. 또한 사회초년생, 신혼부부 등 우대금리를 적용받을 수 있고 체증식 상환을 이용할 수 있는 사람들도 주목할 만합니다.

특례보금자리론에 대한 자세한 설명은 이메일 뉴스레터 매부리레터에서 확인할 수 있어요. 네이버에서 매부리레터를 검색하면 됩니다.

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