연봉 5400만원이면 5억 특례보금자리론 받는다… 月 이자는 267만원

오는 30일 4%대 특례보금자리론이 출시된다. 사진은 남산에서 시내에 위치한 아파트 단지가 보이는 모습./사진=뉴스1

4%대 고정금리 정책 모기지인 특례보금자리론이 오는 30일 출시된다.

집을 새로 사는 무주택자와 더 낮은 금리의 주담대 상품으로 갈아타길 원하는 1주택자 모두 특례보금자리론을 받을 수 있다.

특히 현재 대출을 받을 때 한도를 크게 제한하는 개인별 DSR (총부채원리금상환비율) 40% 규제가 특례보금자리론엔 적용되지 않아 대상 요건만 충족하면 기존보다 대출을 받을 수 있는 한도가 크게 늘어 서민 실수요자들의 내집마련에 부담을 덜 수 있을 전망이다.

다만 일각에선 이자 부담을 감당하지 못하는 대출자들이 늘어날 수 있다는 우려의 목소리도 나온다.

금융위원회는 오는 30일부터 기존의 보금자리론에 일반형 안심전환대출, 적격대출을 통합한 특례보금자리론을 1년간 한시 운영한다고 지난 11일 밝혔다.

집값은 9억원 이하여야 한다. 주택 시세는 ▲KB시세 ▲한국부동산원 시세 ▲주택공시가격 ▲감정평가액 순으로 적용된다.

기존 보금자리론과 달리 본인·배우자 합산 소득제한은 없다. 다만 우대금리 적용을 위해 소득자료 증빙이 필요하다.

자금용도는 구입용도(주택구입), 상환용도(기존 대출상환), 보전용도(임차보증금 반환) 총 3가지 용도로 활용할 수 있다.

무주택자와 1주택자가 신청할 수 있으며 대체 취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 처분(2년이내)하는 것을 조건으로 취급할 수 있다.

대출한도는 LTV (주택담보인정비율)최대 70%(생애최초 주택구입자 80%) 이내에서 DTI(총부채상환비율) 최대 60%(규제지역 10%포인트 차감) 이내에서 최대 5억원까지다.

대출 만기는 10·15·20·30·40·50년으로 6가지다. 만기 40년은 만 39세 이하이거나 혼인 7년 이내인 신혼부부여야 한다. 만기 50년은 만34세 이하 또는 신혼부부 조건을 충족해야 한다.

표=금융위
대출 기본금리는 우대형은 연 4.65~4.95%, 일반형은 4.75~5.05%으로 나뉘며 최대 0.9%포인트 우대금리를 별도로 적용한다.

0.9%포인트의 우대금리를 받으려면 만 39세 이하이고 주택가격 6억원 이하, 부부합산소득 6000만원 이하여야 한다. 이 경우 대출금리가 연 3.75~4.05%까지 낮아질 수 있다.

중도상환수수료는 기존 주택담보대출을 특례보금자리론으로 갈아타는 경우뿐만 아니라 향후 특례보금자리론을 중도상환하는 경우에도 면제된다.

특례보금자리론 총 지원 규모는 1년간 39조6000억원이다. 신청은 주택금융공사 홈페이지와 스마트주택금융 애플리케이션(앱)에서 할 수 있다.

금융권에선 DSR 규제가 아닌 DTI 60%를 적용하는만큼 대출 한도가 크게 늘어날 것으로 보고 있다.

DSR은 주택담보대출원리금 상환액에 기타 대출의 원리금 상환액까지 합해 연소득으로 나누지만 DTI는 주택담보대출 원리금 상환액에 기타 대출의 이자만 더해 연소득을 나눈다. 이때문에 DTI 적용이 DSR 적용보다 대출 자금을 더 마련할 수 있는 구조다.

실제로 한 시중은행의 시뮬레이션에 따르면 30년 만기·원리금균등상환 방식으로 연 4.95%의 금리로 5억원의 대출을 받으려면 기존대출이 아예 없다는 가정 하에 연 소득이 적어도 8000만원 이상이어야 한다.

하지만 같은 조건에서 DSR이 적용되지 않고 DTI 60%를 적용할 경우 연소득이 5400만원 이상이면 5억원의 특례보금자리론을 받을 수 있다.

신용대출 등 기대출이 있는 경우엔 DSR과 DTI 적용에 따른 한도 차이가 더 커진다.

같은 조건에서 연 6.5%의 신용대출 9000만원이 있다고 가정하면 DSR 40% 규제 적용시 연 소득이 1억4000만원이 돼야 5억원의 주담대를 받을 수 있다. 하지만 DTI 60%를 적용하면 연소득이 6350만원만 넘어도 5억원까지 대출을 받을 수 있다.

이처럼 소득이 높지 않아도 5억원의 특례보금자리론을 받을 수 있게 됐지만 문제는 4~5%대의 이자부담도 만만치 않다는 점이다.

5억원의 특례보금자리론을 30년 만기, 연 4.95%의 금리로 받았다면 월 이자가 267만원에 달한다. 만기를 50년으로 늘려 연 5.05%의 금리가 적용될 경우 월 이자액이 229만원으로 부담이 소폭 줄지만 총 대출이자는 8억7300만원으로 30년 만기(4억6079억원)보다 4억1221억원 급증한다.

금융위 관계자는 "신청자는 대출가능금액이 LTV 적용금액과 대출한도 중 적은 금액이 적용되는 점을 고려해 자금계획을 수립해야 한다"며 "대출 기간 동안 1주택 유지조건이 엄격히 적용되기 때문에 추가 주택 구입으로 2주택 이상을 보유할 계획이 있는 경우에는 특례보금자리론 이용에 신중을 기할 필요가 있다"고 설명했다.

박슬기 기자 seul6@mt.co.kr
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