9억짜리 집까지 최대 5억 대출… 영끌족 숨통 트이나
최저 연 3.75% 금리로 시가 9억원 주택까지 최대 5억원을 빌려주는 주택담보대출인 ‘특례 보금자리론’이 오는 30일 출시된다. 실수요자, 영끌대출(영혼까지 끌어모아 대출)로 집을 샀다 금리 상승으로 힘들어하는 대출자들이 갈아탈 수 있도록 만든 정책 금융 상품이다. 금융위원회는 기존 보금자리론과 일반형 안심전환대출, 적격대출 등을 통합한 특례 보금자리론을 30일부터 1년간 한시적으로 운영한다고 11일 밝혔다. 총 39조6000억원 규모다.
금융위는 부동산 급락 충격을 막기 위해 대출 규제 완화를 하면서도 풀지 않았던 DSR(총부채원리금상환비율) 규제도 적용하지 않고, 소득기준에 따른 제한도 없애는 등 특례 보금자리론의 문턱을 대폭 낮췄다. 만기는 10~30년이고 39세 이하는 40년 만기, 34세 이하는 50년 만기로도 가능하다. 신혼부부도 40·50년 만기가 가능하다. 주택금융공사 홈페이지(hf.go.kr) 및 ‘스마트주택금융’ 앱을 통해 신청 가능하다. 임차 보증금 반환을 위한 대출로도 활용 가능하다. 중도상환 수수료는 다른 주택대출을 특례보금자리론으로 갈아타거나, 이번에 받은 특례보금자리론을 만기 전에 갚는 경우 모두 면제된다.
하지만 최근 은행권 대출 금리가 하락해 금리가 크게 매력적이지 않을 수 있고, 주택 가격 상한이 9억원으로 막히고 오피스텔 등은 제외돼 혜택을 받는 대출자가 제한적일 수 있다는 지적도 나온다. 원리금을 바로 나누어 갚기 시작해야 한다는 점도 부담이다.
◇9억짜리 집까지 대상 확대
특례 보금자리론은 주택 가격이 9억원 이하면 가능하다. 주택 가격 6억원 이하이고 부부 합산 소득이 1억원 아래면 만기에 따라 연 4.65~4.95%(우대형), 주택 가격이 6억을 넘거나 부부 합산 소득이 1억원 이상이면 4.75~5.05%(일반형)를 적용한다. 금융위는 “시중 주택대출보다 낮은 금리를 적용해 출시하고 금리 상황 등을 감안해 필요하면 조정할 예정”이라고 했다.
몇몇 요건을 충족할 경우 금리는 추가로 내려간다. 예를 들어 만 39세 이하면서 주택 가격이 6억원, 부부 합산 소득이 6000만원 이하인 저소득 청년이라면 금리가 0.1%포인트 내려간다. 신혼(혼인신고일 7년 이내), 미분양 주택 구입 등 조건이 맞으면 최대 0.9%포인트 금리를 깎아준다. 우대금리를 최대한 적용받으면 금리는 연 3.75%까지 내려간다.
◇DSR 적용 안 하고 소득 많아도 가능
기존 주택대출보다 문턱은 크게 낮아졌다. 모든 금융사의 대출 원리금 상환 비율을 따지는 DSR(총부채 원리금상환비율)은 아예 적용하지 않기로 했다. 소득이 아무리 높아도, 이자를 조금 더 내면 대출이 가능하다. LTV(주택담보인정비율)는 아파트 담보대출엔 70%, 규제 지역 아파트엔 60%를 적용한다. DTI(총부채상환비율)는 60% 이하여야 대출을 받을 수 있다. DTI는 해당 주택대출의 원리금 상환액에 다른 대출의 이자 상환액을 더해 소득으로 나눈 비율로, DSR(다른 대출의 원금 상환액까지 포함)보다는 느슨하다.
생애 최초 주택구입자의 경우 지역별·주택유형별 구분 없이 LTV 80%, DTI 60%를 일괄 적용한다. 무주택자와 1주택자가 신청할 수 있고, 다른 집으로 갈아타기 위한 일시적 2주택자는 기존 주택을 2년 이내에 처분하는 조건으로 대출이 된다.
대출 가능 금액은 LTV와 대출 한도 중 적은 금액이 적용된다. 예컨대 5억원짜리 아파트를 산다면 LTV 70%를 적용한 3억5000만원까지 대출이 가능하다. 만약, 8억원짜리 집을 사면 대출 한도 5억원이 LTV 적용 금액인 5억6000만원보다 낮아 최대 5억원 대출을 받을 수 있다.
◇“금리 낮아지면 혜택 줄어들 수도”
특례보금자리론은 금리가 올라가는 환경에 대출자의 부담을 줄이기 위한 고정금리 상품이다. 하지만 최근 시장 금리가 다소 하락하고 있고, 9억원이라는 주택 가격 한도가 높은 편은 아니라는 지적도 나온다. 11일 기준 KB국민은행의 주택대출 금리는 최저 연 4.63%로 특례보금자리론 최저금리보다 낮다.
금융권 관계자는 “변동금리로 대출을 받아 금리가 연 6~7% 수준으로 지나치게 올랐다면 특례 보금자리론으로 갈아타는 것이 유리할 것”이라며 “올해 하반기 이후 금리가 내려갈 가능성이 있기 때문에 중도 상환 수수료가 없는 이점을 활용해 추후 금리를 잘 살피며 더 좋은 조건의 대출로 갈아타는 것도 고려해볼 만하다”고 말했다.
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