[이슈&뷰스]6차산업 관점서 체계적인 농지관리 필요

채미옥 전 한국감정원 부동산연구원장

우리 사회는 인구 감소, 저성장, 4차 산업혁명 등으로 토지 이용 형태가 급격히 변화하는 대변혁기에 직면해 있다. 빈집과 유휴시설, 지방소멸의 위험성이 증가하고 원격근무, 공유오피스 등의 확산에 따라 토지 이용이 바뀌고 있다. 국가 미래경쟁력 확보 차원에서 반도체, 바이오 등 신산업이 토지를 쉽게 확보할 수 있도록 토지이용규제 완화 필요성도 높다.

기업 활동에 필요한 개발용지 확보가 어려운 것은 총량적인 용지 부족 문제이기보다는 투기적 가수요 억제 및 지가(地價) 관리정책의 미흡에 기인하는 부분이 크다. 인구 감소가 진행되고 있지만, 전국 대부분 지역에는 인구 증가를 기초로 한 팽창적인 도시기본계획이 수립되어 있어 과다하게 지정된 도시용지와 도시계획시설용지, 시가화예정용지 등이 유휴화되고 있다. 도시개발예비지 성격의 자연녹지, 계획관리지역 면적은 주거·상업·공업지역의 5.2배가 넘는 2만2038km²가 지정돼 있다. 신규 도시용지 수요는 최대한 낙관적으로 추정하더라도 4700km²를 넘지 못한다.

개발용지 공급을 위한 규제 완화보다 더 중요한 것은 고도성장 중심으로 구축된 국토관리체계를 회복 탄력적인 형태로 정비하는 것이다. 개발할 곳을 제대로 개발하고 보존할 곳을 제대로 보전해서 국토자원의 이용가치와 보존가치를 높이는 국토 재구조화가 필요하다.

2040년도를 목표연도로 하는 제5차 국토종합계획에서는 인구 감소에 대응해 기반시설공급 규모를 조정하고, 유휴공간을 녹지공간으로 전환해 회복력 높은 국토공간구조 개편을 기본방향의 하나로 천명하고 있다.

농지는 도시용지, 산지 등과 동일선상에 있는 국토의 한 부분이다. 농지 전용 관련 규제 또한 국토관리 차원에서 공간계획적으로 접근될 부분이 적지 않다. 현행 농지관리 제도에서 산업단지 등의 계획적 개발은 지자체장에게 농지전용허가 권한이 위임돼 있다. 그해 개발을 수용할 수 있는 지역으로 집단화하고 통합심의 등을 통해 신속한 개발을 지원할 수 있다. 그러나 계획 없이 개별적으로 이루어지는 농지전용은 파편적으로 이루어져 농업환경 훼손과 투기적인 가수요를 유발하고 적정 가격대의 용지 공급을 저해하는 요인으로 작용할 우려가 크다.

한류 확산으로 K푸드에 대한 관심이 높아지면서 배, 딸기 등 농산물 수출이 늘고 있고, 영농에 참여하는 20, 30대 귀농 가구도 증가하고 있다. 농지는 다른 용도로 전용되고 나면 다시 되돌리기 어려운 비가역적 특성이 있다. 회복 탄력적이고 미래지향적인 농지 관리 차원에서 논에 쌀 대신 전략 작물을 재배하면 지급하는 직불금을 확대해 잡곡, 과일 등의 생산을 늘리고 스마트팜, 정보통신기술(ICT)을 활용한 농생명 바이오산업 등 농식품 관련 산업의 6차산업화를 지원하는 농지관리 기반을 확충할 필요가 있다.

채미옥 전 한국감정원 부동산연구원장