“전세 사기 피해 빌라 경매·공매 4월 이후 진행해야 임차인에 유리”

임차보증금 우선 변제 국세기본법 4월 1일 시행
시행 전까진 ‘국세우선원칙’ 적용

이원재 국토교통부 차관이 10일 오후 서울 여의도 전경련회관에서 열린 전세보증금 피해 임차인 설명회에서 발언하고 있다. /뉴스1

‘빌라왕’ 사망으로 전세보증금을 받기 어려워진 세입자들이 임차보증금의 회수율을 높이기 위해선 강제 경매 진행을 오는 4월 1일 이후 진행하는 게 유리하다.

4월 1일 이후 진행되는 주택 경매·공매 매각은 당해세(해당 주택 등 목적물에 부과된 국세, 지방세와 가산금) 보다 임차보증금을 우선 변제하도록 한 국세기본법 개정안이 적용되기 때문이다.

임차인으로선 경매 연기를 신청해 매각 기일을 미룸으로써 임차보증금 회수액을 늘릴 수 있다. 다만 매각기일 연기를 놓고 채권자 간 이해관계가 충돌할 가능성이 있는 만큼, 정부의 조율과 법원의 배려가 필요하다는 지적이 나온다.

11일 기획재정부에 따르면 전세 임차인이 거주하던 집이 경·공매로 넘어갈 경우에는 세금 우선 변제 원칙에 임차보증금은 예외로 하는 국세기본법이 2023년 4월 1일부로 시행된다.

현재는 해당 주택에 부과된 국세기본법상 당해세는 법정기일이 임차권의 확정일자보다 늦더라도 경·공매시 임차보증금보다 우선 변제하도록 하고 있다.

만약 경매에서 4억원에 낙찰된 주택에 당해세 5000만원, 근저당 2억원, 전세금 3억원이 있다면 현행 제도로는 임차인에게 당해세 5000만원, 근저당 2억원을 제외한 1억5000만원만 배분된다.

하지만 개정안 시행일 이후로는 임차인에게 당해세 몫에 해당하는 5000만원을 선 배분한 뒤, 저당권 1억원을 변제하고 남은 1억5000만원까지 총 2억원이 돌아가게 된다.

다만 이 같은 제도가 적용되는 당해세는 임차권의 확정일자 이후 법정기일이 성립한 당해세에만 적용된다. 확정일자 이전에 체납 세액이 있을 경우에는 우선권이 적용되지 않는다는 얘기다.

최근 전세 사기 피해자가 속출하면서 부동산 강제경매도 증가하는 추세다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난달 전국에서 신청된 부동산 강제경매개시결정등기는 6199건으로 집계됐다. 직전 5개월 평균(5227건) 대비 18.6% 증가한 수치다. 특히 전세사기가 몰린 수도권에서 강제경매 신청이 14.7% 증가했다.

부동산 강제경매는 채무자가 대여금 등을 변제기일까지 갚지 않을 때 발생한다. 채권자는 채무자의 부동산을 매각해 대여금을 상환하게 된다.

경·공매 매각 일정은 법원의 결정을 따른다. 다만 경매개시결정에 대한 이의가 제기되고 그 사유가 상당하다고 인정되는 경우에는 매각기일을 법원이 직권으로 변경할 수 있다.

법원이 정한 일정을 채권자 등 이해당사자가 연기 신청하는 것도 가능하다. 통상 경매신청 채권자 등 이해당사자가 경매·공매 연기를 신청할 경우에는 1회 연기 기간을 2개월 이내로 2회까지 허용한다.

기재부 관계자는 “4월 1일 이전에 진행되는 경·공매 매각 결정 때는 임차보증금에 대한 국세우선원칙 예외가 적용되지 않는다”면서 “임차인 입장에선 경매 입찰기일을 4월 1일 이후로 연기하는 게 유리할 것”이라고 말했다.

다만 채권자 간 이해관계가 충돌할 경우 연기 과정이 난항할 수 있는 만큼 정부의 조율이 필요하다는 제언이 나온다. 김성은 법무법인 매헌 변호사는 “임차인 입장에선 매각 기일이 4월 1일 이후이면 유리하지만, 금융기관 등 근저당 채권자는 가능한 빨리 경매를 진행하는 게 유리할 수밖에 없다”면서 “임차인의 피해 최소화 차원에서 다른 채권자들이 배려할 수 있도록 정책 당국이 살펴볼 필요가 있다”고 말했다.

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