"집 바꿀 사람" 역대급 거래절벽에 아파트 '교환매매' 증가

고금리 영향으로 부동산 거래량이 급격히 감소하자 아파트를 서로 바꾸는 교환거래 비율이 전극적으로 증가했다. 11일 한국부동산원 '거래원인별 주택거래현황'에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 전국 아파트 교환매매는 648건으로, 전년 동기(394건) 대비 64.5% 증가했다./사진=뉴시스

"서울시 은평구 전용 84㎡ 아파트를 비슷한 평수의 서울 다른 자치구 내 아파트로 바꾸고 싶습니다. 제가 가진 아파트의 향후 전망은 좋은 편입니다. 8억원 이내로 거래할 분 연락 주세요"

계속된 금리 인상으로 부동산 거래절벽 현상이 심화되자 아파트를 '물물교환' 하는 이들이 늘었다. 온라인 부동산 커뮤니티나 카카오톡 오픈 채팅방 등에서는 자신이 보유한 주택 정보와 사진 등을 올리며 교환 매매 대상을 찾는 글이 부쩍 자주 보인다.

11일 한국부동산원 '거래원인별 주택거래현황'에 따르면 지난해 1월부터 11월까지 전국 아파트 교환매매는 648건으로 집계됐다. 전년 동기(2021년 1월~11월) 394건에 비하면 1년 사이 64.5%나 늘어난 수치다.

전체 아파트 매매거래 중 교환 거래가 차지하는 비중도 커졌다. 지난해 1에는 0.02%(15건)에 그쳤으나 11월에는 0.29%(111건)으로 증가했다. 지역별로 보면 지난해 11월 기준 경기(32건) 대전(16건) 부산(15건) 순이었다.

부동산 교환매매란 말 그대로 자신의 부동산과 타인의 부동산을 맞교환하는 것이다. 소유권이전등기의 원인이 되는 매매, 판결, 증여 등과 마찬가지로 합법적 거래방식 중 하나다. 교환 당사자 간의 이해관계가 맞아떨어질 때 주로 활용한다.

종전에는 교환매매 수요 자체가 적었기에 실제 거래로 이어지는 경우가 드물었다. 2012년도 아파트 교환매매량은 232건으로, 지난해 1월~11월 집계량의 3분의1 가량이다. 그러나 지난해 들어 금리가 급격히 오르며 대출 이자 부담이 커지자 교환매매로 눈을 돌리는 집주인들이 늘었다. 비슷한 시세의 집을 서로 맞교환한다면 별도의 매수 자금을 마련할 필요가 없기 때문이다.

매수·매도가 동시에 체결되므로 거래에 들어가는 시간과 비용이 크게 줄어든다. 중개수수료 또한 두 매물 중 높은 매물 가격을 기준으로 한 번만 내도 된다. 특히 양도소득세를 피하려는 일시적 1가구 2주택자의 관심이 높다.

현행 세법은 이미 주택 한 채를 보유한 세대가 이를 양도하기 전 다른 대체 주택을 취득하거나 상속·동거 봉양· 혼인·직장 이전 등으로 인해 2채 이상의 주택을 보유하게 된 일시적 1가구 2주택자에게 양도세 비과세 혜택을 제공한다.

투기과열지구나 조정대상지역의 일시적 1가구 2주택자는 신규 주택을 취득한 날로부터 1년, 비규제지역의 경우 3년 이내에 기존 주택을 팔아야 양도세가 중과되지 않는다. 그러나 최근 거래량 감소가 극심해지자 유사한 조건의 아파트로의 교환매매를 선택하는 이들이 늘었다. 시세보다 1억~2억원 가량 깎아 '초초급매'로 집을 내놓는 것보다 금전적으로 훨씬 이득이라고 판단한 셈이다.

진태인 집토스 아파트 중개팀장은 "정부의 새 부동산 규제 완화책 또한 교환매매 증가세의 한 원인으로 작용한다. 강남3구(서초·강남·송파)와 용산을 제외한 전국이 조정대상지역에서 해제됨에 따라 비규제지역인 아파트를 서로 교환함으로써 2년 실거주 의무가 사라질 수도 있다"고 설명했다.

다만 교환매매에 앞서 아파트의 적정 가격과 이에 따른 취득세는 반드시 고려해야 한다. 진 팀장은 "교환거래 절차가 길어질 경우 이에 따른 시세 변동에 대한 분쟁의 여지가 커질 수 있다. 'KB시세'나 '부동산공시가격 알리미' 등을 활용해 명확한 시점과 가격 기준을 계약서에 명시해야 한다"면서 "거래 금액이 크므로 계약 과정에서 공인중개사나 법무사, 감정평가사 등의 도움을 받는 것이 좋다"고 조언했다.

정영희 기자 chulsoofriend@mt.co.kr
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