[일문일답] 4%대 특례보금자리론, 생애최초 LTV 80%까지

4%대 특례보금자리론이 오는 30일 출시된다. 서울 송파구 롯데타워 서울스카이에서 바라본 도심의 모습./사진=뉴스1

소득과 상관 없이 집값 9억원 이하까지 연 4%대 장기·고정금리 정책 모기지(주택담보대출) 상품인 특례보금자리론이 오는 30일 출식된다.

11일 금융위원회는 특례보금자리론 취급 계획을 밝혔다. 특례보금자리론은 보금자리론에 일반형 안심전환대출, 적격대출을 통합한 상품이다.

DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 받지 않는 대신 LTV(주택담보대출비율) 70%·DTI(총부채상환비율) 60%가 적용돼 서민들의 대출 한도에 여유가 생길 전망이다.

특례보금자리론 총 공급규모는 39조6000억원으로 1년간 한시적으로 운영된다. 특례보금자리론 기본 금리는 4.75~5.05%로 5대 은행의 변동형 주택담보대출(주담대) 금리인 5~8％대보다 낮은 수준으로 책정됐다.

만 34세 이하이거나 혼인기간 7년 이내인 신혼부부에 한해 만기도 최장 50년까지 선택할 수 있다.

다음은 특례보금자리론 접수와 관련한 일문일답.

-특례보금자리론은 어떤 정책금융 상품인가.
▶금리상승기에 서민·주택 실수요층이 이자상승 불안 없이 다양한 용도의 저금리 자금을 이용하도록 지원하는 정책금융 상품이다. 시중 변동금리 주택담보대출 대비 평균 약 0.4~0.9%포인트 낮은 금리의 대출을 최장 50년간 고정금리로 이용할 수 있다. 지난해 12월31일부터 올 1월6일까지 4대 시중은행 주담대 평균금리는 5.04~5.54%로 특례보금자리론 예상 평균금리는 4.65%로 시중은행에 비해 낮다.
특정목적(대환대출 등)으로 활용이 제한됐던 기존 우대상품(안심전환대출)과 달리 자금용도 제한 없이 주택구입·대환·전세금반환 등 다양한 용도도 활용 가능하다.

-주택금융공사에서 운영하는 보금자리론·적격대출 등은 특례보금자리론 출시 이후에도 계속 지원되나.
▶특례보금자리론 신청이 개시되는 1월 30일 이후에는 기존 보금자리론과 적격대출의 신청·접수는 1년간 한시적으로 받지 않는다.

표=금융위

-특례보금자리론을 1년간 한시적으로 운영하는 이유는.
▶특례보금자리론은 금리상승기 서민·실수요층의 금리불안 해소 등을 위해 장기간 저금리 등 높은 혜택을 적용하는 우대지원 프로그램인 만큼 우선 1년간 한시적으로 운영할 예정이다. 향후 시중금리·자금상황, 가계부채 추이, 서민·실수요층 주거안정 상황 등을 봐가며 운영기간 연장여부 등을 검토해 나갈 계획이다.

-특례보금자리론 신청부터 실제 대출실행까지 얼마나 소요되나.
▶대출한도 심사 등 필요 절차를 거쳐 대출신청일로부터 30일 이후 대출실행이 가능하다. 따라서 신청접수 가능일인 1월30일부터 1달 이내 자금이 필요한 경우 특례보금자리론 이용이 어렵다. 2월 중 주택매매계약의 잔금을 입금해야 하는 차주도 마찬가지다. 다만 1월30일 전에 기존 정책모기지인 보금자리론과 적격대출을 신청해 지원받을 수 있다.

-하나의 주택을 구입하면서 디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 수 있나.
▶두 상품의 지원 요건을 모두 충족한 경우 함께 이용할 수 있다. 상대적으로 대출금리가 낮고 지원한도가 낮은 디딤돌대출부터 그 한도까지 대출이 이뤄지고 디딤돌대출로 한도가 부족한 경우 특례보금자리론을 나머지 필요금액만큼 신청해 지원받을 수 있다.
디딤돌대출 지원 요건은 주택가격 5억원 이하, 부부합산 연소득 6000만원 이하 등이어야 한다. 디딤돌 대출 한도는 일반 차주의 경우 2억5000만원까지, 생애최초 주택구입자는 3억원까지, 신혼부부는 4억원까지다.

-주택가격(9억원 이하) 판단 기준은.
▶시세가 있는 아파트는 'KB시세→한국부동산원 시세→주택공시가격→감정평가액' 순으로 적용한다. 시세 및 공시가격이 없는 신축 아파트는 분양가액을 적용하지만 분양가액 적용이 적합하지 않은 경우(주택공시가격으로 대출 한도가 부족한 경우) 감정평가액을 적용한다. 연립주택·다세대주택·단독주택은 '주택공시가격→감정평가액' 순으로 적용하되 차주가 원할 경우 감정평가액 적용이 가능하다.

-오피스텔, 생활숙박시설 등도 이용 가능한가.
▶오피스텔, 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 주택법 상 주택이 아닌 준주택은 특례보금자리론 이용이 불가하다.

-담보주택 외 분양권·입주권을 가지고 있는 경우에도 이용이 가능한가.
▶분양권·조합원 입주권도 보유주택수에 포함돼 특례보금자리론 이용이 원칙적으로 불가하지만 구입용도에 한해 2년 이내 처분하는 조건으로 이용이 가능하다.

-대출실행 후 추가로 주택을 구입할 수 있나.
▶특례보금자리론 대출실행 이후 추가주택 취득은 금지된다. 추가주택을 취득한 경우 확인일로부터 6개월 이내 추가로 취득한 주택을 처분하거나 대출을 상환해야 한다. 해당 기한 내 처분하지 않는 경우 기한이익상실 처리되고 3년간 보금자리론 이용이 제한된다.

-반드시 부부 모두 소득증빙을 해야 하나.
▶차주 본인의 소득증빙만으로도 대출이용이 가능하다. 다만 배우자 소득을 합산해 충분한 대출한도(DTI)를 지원받거나, 부부합산소득 정보가 요구되는 우대금리 적용 등 혜택을 받고자 하는 차주는 부부 모두 소득증빙이 요구된다. 특례보금자리론 우대형은 1억원, 저소득청년은 6000만원, 사회적 배려층은 6000만~7000만원이 소득 제한이다.

-폐업 또는 실직·휴직중인 경우에도 이용할 수 있나.
▶폐업·실직자는 건강보험료 또는 국민연금 납부 내역으로 소득을 추정해 대출 심사가 가능하다. 휴직자는 휴직 직전 연간 소득으로 심사한다.

-외국인도 특례보금자리론 이용이 가능한가.
▶특례보금자리론은 원칙적으로 대한민국 국민만 이용할 수 있다. 국내에 주민등록을 한 재외국민과 국내거소신고를 한 외국국적동포의 경우 이용이 가능하다.

-생애최초 주택구입자는 어떤 혜택이 있나.
▶생애최초로 주택을 구입하는 경우에는 주택구입을 위해 충분한 자금을 활용할 수 있도록 대출한도 규제(LTV)를 규제지역과 무관하게 80%로 완화해 적용한다.

-대출실행 이후 주택가격이 하락해 우대금리 요건을 만족하는 경우 우대금리 적용이 가능한가
▶주택가격 적용 판단시점은 대출승인일을 적용한다. 따라서 대출실행 이후 주택가격이 6억 이하로 하락해 우대금리 요건에 해당하더라도 우대금리는 적용되지 않는다.

-기존 대출잔액 이상으로 대환금액을 신청할 수 있는가
▶상환용도 특례보금자리론은 기존 주택담보대출 잔액이상 대출할 수 없다. ▲기존 주담대 잔액 ▲LTV 70%, DTI 60% ▲최대 한도 5억원 중 가장 작은 금액까지 대출 가능하다.

박슬기 기자 seul6@mt.co.kr
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