연 4%대 고정금리 주담대 '특례보금자리론'…30일부터 신청 가능

연 4%대 고정금리가 적용되는 주택담보대출 정책금융상품인 특례보금자리론 신청이 오는 30일부터 이뤄진다. 시중 변동금리 주담대 상품보다 평균 0.4~0.9%포인트 낮은 고정금리로 최장 50년간 이용할 수 있다. 기존 보금자리론에 비해 주택가격 상한을 6억원에서 9억원으로 높였고, ‘부부 합산 연 7000만원’이던 소득 요건은 아예 없애 인기를 끌 것이란 예상이 나온다.

연합뉴스

 ○“DSR 규제에서 제외”

금융위원회는 보금자리론과 적격대출, 안심전환대출을 통합한 정책 모기지인 특례보금자리론을 오는 30일부터 1년간 한시적으로 운영한다고 11일 밝혔다. 금융위는 금리 상승기 서민들의 ‘내집마련’을 돕고, 가계부채의 질적 구조를 개선하기 위해 이번 상품을 출시했다. 9억원 이하 주택이 대상이며 주택 구입이나 기존 대출상환, 임차 보증금 반환 목적으로 특례보금자리론을 이용할 수 있다. 공급 규모는 39조6000억원이다.

소득 제한은 따로 없고 무주택자와 1주택자(상환·보전 용도)가 신청할 수 있다. 대출기간 동안 1주택 유지 요건이 엄격히 적용되는 만큼, 추가로 주택을 구입해 2주택 이상 보유할 계획이 있다면 특례보금자리론 이용에 신중을 기해야 한다는 게 금융위 설명이다. 대체취득을 위한 일시적 2주택자의 경우 기존 주택을 2년 내 처분하는 조건으로 취급 가능하다. 

대출 한도는 최대 5억원이다. 담보인정비율(LTV)은 최대 70%인데 연립과 다세대, 단독주택 등 비아파트는 5%포인트, 규제지역은 10%포인트가 차감된다. 비규제지역의 비아파트는 65%, 규제지역 아파트는 60%, 규제지역 비아파트는 55%가 적용된다는 얘기다. 총부채상환비율(DTI)은 규제지역이 50%, 비규제지역은 60%다. 다만 생애최초 주택구입자의 경우 지역이나 주택유형 구별 없이 LTV 80%, DTI 60%가 일괄 적용된다. 특례보금자리론은 총부채원리금상환비율(DSR) 규제가 적용되지 않는다는 점이 큰 장점으로 꼽힌다.

 ○“디딤돌대출과 동시 이용 가능”

특례보금자리론의 금리는 ‘주택가격 6억원 이하 & 부부합산소득 1억원 이하’를 기준으로 우대형(연 4.65~4.95%)과 일반형(연 4.75~5.05%)으로 나뉜다. 10·15·20·30·40·50년 중 어떤 만기를 선택하는지에 따라 적용금리가 조금씩 달라진다. 여기서 만기 40년은 만 39세 이하 또는 혼인 7년 이내 신혼부부, 50년은 만 34세 이하 또는 신혼부부만 선택할 수 있다. 금융위에 따르면 특례보금자리론의 예상 평균금리는 연 4.65%로 4대 시중은행 주담대 평균금리(연 5.04~5.54%)보다 약 0.4~0.9%포인트 낮다.

만 39세 이하, 주택가격 6억원 이하, 부부합산소득 6000만원 이하 등 세가지 요건을 충족하는 ‘저소득 청년’이라면 10bp의 우대금리를 받을 수 있다. 사회적 배려층(소득 6000만원 이하) 40bp, 신혼가구(7000만원) 20bp, 미분양주택(8000만원) 20bp 등의 우대금리 조건도 있다. 우대금리 적용 시 대출금리는 연 3.75~4.05%까지 인하될 수 있다. 중도상환 수수료는 면제된다. 특례보금자리론은 한국주택금융공사 홈페이지나 스마트주택금융 앱을 통해 신청할 수 있다.

오는 30일 특례보금자리론 출시 이후부터는 보금자리론이나 적격대출 같은 기존 정책금융상품의 접수는 1년 동안 이뤄지지 않는다. 특례보금자리론이 두 상품의 지원대상을 포괄하고 있기 때문이다. 하나의 주택을 구입하면서 디딤돌대출과 특례보금자리론을 동시에 이용할 순 있다. 디딤돌대출 지원 요건은 주택가격 5억원 이하, 부부합산 연소득 6000만원 이하 등이다. 상대적으로 대출금리가 낮은 디딤돌대출부터 받고, 한도가 부족한 경우 특례보금자리론을 활용해 나머지를 충당하면 된다.

 ○“신청 30일 이후에 대출 실행”

특례보금자리론의 경우 대출실행은 신청일로부터 30일 이후에 가능하다는 점에 유의해야 한다. 가령 2월 중에 주택매매계약 잔금을 입금해야 하는 차주라면 특례보금자리론 이용이 어렵다는 얘기다. 이 경우라면 오는 30일 이전에 보금자리론이나 적격대출 같은 기존 상품을 신청해야 한다. 오피스텔이나 생활형숙박시설, 기숙사, 노인복지시설 등 주택법상 주택이 아닌 준주택은 특례보금자리론 대상이 아니라는 점도 유의해야 한다.

주택가격 적용 판단시점은 대출 승인일이다. 대출 실행 당시 주택가격이 6억5000만원이었는데 이후 6억원 밑으로 내려가 우대금리 적용 요건에 해당되더라도, 우대금리 혜택을 받을 수 없다는 얘기다. 만 40세 미만인 차주는 체증식 상환방식을 이용할 수 있다. 체증식 상환방식이란 초기엔 낮은 금액을 상환하고 매월 상환금액을 늘리는 방식이다. 다만 50년 만기 대출을 이용한다면 체증식 상환이 불가능하다.

이인혁 기자 twopeople@hankyung.com

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