‘소득 무관’ 특례보금자리론 최저 연 4.65%…대출 갈아타볼까

소득에 상관없이 9억원 이하 주택을 최대 5억원까지 대출받아 사거나 기존 대출 상품을 변경할 수 있는 특례보금자리론이 이번 달 말 출시된다. 기본 금리는 최저 연 4.65% 수준이지만, 저소득청년이나 신혼부부라면 금리를 연 3.75%까지 낮출 수 있어 금리상승기 신규대출이나 대출 갈아타기를 고민 중인 소비자라면 관심을 가져 볼만하다.

금융위원회는 11일 기존 보금자리론에 안심전환대출, 적격대출 등 정책 모기지를 통합한 특례보금자리론에 대한 신청을 오는 30일부터 받는다고 밝혔다. 무엇보다 금리인상기에 시중은행보다 낮은 고정금리형 상품으로 나왔다는 점, 정책 모기지임에도 소득 요건이 따로 없다는 점에서 소비자에게 유리하다.

9억원 이하 주택의 신규 구입, 기존 대출 상환, 임차보증금 반환 등의 목적으로 대출받을 수 있다. 10·15·20·30·40·50년간 대출금 최대 5억원과 고정금리가 적용되는 이자를 균등 상환하는 조건이다. 40년과 50년 만기는 각각 만 39세와 34세 이하이거나 결혼한 지 7년 이내인 신혼부부가 이용할 수 있다.

대출을 받을때 가장 중요한 기준이 되는 금리는 주택 가격이 6억원 이하이거나 부부 합산 소득이 연 1억원 이하(우대형)이면 연 4.65~4.95%, 6억원 초과 주택이거나 소득이 1억원을 초과(일반형)하면 4.75~5.05%이다. 소득과 무관하게 특례보금자리론을 이용할 수 있지만 소득이나 주택 가격이 낮으면 0.10%포인트 낮은 금리를 적용받는 셈이다.

차주는 전자약정으로 0.1%포인트, 저소득청년·사회적배려층·신혼가구·미분양주택 등에 해당해 추가로 0.80%포인트 우대금리를 각각 적용받으면 금리를 최저 연 3.75%까지 낮출 수 있다.

이날 기준으로 4대 시중은행의 고정형(혼합형) 주택담보대출 금리는 연 4.36~6.24%이다. 만약 은행에서 우대금리를 충분히 받을 수 있다면 시중은행 대출과 금리 차이가 크지 않을 수 있어 이자부담을 꼼꼼히 비교해야 한다.

매년 갚아야 할 원금과 이자가 총소득의 40%(비금융권은 50%) 이하로 제한되는 차주별 총원리금상환비율(DSR) 규제 대상은 아니지만 주택담보인정비율(LTV) 최대 70%, 총부채상환비율(DTI) 최대 60%가 적용된다. 생애최초주택구입자는 LTV가 80%로 완화된다.

최근 3년 이내에 변동형 주택담보대출을 받았다가 금리가 급등한 차주도 특례보금자리론으로 갈아탈 만한지 따져볼 필요가 있다. 특례보금자리론은 기존 주택담보대출에서 갈아탈 때뿐 아니라 중도 상환하고 다른 상품으로 전환할 때도 중도상환수수료가 면제된다. 통상 변동형 주택담보대출 금리 변동 주기가 6개월인 만큼 다음 변동 주기에 금리가 크게 오를 것으로 예상된다면 미리 고정금리 상품으로 갈아타는 게 좋다.

특례보금자리론은 올해만 공급되며 규모는 총 39조6000억원이다. 신청일부터 실제 대출 실행까지 약 30일 정도 걸릴 예정이다. 신청은 한국주택금융공사 홈페이지와 스마트주택금융앱에서 할 수 있다.

금융위 관계자는 “특례보금자리론은 서민과 주택 실수요층이 금리 상승기에 불안 없이 낮은 금리로 자금을 이용할 수 있도록 지원하는 정책금융상품”이라면서 “금리가 4대 시중은행(국민·신한·하나·우리)의 지난해 말부터 지난 6일까지 변동형 주택담보대출 상품 평균금리(연 5.04~5.54%)보다 약 0.40~0.90%포인트 낮다”고 설명했다.

이날 금융권에서는 특례보금자리론 조건을 두고 의견이 엇갈렸다. 한 금융사 관계자는 “기존 주택담보대출 보유자 금리가 연 6~7%까지 오른 만큼 과거 ‘영끌’한 젊은 차주에게는 도움이 될 것”이라고 말했다. 반면 한 시중은행 관계자는 “특례보금자리론 금리가 은행 상품 금리 하단과 비교하면 크게 좋은 조건이라고 볼 수는 없고 얼마나 수요가 있을지 지켜봐야 할 것”이라고 말했다.

유희곤 기자 hulk@kyunghyang.com